В советскую эпоху слово «потребитель» чаще всего использовалось в бранном контексте. Антиподом ему были такие слова, как «строитель», «активная жизненная позиция». Времена меняются. И те граждане, которые сегодня стремятся к эффективной защите своих прав и интересов, должны не только знать, что уже более 8 лет в России действует Закон РФ «О защите прав потребителей» (с изменениями на 17.12.99), но и уметь применять его в жизненных ситуациях. Однако на практике защита прав гражданина-потребителя в отношениях с фирмой - производителем товара или поставщиком услуг на рынке недвижимости вызывает определенные сложности. На рынке недвижимости потребитель взаимодействует с двумя контрагентами: Изготовителем и Исполнителем. Вопрос о взаимоотношениях Потребителя с Изготовителем (под последним именем применительно к рынку недвижимости может фигурировать застройщик, строительная или ремонтно-отделочная подрядная организация и т. д.) - это отдельная тема, неисчерпаемая, «как атом». В данной статье мы предлагаем поразмыслить над связкой Потребитель - Исполнитель. Под Исполнителем закон подразумевает всякую организацию либо индивидуального предпринимателя, выполняющих работы или оказывающих услуги Потребителям по возмездному договору. Услуги агентства недвижимости (риэлтерской фирмы), в подавляющем большинстве случаев, таковыми и являются, поскольку связаны с подбором вариантов приобретения квартир, улучшения жилищных условий и техническим обеспечением надлежащего перехода прав на недвижимое имущество. Таким образом, клиент агентства недвижимости является потребителем, а посему имеет основания для защиты своих прав в соответствии с указанным законом.

Часто люди задают вопрос: а нужно ли вообще обращаться в агентство, может быть, надежнее, проще и дешевле совершать сделку с недвижимостью самостоятельно, без посредников и консультантов? Ответ таков - четко определитесь, способны ли вы выполнить три важнейшие операции: осуществить поиск нужной квартиры среди множества вариантов; провести юридическую экспертизу «чистоты» прав на нее; оформить сделку, зарегистрировать ее, безопасно произвести денежные расчеты. И первое, и второе, и третье дело требуют профессионального подхода. Риэлтер учится эффективно работать месяцами, юрист - годами. Оцените - сколько вы выиграете, если все постараетесь сделать сами, готовы ли вы учесть все риски и нести ответственность по ним?

Какие сложности на практике вызывает защита прав гражданина-потребителя в отношениях с фирмой - поставщиком услуг по сделкам с недвижимостью? В настоящее время требования к их деятельности регулируются только одним нормативным актом - Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 N 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности». Надо признать, что так было не всегда. В Санкт-Петербурге до 19.01.2000 действовало распоряжение КУГИ от 14 мая 1997 года N 436-р «О порядке лицензирования риэлтерской деятельности». Но после того, как функция лицензирования риэлтерской деятельности перешла к Лицензионной палате, КУГИ свое распоряжение отменил, а никакой иной орган городской администрации восполнить нормативный вакуум почему-то не решился. Необходимо отметить, что большие усилия по заполнению этого вакуума прилагают профессиональные риэлтерские организации. На региональном уровне уже седьмой год работает Ассоциация профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга (АПРН), а на федеральном - Российская гильдия риэлторов, в которую АПРН входит как коллективный член. Все фирмы-члены АПРН в своей деятельности обязаны руководствоваться Профессиональными стандартами и Кодексом этики АПРН и РГР, которые не только предусматривают обязанность риэлтеров защищать права клиентов-потребителей, но и содержат жесткие санкции к нарушителям.

Выбор агентства, с которым вы будете работать, - дело крайне серьезное. Рекомендации ваших знакомых в пользу частного маклера, а не фирмы, - еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, такой выбор ни коим образом не влияет на цену, а вот надежность и безопасность снижает существенно. Остановив свой выбор на конкретном агентстве, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот «шарашкина контора» сразу выдает себя обстановкой в офисе, стилем общения, внешним видом сотрудников. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса, отсутствие суеты. Не лишним будет звонок либо визит в исполнительную дирекцию АПРН, где вам дадут характеристику агентства.

Первое и основное, что защищает закон, - это право гражданина на качество предоставляемых услуг. Именно эта часть соглашения гражданина с риэлтерской фирмой оказывается на практике во многих случаях наиболее декларативной. Действительно, стандартные договоры, предлагаемые рядом агентств, как правило, определяют общие обязательства фирмы по поиску вариантов недвижимости в соответствии с пожеланиями клиента. Однако целью обращения гражданина в агентство является не просмотр некоего числа вариантов, а именно приобретение жилья с конкретными потребительскими характеристиками, в определенном районе, типе дома и т. д. Эта конечная цель достигается не единичной услугой фирмы (организацией просмотра вариантов), а комплексом услуг.

Помните, что заключая договор, и вы, и агентство распределяете риски и ответственность. Это значит, что во всех договорных документах должно стоять название фирмы и имена ее полномочных представителей, а не просто агента. Четко продумайте (и пропишите) ответственность сторон, все мыслимые кризисные варианты, включая форс-мажорные обстоятельства. Просматривая квартиры вместе с вашим агентом, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает - ваши или продавцов. Помните, агент заинтересован в проведении сделки, его задача - искать компромисс. Пристрастность - признак непрофессионализма. Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дал на $500-1000 больше и предложат в ответ поднять планку - насторожитесь. Скорее всего, вас водят за нос, и никакого конкурента нет. Нерадивые агенты зачастую пользуются правилом «трех вариантов» - делают три просмотра, а затем прекращают на вас работать. Если агент перестал звонить, не информирует о ходе дела - это тоже признак непрофессионализма.

