Глава 1.

Экологическое состояние жилых кварталов района в целом хорошее, но здесь надо сделать оговорку. Степень загрязненности почв в микрорайонах существенно различается, а вот уровень загрязненности воздуха в целом выше, чем в соседнем Приморском районе, где воздух активно вентилируется с залива (по данным Городского Центра Санитарно–Эпидемиологического надзора).
С точки зрения обеспечения инженерными сетями район оценивается как «условно обеспеченный». По официальным данным «Единой Справочной Информационной Системы» (ЕИСТ), в целом район обеспечен водой, практически вся территория канализирована, имеется стабильное газоснабжение. Электроснабжение в основном стабильное, за исключением некоторого недостатка мощности в северо-западной части района.

В настоящее время имеется дефицит тепловой энергии. Для его ликвидации требуется развитие магистральных тепловых сетей и расширение котельной «Парнас». При этом застройка резервных территорий района может вестись с учетом временных локальных теплоисточников. Для освоения новых территорий, например микрорайона «Северная долина», необходимо строительство и ввод в эксплуатацию 3-й очереди Северной водопроводной станции, ГРС «Новоселки», развитие системы электроснабжения района.
Инвестиционная деятельность в районе очень активная. В настоящее время здесь ведется строительство порядка 90 объектов и, помимо них, права на изыскательские работы предоставлены инвесторам примерно по 25 участкам. Основную долю инвестиционных проектов в районе составляет жилищное строительство – это порядка 60% от всех инвестиционных проектов. Остальные 40% делят между собой объекты транспорта (паркинги), торговля (супермаркеты и т.д.), административные здания, образовательные и культурные учреждения, промышленные сооружения (Парнас).

Глава 2. Район проспекта М.Тореза

Экология района проспекта Тореза, в зависимости от квартала, существенно различается. К примеру, территории, занятые НИИПТ, Радиевым институтом и объединением «Светлана», имеют высокую степень загрязнения тяжелыми металлами, но уже в соседних, жилых кварталах ситуация вполне нормальная.

Практически вся территория микрорайона застроена кирпичными домами - панельных практически нет. В последние годы эта тенденция только усилилась, и теперь все новые инвестиционные проекты строительства жилья - это только кирпичные и кирпично-монолитные дома. Объясняется это двумя факторами – высокий спрос на качественное жилье в микрорайоне (особенно вдоль улиц Рашетова, Гаврской и т.д.) и высокой плотностью существующей застройки. Уровень «средних» цен в районе высокий.

Благополучное социальное окружение и обилие зелени делают этот район наиболее востребованным у состоятельных покупателей, выбирающих себе квартиру в Выборгском районе. В районе много кооперативных домов. Прогуляйтесь по жилым кварталам этого микрорайона вдоль проспектов Тореза, 2-го Муринского - и Вы почувствуете ту особую социальную среду, которая так отличается, к примеру, от Невского района.

С точки зрения транспортной доступности, район имеет удобные выезды на основные городские магистрали и неплохие дороги. Муниципальное транспортное сообщение тоже вполне приличное, хотя разрыв линии метро существенно осложнил жизнь обитателей микрорайона, ориентированных на транспортный узел ст. метро «пл. Мужества». Но надо отметить, что этот факт практически не сказался на цене квартир в прилегающих кварталах.

Помимо перечисленных факторов, большим плюсом микрорайона является развитая социально-бытовая сфера.
С учетом вышесказанного, становится понятно, почему инвестиционная активность в районе сосредоточена на строительстве качественного жилья. К сожалению, свободных участков уже практически не осталось, поэтому многие инвесторы поглядывают в сторону парка «Сосновка» или идут на расселение и снос ветхих домов.

В настоящее время в микрорайоне строятся новые дома с просторными планировками и высокими потолками. Такие квартиры, расположенные в Петроградском или Центральном районах города, можно было бы смело продавать как элитные, но статус Выборгского района не позволяет рассматривать их в этой категории. Поэтому уровень цен на них лимитируется не столько их потребительскими свойствами, сколько сравнительно невысоким уровнем престижности проживания в Выборгском районе. Севернее, в Шувалово-Озерках, эта тенденция становится еще более явной.

Глава 3. Шувалово-Озерки

Экология районов хорошая. Относительно низкий уровень загрязнения почв, отсутствие на территории промышленных предприятий, все это положительно сказывается на инвестиционной привлекательности района.
Первоначально застройка велась типовыми панельными домами, которые заселялись очередниками, и к началу перестройки большинство кварталов ШО были плотно застроены. Именно это создало основной фон социального окружения. Единичные встройки пост перестроечных времен уже не могли кардинально изменить социальную среду в таких кварталах. Поэтому жилье здесь имеет меньшую привлекательность для состоятельных покупателей, нежели, скажем, в районе проспекта М.Тореза. Исключение составляют несколько кварталов, которые не успели освоить при плановой экономике. Именно эти кварталы сейчас формируют социально однородную среду для своих жителей, что и обеспечивает спрос на квартиры. К таким кварталам можно отнести кв. №№ 10, 23А, 12 и т.д.

