Договор в риэлтерской деятельности является основой основ, однако, мы, часто подписываем этот документ не читая, полностью полагаясь на добросовестность и компетентность фирмы и, как правило, не ошибаемся. Но бывают и исключения. Для того, что бы оградить себя от них, имеет смысл внимательно ознакомиться с текстом договора до его подписания. Не стоит создавать себе проблему там, где ее можно предупредить. Рассмотрим договор на оказание риэлтерских услуг и его отдельные положения, что бы в будущем обезопасить себя и свои сбережения.

Все на свете делается по договоренности сторон и риэлтерская деятельность не составляет исключения. Риэлтеры готовы выполнить Ваше поручение за определенную сумму средств и поэтому договор с риэлтерской фирмой называется договором об оказании возмездных услуг. В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК России) “По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги”. Это важное определение необходимо запомнить, т.к. соглашаясь подписать договор об оказании возмездных услуг, Вы берете на себя обязанности их оплатить. Риэлтерская фирма оказывает, как правило, комплекс услуг. Это не только купля продажа, но и поиск подходящего варианта и реклама в средствах массовой информации и привлечение независимого оценщика, и многое другое, так или иначе, связанное с квартирой. Часть этих услуг не будет иметь никакой ценности для владельца жилой площади, в случае если не будет выполнена главная цель договора покупка или продажа квартиры, однако платить за них придется. Для наглядности разложим договор по разделам и разберемся с каждым в отдельности.

В первом разделе договора определяются его участники (или стороны). Стороны договора должны быть однозначно идентифицированы, т.е. иметь явные отличия от других лиц. Заказчик идентифицируется в договоре не только по фамилии имени и отчеству, но и по своим паспортным данным (при необходимости вплоть до даты выдачи паспорта и указания органа, выдавшего паспорт). С исполнителем дела обстоят сложнее. От лица фирмы без доверенности и в соответствии с Уставом может выступать ее руководитель. Остальные лица, вписанные в договор, могут действовать только на основании доверенности от лица фирмы (составленной в свободной форме, но скрепленной печатью фирмы), дающей право на совершение этих действий. Обычно по доверенности работают маклеры и агенты. В такой ситуации стоит обратить внимание на срок действия доверенности. В крайнем случае, это право может быть делегировано сотруднику риэлтерской фирмы на основании приказа по фирме. Но в любом случае основание для возникновения права на заключение договора от лица фирмы должно быть прописано в договоре полностью и подробно. Ссылки на то, что директор в отпуске или приказ будет подготовлен завтра, недопустимы. Договор, заключенный с лицом, не имеющим на то официальных полномочий, признается судом ничтожным, а доказать обратное очень сложно. В этой же части договора определяется круг действующих лиц, именуемых в дальнейшем тексте договора, как “Исполнитель” и “Заказчик”. Лица и стороны, не попадающие под эти определения в этой части договора в последующем тексте договора фигурировать не должны. Если для исполнения договора требуются другие участники рынка недвижимости, то они так же прописываются в первой части договора. Например, если гражданин А желает продать свою квартиру гражданину Б, то они оба должны быть участниками одного договора, и фигурировать в нем как “Заказчик 1” и “Заказчик 2”.

С фирмами, использующими длинные и сложные схемы обмена, например, через куплю продажу квартир в новостройках (т.е. у городских органов управления) имеет смысл первоначально заключать общий договор на предоставление всего комплекса услуг, а затем, по мере необходимости, отдельные договора на каждую услугу. При этом договоры на предоставление отдельных услуг в рамках общего договора должны являться составной частью этого общего договора и без него считаться недействительными. Бывают случаи, когда клиенту красочно обрисовывается общая схема действий с недвижимостью, но договор предлагают заключить только на одну его часть. В подобной ситуации ни какой суд не примет к рассмотрению Ваши устные договоренности, а будет основываться на фактическом договоре, заключенном с фирмой и доказать дальнейшие намерения будет сложно.

