Рынок загородного жилья переживает небывалый подъем. В этом году на каждом направлении строится не менее трех, а на престижных - до десяти-пятнадцати новых коттеджных поселков. Строительный бум стал следствием резкого роста спроса на загородное жилье, зафиксированного риэлтерами еще в прошлом году. Застройщики ожидают, что тенденция роста покупательской активности сохранится даже с наступлением зимы, когда строительный сезон будет завершен.

Спрос на общежитие

Особенность нынешнего сезона - отсутствие интереса покупателей к стихийным постройкам, покупатели хотят жить только в коттеджных поселках. "Люди пожили в обособленных домах, наедине со своими проблемами, и теперь стремятся к общежитию, где все вопросы решаются централизованно", - говорит директор управления загородного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Савелий Орбант. Кроме того, если пять лет назад люди хотели сами строить свой дом в формирующемся поселке, то теперь они с удовольствием покупают и готовые коттеджи. Подход - как к московской квартире: посмотрел, купил, заселился. Покупатели начали понимать, говорят риэлтеры, что загородное строительство - это сложный бизнес, и им должны заниматься профессионалы.

Дом в поселке интересен покупателю при условии, что он обеспечивает необходимый минимум комфорта: наличие инженерных коммуникаций, дорог, охраны и службы эксплуатации. Однако такие блага цивилизации, как ресторан, магазин, спортивный центр и т. п. внутри поселка, не все покупатели воспринимают благосклонно. Как показывает опыт, жители поселков нечасто пользуются этой инфраструктурой, а платить за нее приходится много. В некоторых поселках с развитой инфраструктурой и большой прогулочной зоной стоимость эксплуатации - 1-2 тыс. долларов в месяц. Cовместить развитую инфраструктуру и приемлемый для покупателей уровень эксплуатационных расходов (около 300 долларов за дом в месяц) возможно лишь в больших поселках - от ста домов. В некоторых случаях выходом из положения становится строительство объектов общего пользования не внутри поселка, а рядом с ним, и передача их в управление сторонней компании.

Спрос на коттеджи равномерно распределен между разными ценовыми сегментами. Продается все: от маленьких таунхаусов с тремя сотками земли до тысячаметровых особняков на гектарных участках. Риэлтеры отмечают повышенный спрос на дома на лесных участках, а также на землю у "большой воды" (взрослые деревья на участке поднимают его цену в полтора-два раза, вода - до трех раз). В этом сезоне стала больше цениться близость к Москве. Если в прошлом году основная застройка велась в радиусе тридцати километров, то сегодня выделилась сверхпрестижная пятнадцатикилометровая зона.

Однако земли за 30-м километром тоже вряд ли будут пустовать. "В этом году на рынке появился спрос на землю под резиденции. Для этих целей покупаются большие участки площадью от трех до шестидесяти гектаров за тридцатым километром от МКАД, как правило, на большой воде - водохранилище или большом озере. На территории помимо дома строятся пирс, причал, вертолетная площадка, конюшни. Такое владение обычно служит дополнением к московской квартире и загородному особняку вблизи Москвы, сюда приезжают отдыхать надолго, всей семьей", - рассказывает заместитель генерального директора компании "Сохо-риэлти" Надежда Маляровская.

Ново-Рига догоняет Рублевку

Несмотря на рекордное количество одновременно предлагаемых на продажу коттеджных поселков, по-настоящему ликвидных объектов на рынке немного. Дело в том, что застройщикам не всегда удается "угадать" с проектом. Ведь рынок очень быстро меняется, и то, что требовалось два года назад, сегодня может оказаться неактуальным. Поэтому некоторые проекты "зависают" на стадии реализации. "Большая часть предлагающихся на рынке домов не удовлетворяет запросам покупателей. Например, элитные коттеджи, построенные полностью из бетона, продать практически невозможно. Плохо продаются большие поселки (от семидесяти домов) в высших ценовых сегментах", - говорит начальник отдела маркетинга компании "Инком" Сергей Елисеев.

Наиболее активно застройщики осваивают высший ценовой сегмент - небольшие поселки, где особняки стоят от 700 тыс. долларов. Особым успехом в этом сегменте пользуются поселки, расположенные до пятнадцати километров Рублево-Успенского шоссе. Например, 440-метровые особняки на участках в 12 соток без каких бы то ни было зеленых насаждений (поселок "Романово-2") по цене 600 тыс. долларов были распроданы за пару месяцев. "Найти на Рублевке коттедж за такую цену - большая удача. Ведь в основном здесь предлагаются особняки стоимостью тысяча-полтора миллиона долларов", - комментируют риэлтеры.

Поскольку свободной земли на Рублевке почти не осталось, а спрос на дорогие коттеджи еще не удовлетворен, активность застройщиков перемещается на соседнее Ново-Рижское шоссе. Его популярность, а соответственно, и цена на землю, стремительно растет. "Например, участки в формирующемся поселке (десять километров от МКАД) сегодня охотно приобретаются по десять-четырнадцать тысяч долларов за сотку. В прошлом году подобные участки на Ново-Рижской трассе стоили как минимум вдвое дешевле", - рассказывают в "Сохо-риэлти".

География поселков в среднем ценовом сегменте - от 200 до 700 тыс. за коттедж с участком земли - более разнообразна. Они строятся как по двум самым популярным трассам, так и по другим направлениям (Калужское, Дмитровское, Можайское, Ярославское шоссе). Однако этот сегмент освоен застройщиками в меньшей степени, чем дорогой, и поэтому здесь наблюдается наибольшее несоответствие между предложением и требованиями покупателей. Например, есть поселки, рассчитанные на средний класс, где застройщики обеспечили невысокую стоимость квадратного метра (около 450 долларов). Но они оказались неприемлемыми для этой категории покупателей из-за большой площади домов (500-600 метров).

