Составить исчерпывающий перечень рисков, с которыми может столкнуться покупатель жилья на первичном рынке, вряд ли под силу даже специалисту области недвижимости: новинки здесь далеко не редкость, хотя, казалось бы, что тут придумаешь. Бесспорно одно: "первичке", которая по сравнению со вторичным рынком является более привлекательным по ценовым предложениям, еще долго пребывать в "группе риска".

Спорить о том, где больше пресловутой цивилизованности - при оформлении сделок с готовым или со строящимся жильем - не приходится. Первичный и вторичный рынок - две стороны одной медали, на каждой из которых написано: недвижимость.

Степень риска

К идее рейтингования рисков, встречающихся при долевом участии в строительстве, практически все опрошенные эксперты отнеслись довольно прохладно. В основном по причине отсутствия объективных и полных статистических данных, которых просто негде взять. Но, как говорится, за отсутствием гербовой пишем на простой: единственным вразумительным источником информации на сегодняшний день можно считать гражданскую судебную практику. Именно гражданские суды рассматривают иски обманутых дольщиков, уголовных дел - ничтожно малое количество, да и заканчиваются все они ничем.

Итак, наш критерий - частота упоминания того или иного риска при рассмотрении гражданских споров за последние полтора-два года (кстати, по оценке адвоката Алексея Люкшина, судьи единого Третейского суда сообществ банкиров, промышленников и строителей, за указанный период ситуация в этой области никаких качественных изменений не претерпела). Критерий этот, безусловно, субъективен - и некоторые поправки будут оговорены ниже.

Сообщающиеся сосуды

Очень хотелось бы поставить вопрос так: какова вероятность каждого отдельно взятого риска? Только ответить на него невозможно в принципе. Большинство рисков не только имеют обыкновение ходить косяком, но и перетекают один в другой. Во избежание обвинений в голословности приведем простой, хотя и несколько провокационный пример. Страшно сказать, но представьте, что фирма-застройщик обанкротилась (риск N1), остался недостроенный дом (риск N2), который возводился без надлежащей разрешительной документации (риск N3). Дольщикам повезло -объект взял другой застройщик, но в результате длительного простоя произошло удорожание строительства (риск N4) и несоблюдение сроков сдачи объекта (риск N5), а в результате недобросовестности предыдущего застройщика - двойная продажа некоторых квартир (риск N6). Наконец, дом достроен и принят госкомиссией, но накануне вселения жильцов его взорвали террористы (риск N7). Описанная ситуация - это, конечно, художественный прием, гипербола, и нумерация - тоже условность. Но что интересно: одной ниточкой оказались очень легко связаны сразу семь (!) рисков. А это еще даже не половина из всех возможных. Как образно выразился Алексей Люкшин, сегодняшний механизм долевого строительства - это квазиправовая конструкция, возникшая в результате нашей бедности.

Звенья цепи

Приведенный выше пример стал бы совсем уж законченным сюжетом для театра абсурда, если бы в него уместились еще несколько "популярных" рисков. Один из них имеет название, пригодное для средневекового трактата: "Смена субъекта инвестиционной деятельности, с которым дольщик заключил договор". В реальной жизни это означает нарушение взаимодействия в обычной "строительной цепочке": застройщик - генеральный подрядчик - субподрядчик.

Такой вот "субчик", заключив договор на поставку, допустим, щебенки, по взаимозачету получает право продавать "свои" квартиры - зачастую стремясь реализовать это право задолго до того, как приступил к исполнению обязанностей. В результате вполне вероятна ситуация, когда горе-поставщик обязательств своих не выполняет и договор с ним расторгается, а козлом отпущения становится дольщик, "купивший" у такого "продавца" квартиру.

Данный риск очень хорошо сочетается с двойной продажей и не может препятствовать наличию десятка других собратьев.