Следующим разделом договора является предмет заключаемого договора. Он описывает заказываемую и предоставляемую услугу. Эта часть договора является наиболее значимой, т.к. отражает суть предоставляемой услуги и в дальнейшем (не дай бог конечно) будет являться отправной частью для судебного делопроизводства. Пункт “Предмет договора” может состоять из нескольких подпунктов, отражающих, как правило, этапы выполнения заказываемой услуги. Формулировкам этого пункта уделите особое, повышенное внимание, так как непосредственно в них заключена оказываемая услуга. В соответствии со статьей 431 ГК России “При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом”. Слова “поиск”, “содействие”, помощь” и т.д. являются хорошим подспорьем для описания услуги, но не более того. Поиск покупателя не может быть конечной целью оказываемой услуги, так как Вас интересует, в конечном итоге, не процесс поиска вообще, а, например, конкретный покупатель на Вашу квартиру. Поэтому одним из предметов договора целесообразнее обозначить нахождение покупателя на Вашу квартиру. Именно нахождение, как конкретный итог работы, а не поиск, как абстрактное действие. Так же некорректно по отношению к заказчику звучит фраза: “содействие в поиске квартиры для последующей ее покупки”. Содействовать в поиске можно попросить соседа, но найти квартиру для покупки под силу только риэлтерской фирме. Поэтому имеет смысл обязать фирму не просто содействовать в поиске, а найти квартиру, удовлетворяющую требованиям заказчика. При этом Вам придется потрудиться и описать желаемую квартиру обстоятельно, если Вы не хотите иметь неприятностей в дальнейшем. Обычно в риэлтерских фирмах существуют типовые приложения к договорам (требования к квартире), которые необходимо заполнить. Не торопитесь при заполнении этого документа. Возможно, что поиском квартиры будет заниматься совсем другой человек, нежели, чем тот, который подписывает с Вами договор или беседует. Поэтому описывайте свои желания, не торопясь и подробно, в расчете на то, что у человека их читающего не должно возникнуть дополнительных вопросов.

При письменном выражении своих желаний имейте в виду, что в жизни нет ничего абсолютного. Так, например, жилые дома не имеют точной ориентации по частям света и требования “окна на юг” создадут фирме дополнительные трудности. Впрочем, эти трудности отольются и на Вас, но опосредственно. Строго на юг смотрит не так много окон наших квартир. Поэтому целесообразнее написать так: “окна на юг или юго-восток”. Таким образом, Вы не только даете возможность фирме привлечь для рассмотрения значительно большее количество вариантов жилья, но и существенно ускорите процесс исполнения Вашего заказа. Не следует так же вписывать в требования конкретную цифру жилой или общей площади. Особенно это желание становиться актуальным, в том случае, если Ваши требования выходят за рамки типового жилищного строительства. Наиболее правильным вариантом было бы указание в требованиях типа квартиры и типа дома.

Некоторые фирмы включают в свой договор раздел о порядке оказания услуг, в котором описывают свои действия, которые будут предприняты для выполнения полученного заказа. Сказать, что этот раздел совершенно не нужен, автор не может, однако если Вас не интересует порядок работы риэлтерской фирмы, то можно не заострять свое внимание на этом разделе, но прочитать его все-таки нужно. И если в нем о заказчике услуги ничего не написано, то можно следовать дальше.

