Как только в сделке с недвижимостью возникает такой персонаж, как ребенок, она многократно усложняется. К процессу подключаются третьи лица, "навязанные" вам государством. Это органы опеки и попечительства. На самом деле они не призваны создавать вам сложности. Их цель лишь проконтролировать процесс "сверху", чтобы вы, преследуя свои корыстные интересы, не забыли об интересах маленького гражданина.
Однако на практике обремененная ребенком жилплощадь превращается в товар абсолютно неликвидный.

Для чего нужна "опека сверху"

Когда-то, дабы приблизить российский народ к мировому капитализму, руководство нашего государства решило наделить каждого гражданина правом собственности. Вернее, предоставило возможность сделать собственностью то жилье, которое когда-то досталось "на халяву". Люди стали продавать, дарить, завещать, менять то, что лишь недавно стало собственностью. Но порой, в погоне за деньгами, забывали про детей. На первом этапе приватизации законодательно не было закреплено обязательное внесение в договор детей. И несовершеннолетних не включали в число собственников. Взрослые рассуждали: маленькие не могут полноценно поучаствовать в "процессе", поэтому лучше вообще не привлекать их. Тогда же существовало положение, что если ребенок участвует в приватизации, то, достигнув восемнадцатилетия, он терял свое право на самостоятельное участие в приватизации. Позднее законодатель урегулировал этот вопрос. Теперь ребенок сохраняет свое право на приватизацию до достижения совершеннолетия и после. Во второй раз он делает это самостоятельно, а не по воле родителей.

Законодатели решили исправить свою ошибку, и в 1994 году была принята новая редакция закона о приватизации, который обязывал включать несовершеннолетних в договор о приватизации. Суды завалили исками о признании проведенных сделок недействительными.

Сделки расторгались, и стороны возвращались в исходное состояние. Часто обманутыми оказывались добросовестные покупатели, которые уплатили деньги, въехали в новую квартиру, а потом выяснялось, что на эту квартиру имеют право дети предыдущего собственника. Ущемленным детям возвращалась квартира, а неудавшемуся владельцу в лучшем случае - сумма... указанная в справке БТИ.

Несовершеннолетние владельцы вошли в группу риска, и на стражу их интересов поставили специально созданные органы опеки и попечительства. Мэр столицы издал распоряжение об обязательности предварительного согласования с органами опеки и попечительства всех сделок с недвижимостью, в которых задействованы дети. Теперь, если в квартире хотя бы зарегистрирован несовершеннолетний, нотариус не имеет права удостоверить ее отчуждение без письменного разрешения этих органов.

Дабы получить согласие

В органы опеки и попечительства практически ничего сверх тех документов, что так или иначе приходится собирать в процессе заключения сделки, не требуется. А вот сама процедура может потребовать изрядного нервного напряжения.

На рассмотрение заявления органам опеки и попечительства отводится месячный срок. Окончательное решение принимает комиссия по охране прав детей. В каждом конкретном случае учитываются свои нюансы и тонкости. Решение принимается в индивидуальном порядке, а не по шаблону. Единственный критерий - благополучие ребенка: органы опеки и попечительства не должны допустить ухудшения его жилищных условий. Единственность критерия - это, конечно, хорошо, но в то же время она порождает массу условностей, оставляя слишком многое на откуп чиновникам.

Правда, кое-какие общие принципы есть. Так, если ребенок был собственником отчуждаемого жилья, он должен стать собственником другого. При этом он не может оставаться без жилья ни дня. Договоры продажи одной квартиры и покупки другой регистрируется одновременно. По одному договору ребенок отчуждает, а по другому приобретает недвижимость.

Иногда органы опеки и попечительства настаивают на специальном приобретении жилья на имя ребенка. Например, в тех случаях, когда в ходе приватизации не учли интересы несовершеннолетнего и не внесли его в число собственников (что и происходило на первом этапе приватизации). А по закону ребенок, проживая с родителями на одной жилплощади, имеет на нее равные права и равную долю с каждым членом семьи. Если раньше ребенок не был собственником недвижимости, то в новой квартире он обязательно должен им стать.

Требования органов опеки и попечительства на первый взгляд разумны. Но лишь на первый взгляд. Вглядевшись пристальнее, замечаем ряд неувязок. Требование практически одновременной смены квартиры сегодня в Москве невыполнимо. Количество альтернативных сделок (когда продается одна квартира, а потом покупается другая) доходит до 80% общего объема сделок. Это значит, что сегодня вы, к примеру, квартиру продали, а собственником другой еще не стали - не нашли варианта. Такую сделку органы опеки не разрешат. Где будет жить ребенок? На улице?

