Малоэтажные жилые комплексы - ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами, - становятся все более заметным явлением в нашем северном городе. Эксперименты в этой области предпринимают застройщики кварталов в Каменке и Коломягах. Однако массовым явлением в петербургской городской среде эти демократичные, с западной точки зрения, жилища станут, по всей видимости, не скоро: сказываются и суровый климат, и отсутствие соответствующих градостроительных традиций, и копившаяся десятилетиями неприязнь российских граждан (независимо от уровня их достатка) к общественной собственности. Поэтому и слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, тоже не слишком популярно. Для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша - свой двор», в питерском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хауз», нейтральное по отношению к вопросам собственности. Итак, кто в русском таун-хаузе живет?

Кондоминиум окнами в лес

Недолгая, всего лишь пятилетняя история строительства таун-хаузов в окрестностях Петербурга насчитывает десяток и положительных, и печальных опытов. Те, кто ездит на дачи, минуя пост ГИБДД «Бугры», могут заметить два недостроенных корпуса из красного кирпича близ поселка Мистолово. Вытянутые трехэтажные здания расположены перпендикулярно к шоссе, и смотрят в лес и друг на друга пустыми глазницами окон. Это своего рода памятник, повествующий о честолюбивых устремлениях и серьезных просчетах. Перенесение на почвы исконно российского совхоза «Бугры» жилья западного типа оказалось делом, не терпящим маркетинговых ошибок.

А какой красивый был проект! Нарядный фасад, в котором читаются элементы северного модерна; кованые решетки, крыша из металлочерепицы, уютные дворики с альпийскими горками и газончиками. Между этими отрадными глазу жилыми строениями - бродвей с магазинами, фитнес-центрами, парикмахерскими салонами, спортивными залами. Выходящие в тихую улочку помещения цокольных этажей предполагалось сдавать в аренду для коммерческих целей. Причем арендовать их должны были сами жильцы - представители мелкого и среднего бизнеса, готовые обслуживать будущий элитный поселок… История проекта такова. В 1993 году идеологи корпорации с громким названием «Новый бизнес России» всерьез занялись строительством коттеджей и предполагали превратить заброшенные совхозные поля в цветущий городок-спутник. Для этой цели были оформлены землеотводы близ деревень Порошкино и Мистолово.

Окрест деревеньки Мистолово предполагалось соорудить целый городок с красивым названием «Зеленые Холмы», где улочки, сформированные демократичными двух- и трехэтажными кондоминиумами, вели бы к усадьбам и родовым замкам удачливых бизнесменов. По утрам отцы семейств, нажимая на кнопки пультов, открывали бы гаражные ворота и отправлялись на службу в банки и офисы. На шоссе останавливался бы школьный автобус и развозил бы наследников родительских пенат по классическим гимназиям и колледжам. Однако создатели проекта, нарисовавшие пасторальную картину жизни прозападного городка, не учли менталитета новых русских домовладельцев - их тяги к глухим заборам, надежной охране и максимальной обособленности. А потому сегодня о заманчивой попытке совместить в одном поселке жилье разного уровня комфортности напоминает лишь остов первого таун-хауза.

Следует отметить, что второй проект «Нового бизнеса России» под названием «Русская Деревня» (Порошкино) оказался жизнеспособным, и в результате вокруг небольшого озерца появилось несколько десятков добротных особняков, которые, благодаря стараниям архитекторов, не превратились в ярмарку тщеславия, а гармонично вписались в живописный ландшафт Юкковской гряды. Сегодня этот массив элитного ИЖС, обеспеченный всеми городскими коммуникациями, заметно отличается от той разноуровневой новорусской деревни, что рисовали архитекторы несколько лет назад. Основные объекты в «Русской Деревне» - большие особняки (от 230 до 500 кв. м) с бассейнами и зимними садами. Большинство владельцев этих домов предпочитают большую часть времени проводить в городе, а потому мало заинтересованы в развитии социальной инфраструктуры.