Следующий раздел обычно называется “Права и обязанности сторон”. Часть фирм в своих договорах разделяют его на два раздела: “права и обязанности исполнителя” и “права и обязанности заказчика”. Разберемся с каждым подробнее. Исполнитель должен взять на себя обязательства исполнить взятые на себя функции в точном соответствии с условиями и сроками договора. Заказчик же, в свою очередь, обязан предоставить исполнителю достоверную информацию о себе и предмете договора. Как правило, на период действия договора заказчик предает в фирму оригиналы документов на право собственности и другие документы, необходимые для полноценной работы с жилым фондом. Делается это отнюдь не ради ускорения процесса исполнения условий договора, а для того, что бы на время действия договора лишить заказчика возможности заключить аналогичный договор с другой фирмой. Это не совсем корректный ход в отношении заказчика, но действующее законодательство не дает возможности риэлтерским фирмам оградить себя от недобросовестных клиентов, а такие хоть редко, но встречаются. Фирме-исполнителю не стоит отступать от лозунга “доверяй, но проверяй” и, следовательно, заказчику необходимо передать требуемые документы. В чем стоит убедиться, так это в том, где фирма собирается хранить эти документы. Если агент с легкостью смахивает, представленные Вами бумаги в стол и клянется, что кроме него в этот стол никто не залезет, то стоит насторожиться. В солидных фирмах для этого существуют специальные хранилища или сейфы. Для ограждения себя от ненужной работы риэлтерские фирмы предусматривают в договоре неустойку. Смысл этого термина в нашем случае состоит в выплате исполнителю определенной денежной суммы при отказе заказчика от выполнения условий договора. Иногда в договорах на оказание безвозмездных услуг неустойка называется штрафом, но смысл от этого не меняется.

Размер штрафа (неустойки) может быть различным, но надо иметь в виду, что статья 333 ГК России гласит: “Если подлежащая уплате неустойка явно несоизмерима последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку”. Это не значит, что Вы можете, смело разорвать договор и ринуться в суд для оспаривания штрафа в 500 долларов США. Фирма легко докажет, что ее затраты составляют примерно эту сумму. Не стоит забывать, что риэлтерская фирма механизм большой и в интересах Вашего договора работает не только агент, но и охранник, вежливо улыбнувшийся Вам при входе.

Отдельно хотелось бы оговорить вопрос возмещения затрат фирмы, понесенных в связи с исполнением договора. Любая фирма несет определенные убытки, работая над исполнением условий договора с заказчиком, и в случае его полного исполнения возмещает их из получаемого от заказчика вознаграждения. Но если заказчик необоснованно отказывается от выполнения условий уже заключенного договора, то он должен быть готов возместить фирме все понесенные ей убытки. Как правило, в риэлтерском бизнесе это затраты на рекламу и размещение информации в СМИ. В этом случае на стаже интересов фирмы стоит ГК России со статьей 393. “Должник (в нашем случае заказчик) обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса”. Статья 15 ГК России, в свою очередь гласит: “Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело…”. Конечно, не имеет смысла верить фирме на слово и для возмещения убытка необходимо составить двухсторонний акт, в котором фирма подтверждает свои убытки финансовыми документами, а Вы их признаете в указанном размере, и высказываете свое желание их погасить. Внеся указанную в акте сумму в кассу фирмы, Вы прикалываете корешок приходного ордера, с указанием цели платежа ко второму экземпляру акта, и можете считать себя свободными от ранее принятых обязательств. Однако стоит ли создавать себе проблемы? Может быть, имеет смысл соблюдать условия договора с обеих сторон? Тогда подумайте хорошенько до того, как переступите порог риэлтерской фирмы.

Отдельно необходимо остановиться на разделе “Оплата оказываемых услуг”. Это Ваши денежки, а они, как известно, счет любят. Как обычно пунктом номер один является пункт об уплате денег исполнителю за оказанные ему услуги в соответствии, с каким ни будь пунктом раздела “Предмет договора”. Стоит сразу же вернуться к этому разделу и еще раз внимательно прочитать этот пункт. Что бы там ни было написано, но звучать это должно примерно так: “выполнение услуги в полном объеме”. Никакие промежуточные результаты не должны фигурировать в качестве отправной точки для выплаты вознаграждения. С деньгами следует расставаться после регистрации договора в государственных органах и вносить их через кассу фирмы или банк, но с обязательным получением корешка приходного ордера. Необходимо знать, что в соответствии пунктом 1 статьи 317 ГК России “денежные обязательства должны быть выражены в рублях”. Эта же статья, но уже во втором пункте гласит: " В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах (экю, “специальных правах заимствования” и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон”.