Уровень цен на типовое жилье в районе Шувалово-Озерков в 2002 году стабилизировался. Уровень цен на 1 к. кв. в панельных домах даже превысил аналогичные данные по кирпичным домам - это произошло только за счет предложения меньших метражей квартир в панельных домах. В целом, полная стоимость квартир в кирпичных домах существенно выше стоимости аналогичных квартир в панельных домах (в зависимости от типа квартир, эта разница достигает нескольких тысяч долларов).

Как хорошо видно при сравнении графиков, цены в районе проспекта М.Тореза существенно выше (в среднем на 50-100$/ кв. м, в зависимости от типа квартир). Транспортная доступность ШО хорошая. Две станции метро и дороги с развитой сетью городского транспорта делают легкодоступной практически любое место в ШО. ШО - привлекательный микрорайон с точки зрения инвестиций в бытовую сферу. Социально-бытовые условия жителей ШО вполне нормальные, тем не менее, перспективы развития социально-бытовой инфраструктуры есть - отсюда интерес инвесторов к строительству торговых и развлекательных комплексов.

Инвестиционная активность в микрорайоне делится на два основных направления. Первое и, пожалуй, преобладающее - это строительство жилья. Инвесторы активно строят преимущественно кирпично-монолитные дома в среднем ценовом диапазоне. По степени привлекательности территорий для развития инвестиционных проектов жилищного строительства, ШО неоднородно. Наиболее востребованы дома, расположенные в кварталах, прилегающих к станциям метро (в пределах 1–3 остановки) и у Суздальских озер. Наименьшую привлекательность имеют кварталы, расположенные на севере микрорайона, у промзоны «Парнас». Что касается кварталов, осваиваемых полностью с «нуля», то они характеризуются комфортными условиями проживания (на высокой степени освоения квартала) и социально однородной средой. Такие проекты более привлекательны для покупателей и пользуются у инвесторов повышенным вниманием.
Второе направление инвестиционной деятельности в районе - это строительство торговых и развлекательных центров. Много проектов ориентировано на кварталы вблизи Выборгского шоссе, у выезда из города, но пока построено только два: развлекательный центр «Бада-Бум» и гипермаркет «О’КЕЙ».

Глава 4. Деревня художников. Парнас. Парголово и Северная долина.

Деревня художников.

Длинный и узкий участок земли, зажатый между ж/д Выборгского направления и Выборгским шоссе, достаточно уникален. С юга участок примыкает к кварталам у ст. метро «Удельная», а с севера ограничен веткой ж/д. Именно на территории этого участка располагаются три Суздальских озера. Все земли, примыкающие к озерам, застроены малоэтажными, как правило, частными домами. Определить численность художников, проживающих на этих землях затруднительно: эти места они облюбовали уже давно, отсюда и неформальное название «Деревня художников».
На уровне города было решено сохранить этот микрорайон зоной малоэтажной застройки.
С точки зрения экологии, это рекреационная зона.

Что касается инвестиций, то здесь могут быть проблемы, с которыми уже сталкиваются инвесторы в соседних Коломягах. Основная - это расселение существующих индивидуальных домов, которое обычно осуществляется через выкуп участка. Многие собственники отказываются переезжать вообще или выдвигают неприемлемые условия. В результате, освоение таких земель осуществляется очень медленно, добиться социальной однородности сложно - а этот фактор при малоэтажной застройке очень важен.
В этой части Выборгского района в настоящее время осуществляется только один крупный инвестиционный проект – строительство жилого малоэтажного комплекса СК «Петербург-Сканска». Возможно, что в перспективе этот микрорайон будет осваиваться агентством территориального развития.
Особо надо отметить отсутствие инженерных сетей в этом микрорайоне.

Парнас.

Большая и относительно новая промышленная зона на севере Выборгского района. Расположенная севернее Суздальского проспекта, вся территория «Парнаса» имеет сугубо промышленное назначение. На территории расположены такие предприятия, как «Балтика», ДСК, ЛПО «Вибратор», МПК «Парнас», «Паркон» и т.д.
Хотя на территории «Парнаса» нет особо вредных производств, привлекательность прилегающих жилых кварталов низкая. Сказывается как близость промзоны, так и неразвитость социально-бытовой сферы этих кварталов.

Парголово и Северная долина

Хотя административно эти территории относятся к Выборгскому району города, при их посещении складывается впечатление, что это уже пригород. Чтобы добраться до этих мест, надо выехать по Выборгскому шоссе за Суздальский проспект, где за ж/д веткой и начинается территория микрорайона.
В настоящее время все эти территории инженерно не подготовлены, и их освоение - вопрос будущего. До кризиса 1998 года, для проведения инженерной подготовки территории Северной долины (севернее территории «Парнас») Администрация города планировала привлечь деньги Европейского Банка Реконструкции и Развития. Кризис помешал этим планом. В настоящее время ведутся поиски инвесторов, готовых профинансировать инженерную подготовку нескольких сотен гектаров территории Северной долины в русле концепции малоэтажной застройки этой территории. Но процесс этот долгий.

Анна Разумовская
Дмитрий Миронов
Отдела маркетинга СК «Строймонтаж»