Коломяги: привязка к местности

Значительно более удачными оказались малоэтажные градостроительные опыты в Коломягах. Этот старинный дачный поселок (в его названии скрыты финские корни) чудом сохранился даже в те годы, когда с двух сторон - в Шувалово-Озерках и в районе Комендантского Аэродрома - велось массовое жилищное строительство. В конце восьмидесятых годов Коломяги уже начали активно расселять, и предполагалось, что снесенными окажутся все старые постройки. Многие жители деревянных домов «не первой молодости» восприняли возможность переезда с энтузиазмом: у них появилась возможность получить новые квартиры. В начале девяностых годов по причине общеизвестных экономических трудностей процесс расселения затормозился.

Следует отметить, что Коломяги всегда были объектом пристального внимания городских властей. Градостроительная политика в отношении этого населенного пункта в черте Петербурга решительно изменилась: после опроса населения (выяснилось, что 25% владельцев старых домов не испытывают желания куда-либо переезжать) было принято решение разрабатывать план малоэтажной застройки с учетом интересов местных жителей и постараться, по возможности, максимально сохранить историческую и экологическую среду. Генплан кварталов 11-Б и 12-В, предусматривавший здесь только малоэтажную застройку, появился в 1992 году. За то, что власти проявляли к деревеньке, оказавшейся в окружении разросшегося города, столь повышенный интерес, благодарить следовало бы коренного жителя Коломяг Виталия Васильева (в 1990 году он стал заместителем председателя Ленсовета, а в 1991 - первым президентом акционерного общества «Коломяги Ретро», а также идеологом нового генплана).

В мае 1995 года распоряжение мэра Петербурга разрешало ЗАО «Коломяги Ретро» только застройку свободных пятен. Однако, как признала руководитель отдела маркетинга АО «Коломяги Ретро» Людмила Лопатенкова, выяснилось, что реально свободные участки для застройки в Коломягах в дефиците. Отсутствие последовательной политики в отношении местных жителей породило множество сегодняшних проблем. В 1992 году процесс расселения затормозился. Ситуация, впрочем, типичная. Некоторые из получивших компенсации за дома в Коломягах (а государство выполнило свои обязательства только наполовину, компенсировав только 50% от оценочной стоимости жилья) впоследствии не просто отказались переезжать, но даже умудрились прописать на своей территории родственников и знакомых. Естественно, с переходом на рыночные отношения и по мере увеличения популярности Коломяг амбиции старожилов по отношению к потенциальным инвесторам значительно возросли. Именно поэтому главная сегодняшняя беда здешних мест - неоднородная социальная среда: элитные особняки соседствуют с почерневшими деревянными домами (для того, чтобы расселить такой объект, застройщику придется удовлетворить требования нескольких собственников, обычно это десятки тысяч долларов).

Объекты типа «таун-хауз» начали появляться в Коломягах в 1997-98 годах. Первопроходцами стали АО «Коломяги Ретро» - комплекс домов коттеджного типа в Мартыновке, АО «Северо-Западная строительная корпорация» - создатель Никитинской усадьбы и фирма «Падамс», построившая небольшой городок таун-хаузов с поэтичным названием «Сосновый Уголок» с использованием американских технологий. В этом году строители сдали в эксплуатацию два корпуса «Коломяжской Слободы», они состоят из 28 и 26 разноуровневых квартир с наружными стенами из оштукатуренных газобетонных блоков (квартал 11-Б, корпуса 140-А, Б). На подходе третий корпус на 24 квартиры (корпус 140-В). Расположенные в Коломягах комплексы малоэтажной застройки вписались и в окружающий дачный ландшафт (совсем рядом - парки и озера), и в городскую среду (рядом - три станции метро, школы, магазины), а потому большинство обитателей квартир в таун-хаузах склонны рассматривать их, как постоянное жилье.