Второй распространенный случай - приобретение жилья в новостройке. Чтобы заплатить хотя бы первый взнос за него, необходимо продать старую квартиру. После чего придется ждать еще несколько месяцев или год до того момента, как вы станете собственником. И такую сделку соответствующие органы не пропустят.

Что делать в этой ситуации? Не имея возможности купить временное жилье для ребенка, родители начинают искать квартиру, куда его можно было бы на время прописать (зарегистрировать). Вмиг озадаченными становятся бабушки и дедушки, тети и дяди. У более сговорчивых родственников и приходится временно прописывать родное дитя. Немногие даже родные люди могут понять эту комбинацию с квартирами. Кому-то маленький родственник кажется "засланцем" и "захватчиком" их территории.

В итоге слишком жесткие требования могут заставить родителей отказаться от сделки, и ребенок благодаря "заботе" государства останется жить с папой, мамой, дедушкой и бабушкой в однокомнатной квартире.

Еще одно справедливое требование органов опеки и попечительства - новая квартира не может быть меньше по стоимости, чем прежняя. При этом они ориентируются на справку БТИ. Известно, что в БТИ не учитывается рыночная цена, только степень износа дома. Соответственно более новый дом будет дороже, чем "сталинский", пусть и большей площади. Сделку не разрешают, переезд в более просторную квартиру откладывается.

Риэлторы против

Риэлторы настроены категорически против контрольных функций органов опеки и попечительства: или органы не должны вмешиваться в процесс движения недвижимости, или их необходимо наделить какими-то иными полномочиями. У профессионалов рынка довольно убедительные доводы.

Действительно, как орган, не определившийся со статусом (государственная то структура или муниципальная), может участвовать в процессе сделки? И вообще стоит ли, защищая детей, обвинять и подозревать весь мир в нечистоплотности? А ведь случается так, что рассмотрение сделки с участием несовершеннолетних превращается чуть не в "товарищеский" суд над родителями. Нужен более универсальный механизм защиты интересов детей, дабы они не теряли жилье из-за непутевых родителей.

В Госдуме есть предложение занять органы опеки и попечительства своеобразным мониторингом несовершеннолетнего населения. Пусть вместе с соответствующими милицейскими структурами следят за тем, в каких условиях живут дети, кто их родители, испытывает ли семья нужду, а может, в ней бьют детей, заставляют попрошайничать.

Но надо отдавать себе отчет в том, что проблема вмешательства органов опеки и попечительства - проблема глобальная и в один день не решается. И покуда их участие в сделке с недвижимостью носит обязательный характер, во избежание неприятностей соблюдайте все необходимые формальности, не игнорируйте эти "компетентные" органы.

Какие документы необходимы для обращения в орган опеки и попечительства:

1. Заявление обоих родителей либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки. А также обязательно требуется учесть мнение ребенка. Как только ребенку исполнилось 10 лет, он имеет право устно высказывать свои пожелания. С достижением 14 лет он вправе сделать письменное заявление.

2. Копии финансово-лицевых счетов жилой площади, отдельно с места продажи и места покупки квартиры (или обмена).

3. Копии свидетельств о праве собственности на жилые помещения - приобретаемые и отчуждаемые.

4. Выписка из домовой книги, отдельно с места продажи и покупки (обмена) квартир. Данный документ очень важен, так как именно в нем перечисляются все прописанные в квартире жильцы, в том числе и временно отсутствующие.

При подаче документов в органы опеки и попечительства необходимо присутствие законных представителей (родителей или опекунов) вместе с ребенком старше 10 лет. Свое согласие на сделку должен в письменном виде дать и глава управы того района, в котором проживает ребенок.

Когда уходит детство

Когда ваш ребенок становиться взрослым человеком? По общему правилу, с момента признания его совершеннолетним, то есть по достижении 18 лет. Но как в каждом правиле бывают исключения, возможны варианты "раннего взросления".

Несовершеннолетний гражданин, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью. Иными словами, человек зарабатывает собственным трудом на жизнь. А также, когда человек вступает в брак до достижения им 18-летнего возраста, значит, в состоянии адекватно оценивать свои поступки.

И все-таки до того, как маленький гражданин стал полностью дееспособным, ему необходима помощь и контроль. А коли в законодательство не внесены, так желаемые риэлторами, изменения, органы опеки и попечительства, по-прежнему будут вести контроль за сделками, в которых фигурируют дети. И дабы не произошло неприятностей с вашей недвижимостью, и вы не потеряли большие деньги, соблюдите все необходимые формальности и привлеките эти самые органы к сделке. А иначе, вам останется - только судиться.

http://www.m-2.ru/