Коттеджных поселков в низшем ценовом сегменте (со стоимостью домов в среднем 100-150 тыс. долларов) на рынке практически нет, хотя желающих купить подобное жилье много. "Большинство компаний-застройщиков ориентировано на строительство дорогих домов - от семисот тысяч долларов, поскольку рентабельность таких проектов выше. Однако, когда этот пласт покупателей будет "выбран", активность девелоперов сместится в сторону более дешевых сегментов", - считает Савелий Орбант.

Лес: только аренда

Несмотря на большой потенциал рынка, активность девелоперов ограничивает дефицит земли, подходящей под коттеджную застройку. Не все Подмосковье равномерно оснащено инженерными сетями, и строить поселки выгодно лишь в тех местах, где подключение к инженерным сетям обойдется не слишком дорого. К тому же процедура выделения и покупки земли очень длительная и трудоемкая. Обычно на выделение земли у администрации и оформление ее в собственность на юридическое лицо уходит около года. Покупка земли у сельхозпредприятия и вывод ее из сельхозоборота - еще более сложная процедура. Говорит руководитель компании "Северо-запад" Тарас Вольгемут: "Раньше можно было получать землю почти даром, но у застройщика не было на нее прав собственности. Девелоперы получали большие участки и не могли их освоить. Сейчас довольно жесткий порядок получения земли, который гарантирует инвестиции застройщика. Оформив землю в собственность на юридическое лицо, компания может привлечь кредит и построить инженерные сети на заемные средства".

Более сложная ситуация с лесными участками. До принятия нового Земельного кодекса существовала процедура, позволявшая выводить участки из лесного фонда и застраивать их. Поскольку процедура была длительной, застройщики нередко начинали осваивать участок и распродавать его еще до получения документов. Например, на Ново-Рижском шоссе есть поселок, где дома построены и проданы, в них уже живут люди, а документы получить так и не удалось. С юридической точки зрения это поселение является ничем иным, как самозахватом.

По новому Земельному кодексу лесные участки первой категории можно получить только в аренду на 49 лет. Поэтому, если у застройщика документы до сих пор "на подписи в верхах", имеет смысл насторожиться. "Сейчас наиболее приемлемый вариант - строительство поселков на опушке леса, оформление такой земли в собственность, а окружающих поселок лесных массивов - в аренду", - считает председатель совета директоров компании "Статус" Вадим Мохов. Пока это стоит недорого - к примеру, за один гектар леса по Ново-Рижскому шоссе придется платить около 300 долларов в год. В одних поселках лес - это общая территория, в других возможность аренды леса получают собственники домов, примыкающих к лесу.

100% годовых на "участках с подрядом"

Дефицит земли постепенно трансформирует весь рынок коттеджного строительства. Еще недавно самым распространенным способом освоения новых территорий был лэнд-девелопмент. Застройщики этого типа покупают участок, делают генплан территории, строят дороги и инженерные сети и продают участки под строительство индивидуальным застройщикам. Сегодня в связи с растущим дефицитом земли лэнд-девелоперы все чаще отказываются от распродажи участков с коммуникациями и строят на них коттеджи сами. Проектами полного цикла - от получения земли до эксплуатации готового поселка - занимается все большее количество застройщиков (благо с привлечением инвестиций в загородное строительство нет никаких проблем).

Между крайностями - лэнд-девелопментом и проектами полного цикла - есть промежуточная схема, получившая в последнее время широкое распространение. По этой схеме девелоперы продают "участки с подрядом": покупатель выбирает участок и проект дома из предложенного набора, оплачивает, а застройщик возводит коттедж. Нередко право собственности на землю оформляется после того, как проплачена основная сумма контракта. Иногда даже строительство инженерных сетей застройщику удается финансировать за счет предоплат. У каждой из концепций освоения территории есть свои достоинства и недостатки. Так, проекты полного цикла обеспечивают поселку единый архитектурный стиль, принадлежность покупателей к одному социальному слою. Для покупателя продукт получается более дорогим, но зато он въезжает в готовый поселок, и ему не приходится ждать, пока соседи освоят свои участки. От застройщиков эта схема требует большого объема инвестиций (для поселка из ста домов он исчисляется десятками миллионов долларов), а также сопряжена с огромным количеством рисков.

Капиталоемкость лэнд-девелопмента на порядок ниже. Ниже и уровень риска. Так, например, в случае лэнд-девелопмента снимается риск выбора проекта домов, несоответствующего участку. При этом рентабельность на вложенный капитал приблизительно та же, что и у проектов полного цикла. "Сегодня на строительстве коттеджных поселков реально получить сто процентов годовых. Однако для этого должно совпасть несколько факторов - удачное расположение участка, доступность коммуникаций, правильный выбор проекта, грамотная схема продаж", - говорит Вадим Мохов. Проекты, приносящие менее 60% в год, девелоперы просто не рассматривают.

В наиболее выгодном положении находятся застройщики, продающие "участки с подрядом". Они в основном работают на деньгах покупателей, но рассчитывают на ту же прибыль, что и застройщики полного цикла. Все риски в данном случае несут частные инвесторы. Но при столь высоком спросе на загородную недвижимость и дефиците земли недостатка в покупателях нет, поэтому большинство застройщиков склоняются именно к этой схеме.

Елена Новомлинская «Эксперт» №35 (342)