На очереди - Каменка

Вместе с городской инфраструктурой и историческим ландшафтом новые жители Коломяг унаследовали и груз социальных проблем. Зато в Каменке (квартал 74-А), где жилье типа «таун-хауз» предлагают несколько строительных организаций, новые инженерные сети легли на почву, подготовленную международными финансовыми организациями. Подготовка территории к строительству велась за счет привлечения кредитов Всемирного Банка Реконструкции и Развития. АО «Эльф» выиграло тогда первый тендер, организованный Комитетом по строительству. Строительство на инженерно подготовленных территориях началось в 1998 году. На сегодняшний день сданы уже две очереди жилого комплекса «Каменка»: первая - в октябре прошлого года (26 квартирных секций, газобетонные наружные стены), вторая - весной нынешнего года (8 квартир, кирпич). В ближайшее время намечена приемка и 26 квартир третьей очереди. Добираться из центра Петербурга в район Каменки сложнее, нежели в Коломяги, зато прямо за окнами коттеджей начинаются почти что девственные леса Юнтоловского заказника.

Портрет покупателя в интерьере таун-хауза

Количество ежегодно сдаваемых в эксплуатацию объектов типа «таун-хауз» в Петербурге можно пересчитать по пальцам. При столь небольшом объеме предложений жилье в сблокированных коттеджах легко находит покупателей. По словам сотрудников отдела маркетинга АО «Эльф», основной контингент приобретателей - генеральные директора предприятий, имеющие двоих или больше детей. Средний возраст главы семьи - 40-50 лет. У всех есть квартиры в городе. Социологический портрет новоселов таун-хаузов в Коломягах несколько отличается. Приводим его со слов исполнительного директора Центра долевого строительства «Союз» Ирины Доничкиной (эта организация занимается реализацией коттеджных секций в Коломягах): - Наши покупатели, в среднем, несколько моложе: 30-40 лет. Обычно - двое детей. Социальный статус - топ-менеджеры высшего и среднего звена, а также владельцы бизнеса, для которых менталитет собственника распространяется и на отношение к проблеме жилья. Напряженный образ жизни этих людей требует отдыха на природе. Мысль о приобретении таун-хауза для постоянного проживания появляется тогда, когда воскресных поездок на дачу становится недостаточно. Корпоративных клиентов - фирм, приобретающих сразу несколько квартир для своих сотрудников, - среди наших клиентов практически нет (к сожалению!) Зато, как правило, соседние квартиры часто стремятся купить люди, связанные дружескими отношениями: однородная социальная среда для них не пустой звук. Любопытно, что большинство людей, стремящихся поселиться ближе к природе, - петербуржцы или жители больших городов.

Наивные банкиры

Требования, которые выдвигали несколько лет назад международные кредитные институты для участников строительных тендеров в Каменке, и тогда вызывали у российских организаторов торгов лишь добрую улыбку: наивные люди эти западные банкиры. К примеру, по их словам, строить таун-хаузы надо так, чтобы они были доступными для представителей «среднего класса», чтобы жилье в комплексах из недорогих сблокированных коттеджей, используя механизмы ипотечного кредитования, могли бы покупать встающие на ноги молодые семьи с детьми.

Эти требования, заложенные в условия конкурса среди строителей, обуславливали и необходимость снижения себестоимости строительства за счет применения более дешевых материалов и ограничения по общей площади квартир… Действительно, таун-хаузы бывают разными, но чаще всего под этим словом в остальном мире подразумевают демократичные быстровозводимые постройки с общими стенами для тех, кому отдельный дом представляется непозволительной роскошью. Впрочем, аршинами западной демократии российские секционные дома мерить трудно. Если жилой фонд Петербурга столь удручающе однообразен и на три четверти состоит из неэкологичных типовых многоэтажек, то на этом фоне любое оригинальное жилище выглядит элитным. И красивые домики с индивидуальными гаражами, палисадниками, автономной системой отопления, фильтрами очистки воды, спутниковыми антеннами, да еще и с видами на осиновые рощи еще долго будут оставаться в Петербурге штучным товаром.

bulletin.spb.ru