Владимир Малашин, адвокат-партнер Адвокатского бюро "Юникс", убежден, что договор долевого участия в строительстве следует заключать только с самим застройщиком, и чем дальше от застройщика в "строительной цепочке" будет продавец строящегося жилья, тем больше возрастает риск с точки зрения покупателя - почти в геометрической прогрессии. В личной адвокатской практике г-на Малашина за последние два года причиной почти половины исковых заявлений дольщиков стала именно смена субъекта инвестиционной деятельности. Громкие скандалы, связанные с объектами таких генподрядчиков, как "Виадук" и "РосГлавМатериалы", - вершина этогр айсберга. В его основании - безвестные "субчики", торгующие квартирами по демпинговым ценам.

Приключения продолжаются

Но не будем спешить с объявлением имени абсолютного победителя и обозначим основных конкурентов. Это - самовольное строительство (30% от общего числа истцов по версии Малашина), двойные продажи (15%) и срыв сроков строительства (10%). Итого - включая 45%, которые дает риск смены субъекта инвестиционной деятельности, - получаем 100%. Но в том и состоит коварство рисков, что, переплетаясь, переходя один в другой, вне судебной практики они дают в сумме больше 100%. Предметом иска становится наиболее актуальный для потерпевшей стороны риск, а остальные могут даже не упоминаться в заявлении. Поэтому в вышеприведенном перечне нет, например, незавершенного строительства -этот риск является причиной других. По той же причине срыв сроков строительства, будучи явлением настолько распространенным, что далее неофициальный люфт установлен в размере одного квартала, набрал "всего" 10%.

Однако обратимся к мнению других авторитетных специалистов в области разрешения споров, связанных с долевым участием граждан в строительстве жилья. Анна Максимова, директор Консультационного центра по долевому строительству (КЦДС), исходя из своей практики работы с пострадавшими дольщиками, среди всех других рисков выделяет двойные продажи. С ними пришлось столкнуться примерно 30% обращавшихся в КЦДС за помощью в течение последних полутора лет. Любопытно, что до сих пор неизвестно ни одного случая, когда бы действия продавца были охарактеризованы как мошенничество, максимум - халатность (но не преступная) и превышение полномочий (тоже вне поля действия УК). Принимая во внимание тот факт, что мошенничество вообще вещь очень и очень трудно доказуемая, а также и возможность полюбовного разрешения конфликта в виде предоставления другой квартиры (в этом же или другом доме), осмелимся утверждать, что в лице риска двойных продаж мы имеем вполне конкурентоспособного участника соревнования.

Граница. Коммунальный тупик

Отрешившись таким образом от стереотипа "громкий скандал равняется популярности", мы не можем пройти мимо еще одного очень распространенного, но малоизвестного риска, который, собственно говоря, является пограничным -возникает уже на вторичном рынке, но появляется в результате манипуляций на первичном. Речь идет не только о том, что в доме появляется горячая вода этак через полгода после сдачи объекта госкомиссии, но и о более долгосрочной головной боли. А именно: далеко не всегда дольщику заранее известна сумма коммунальных платежей, которую ему предстоит выплачивать ежемесячно после новоселья. Зачастую отсутствует какая бы то ни было информация о будущей эксплуатирующей организации. Наконец, немаловажный для многих вопрос сохранения льгот на оплату коммунальных услуг также нередко остается открытым до получения первой квитанции.

Этот "итоговый" риск, однако, явно заслуживает отдельного рассмотрения, и совместно со специалистами КПДС мы подготовим отдельную публикацию, посвященную данной теме.

Предварительные итоги

Итак, как говорится, первый приз решено не присуждать. Ни один из рисков не сумел победить "за явным преимуществом", а для присуждения первенства "по очкам" не оказалось под рукой регламента. Увы, но этот невидимый чемпионат продолжается, и неизвестный нам кто-то своими необдуманными действиями добавляет очки к рейтингу того или иного риска. И это, наверное, своего рода благородное дело: своим примером предупредить других. Но нужна ли вам такая сомнительная честь?

Игорь Воронин
По материалам "Частная недвижимость"