На практике встречаются случаи “грубейшего” нарушения валютного законодательства Российской Федерации, когда расчеты между заказчиком и исполнителем производятся в иностранной валюте. Оставим это на их совести, но в этом случае требуется отметить, что в корешке приходного ордера должна фигурировать сумма денежных средств только в рублях. Для полного спокойствия заказчика на том же корешке можно попросит кассира сделать запись о том, что уплаченная сумма в рублях является эквивалентом некоторой суммы в иностранной валюте, определенной по курсу Центрального банка России на такое то число (как правило, на день платежа).

Отдельный раздел договора посвящен срокам исполнения обязательств и условиям их исполнения. Срок исполнения желательно определить до подписания договора, а затем внести его в текст. В противном случае придется доказывать в судебном порядке, что срок исполнения должен соответствовать обычаям делового оборота. Под этим термином понимается практика работы по подобным договорам. Согласитесь, что собирать статистику работы различных фирм гораздо сложнее, чем указать срок действия договора. Отдельно необходимо рассмотреть вопрос об условиях выполнения взятых обязательств. Наиболее правильной формой в данном случае является направление почтового сообщения с уведомлением о вручении. Телеграммы и телефонограммы могут присутствовать в договоре, но как дополнительные мероприятия оповещения клиента о выполненном заказе. Наиболее правильным и окончательным условием выполнения обязательств, с точки зрения автора, должна быть государственная регистрация договора в органах власти.

Еще одним интересным разделом договора является раздел “Ответственность сторон”. Что бы там ни было написано, а расставаться с деньгами имеет смысл только после решения судебной инстанции. Особенно это касается пени. Договорная и судебная практика показывают, что сумма пени, как правило, не может превышать суммы денежных обязательств по договору. Таким образом, если Вам предъявлены штрафные санкции в сумме, превышающей ту, которую Вы должны были уплатить за оказанную услугу, можете готовить документы для суда. Размер пени, так же можно оспорить. Та же практика показывает, что пени, в общем случае, не должны превышать ставку рефинансирования, зафиксированную Центральным банком России на день платежа. В настоящих условиях это будет частное от деления 60 % ставки рефинансирования на 360 дней в году и составит 0,166 % в день. Прочитав этот абзац, не стоит уповать на полную безнаказанность за свои неправомочные действия. В штатах риэлтерских фирм работают хорошие юристы, и доводить дело до суда, заведомо зная свою вину, не имеет смысла. Лучше заключить с фирмой мировое соглашение и отрегулировать финансовые претензии внесудебным порядком.

В конце договора существует раздел “Заключительные положения”. В этом разделе должны найти отражения все документы, подготовленные и исполненные в рамках заключаемого договора. Обычно они описываются, как приложения. Каждое из этих приложений должно быть подписано обеими сторонами и скреплено печатью фирмы.

Все затраты клиента оформляются приходными ордерами с указанием цели платежа. Не стоит напоминать, но все-таки напомню. Все корешки приходных ордеров остаются у заказчика и являются единственным подтверждением выполненных им обязательств. Впрочем, и всеми остальными документами разбрасываться не стоит. На период действия договора заведите специальную папку, куда и складывайте, относящиеся к этому делу документы. В лучшем случае это будет напоминать Вам об удачной сделке, а в худшем станет доказательством чистоты Ваших помыслов на судебном процессе.

В заключении хотелось бы напомнить читателям, что заключение договора с риэлтерской фирмой требует в первую очередь определения своих желаний. Соберитесь с мыслями, посоветуйтесь с друзьями и знакомыми и, приняв решение, отправляйтесь заключать договор на оказание требуемых Вам услуг. При этом не забудьте то, что прочитали ранее. Удачи Вам.