Качество комплекса услуг определяется всем процессом деятельности фирмы в интересах клиента, с момента заключения договора до получения правоустанавливающих документов на приобретенную недвижимость и подписания акта о приеме работ. Поэтому, помимо характеристик подбираемого жилья, клиент должен оговорить и ряд других требований, предъявляемых к качеству услуг риэлтерской фирмы. К их числу могут относиться, например, требования к рекламе, ее объему, формату, периодичности, в изданиях, куда она будет помещена. При этом исполнитель не вправе навязывать средства и способы рекламирования или обусловливать их какими-либо дополнительными услугами. Сюда же можно отнести предоставление заключения о техническом состоянии предлагаемых вариантов недвижимости, с указанием интересующих параметров оценки, и т. д. В принципе, перечень требований к качеству услуг, которые может установить клиент, не ограничен ничем, кроме здравого смысла, согласия и возможности риэлтерской фирмы исполнять их и способности клиента оплатить заказанную работу.

Двор, подъезд, лифт - составная часть вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в листингах. Это: высота потолка, тип перекрытий (топните ногой - стены, зачастую, начинают просто вибрировать от этого), проводка, состояние сантехники, пола. Не забудьте спросить - включена ли площадь балкона/лоджии в общую площадь. Иной балкон не достоин такого права. Решите - какой нужен ремонт. Ориентируйтесь на такую цифру - полная чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от $60 до $100 за кв. м. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньте, как долго еще продержится сантехника, сколько придется затратить на нее. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того, что вы собираетесь купить. Сравнивайте разные квартиры, исходя именно из этой стоимости. Особенно это важно, когда вы сравниваете новостройку и обычную квартиру.

Законом устанавливается ответственность исполнителя за недостатки конкретно определенных договором услуг. Причем, гражданин может предъявить требования не только на финальном этапе, но и в случае обнаружения отклонений от установленного качества в ходе оказания услуг. В таком случае гражданин имеет право требовать, в частности, либо безвозмездного устранения недостатков, либо соответствующего уменьшения цены услуг. Поэтому целесообразно сроки устранения недостатков предусмотреть в договоре. В этом случае отказ фирмы выполнить законные требования гражданина-потребителя по устранению недостатков, а также нарушение указанных в договоре сроков дает право расторгнуть договор и требовать возмещения понесенных убытков в десятидневный срок. Неисполнение последних требований является основанием для судебной защиты прав потребителя. Кроме всех убытков, гражданин имеет право на компенсацию морального вреда. Специфика услуг риэлтерских фирм сказывается и при согласовании сроков выполнения работ. Сроки могут быть обусловлены успешностью проведения необходимых этапов работ, однако клиент при детальной регламентации своих требований имеет возможность фиксировать не только сроки исполнения договора в целом, но и сроки исполнения отдельных его этапов. Когда такие сроки исполнения имеются в договоре, последствия их нарушения определяются законом.

Ответственность может наступить уже при нарушении своевременности начала выполнения работ, а также при иной просрочке, когда становится очевидно, что своевременное исполнение невозможно. Клиент вправе назначить в таком случае новый срок исполнения, либо потребовать уменьшения цены услуги, или же расторгнуть договор. При нарушении сроков начала работ, или предельного срока исполнения договора, либо назначенного клиентом срока, закон предусматривает трехпроцентную неустойку от цены услуги за каждый день просрочки (но без превышения стоимости услуги). Как правило, ответственность за нарушение сроков регламентируется самими договаривающимися сторонами. Но клиентам реэлтерских фирм полезно знать, что закон запрещает включать в договоры условия, ущемляющие их права по сравнению с нормами, установленными самим законом.

Решив, что квартира вам подходит, расставьте все точки над i. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Бывают случаи, когда недостатки оказанных фирмой услуг выявляются уже после завершения работ и проведения сделки. Например, если клиентом в договоре были определены параметры технического состояния объекта, об отклонении от которых исполнитель должен был поставить в известность клиента, а их обнаружение при приеме работ было невозможно, то фирма отвечает за недостатки проведения работ в течение двух лет со дня принятия работ (если договором не было установлено гарантийного срока). Договором также может быть установлена ответственность риэлтерской фирмы за несоблюдение согласованных требований к качеству услуг в форме неустойки (пени), которая подлежит уплате помимо понесенных клиентом убытков. Кроме того, это не освобождает нарушителя от реального исполнения договорного обязательства.

Имейте в виду, что сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Зачастую это не следствие мошенничества, а результат небрежности при юридической проверке. Другой момент - если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли - извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца.

Получить более подробные ответы на вопросы, связанные с правами потребителей при сделках с недвижимостью, вы можете на очередном семинаре, который проводит Общественное движение «За безопасность граждан на рынке недвижимости Санкт-Петербурга» совместно с газетой «Санкт-Петербургские Ведомости», журналом «Бюллетень Недвижимости» и Санкт-Петербургской городской коллегией адвокатов. Тема семинара: «Способы борьбы клиентов рынка недвижимости за свои права». Он состоится 5 октября в актовом зале Дворца творчества молодежи на Малой Конюшенной ул. (бывш. ул. Софьи Перовской), дом 3 (2 этаж), в 18 часов (ст. метро «Невский проспект»). Вход бесплатный.

Если у вас уже сейчас есть срочные вопросы или необходимость в консультации, то вы можете обратиться в Адвокатскую фирму «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» и записаться на консультацию по телефону 118-4575.

bulletin.spb.ru 2000 г.