Несмотря на летний сезон, в секторе коммерческой недвижимости оживление нарастает. Спрос с начала года увеличился почти на 30%. Однако острый дефицит предложений привел к тому, что количество совершаемых сделок по сравнению с весной практически не изменилось. Многие владельцы недвижимости предлагают свои объекты по явно завышенным ценам. Однако вполне возможно, что вскоре они станут вполне реальными: по прогнозам риэлтеров, цены на коммерческую недвижимость до конца года вырастут на 10%-15%.

На рынок пришли деньги

По свидетельству риэлтеров, увеличилось внимание к очень крупным объектам, которые раньше реализовать было достаточно сложно. Налицо стремление вложить средства в недвижимость. Повысился спрос на объекты по ценам в $200 тыс. и выше. По сравнению с летом 1999 г. цены выросли на 13%. От докризисного уровня они еще отстают на 16% (данные корпорации "Петербургская Недвижимость"). Большинство хочет приобрести уже готовый объект и по возможности со всеми коммуникациями, не желая связываться со строительством. К примеру, одна организация уже достаточно долго ищет 5-этажное, отдельно стоящее здание, чтобы организовать в нем бизнес-центр.

Дефицит в дефиците

Рынок понемногу становится все более дифференцированным. Коммерческая недвижимость - не исключение. Общий дефицит усложняется недостаком предложения по отдельным позициям. Так, по словам Никиты Петрова, начальника отдела коммерческой недвижимости агентства "Динас", устойчивый спрос имеется на объекты от 500 до 1000 кв. м, а предложения есть в основном на помещения более 3000 кв. м. Как всегда, огромный спрос на небольшие магазины от 50 до 100 кв. м, предложения - практически нет.

Когда цены кусаются

Главной торговой улицей Петербурга остается Невский проспект. Годовая аренда здешних торговых точек - $600 за кв. м. Свободных небольших магазинчиков просто не найти. Если появляется единичный объект, то он уходит мгновенно, а годовая арендная плата за кв. м может превысить $1000. Ближе всего по ценам и спросу к Невскому - район около станции метро "Петроградская". Раньше его привлекательность была значительно меньше, сейчас ситуация в корне изменилась. Также близки по значимости к Невскому Литейный и Владимирский проспекты (чем ближе к Невскому, тем дороже), Загородный проспект от Владимирской площади до "5 углов", 6 Линия Васильевского острова от Среднего до Большого проспекта, Большой и Каменноостровский проспекты Петроградской стороны. К примеру, быстро продаются помещения на Большом проспекте П. С. от 200 до 400 кв. м по цене $1000 за кв. м.

У кого сдадут нервы?

10%-15% объектов в городе предлагаются по завышенным ценам. В зонах ажиотажного спроса, таких как Невский, почти все варианты выставляются по завышенным ценам. К примеру, здание на Невском проспекте, д. 10 общей площадью около 400 кв. м в хорошем состоянии продается за $4 миллиона c 1996 года. Интереса к нему нет. Причина простая: заявленная собственником цена в несколько раз превышает рыночную, определяемую по доходному принципу. Однако у владельцев сверхдорогих помещений все же остается надежда. Знаменитая когда-то "Сосисочная" на Невском проспекте, неподалеку от площади Восстания площадью 900 кв. м была приобретена по цене более чем $2000 за кв. м. Доходной площадью в ней являлся только зал в 250 кв. м, а все остальное составляли дворовые и подсобные помещения.

Торговать - не воровать

Спрос на аренду магазинов летом 2000 года превышает предложение в несколько раз. Отмечается стабильный высокий интерес к любым торговым площадям от 40-100 кв. м до нескольких тысяч. Предпочтительнее, чтобы магазин располагался либо в центре, либо на большой магистрали, и обязательно в проходном месте. Сейчас такой магазин реализуется за 3-4 дня. Произошел отток спроса на торговые помещения из Адмиралтейского района в Центральный. Одновременно растет интерес торговцев к помещениям в новых спальных районах, где идет активное строительство жилых домов, например, в Приморском районе. Клиенты чаще стали проявлять интерес к помещениям на первых этажах в строящихся домах, пригодных под магазин. Уже не обязательны варианты покупки готовых помещений. Возможно и долевое участие в строительстве. Если строящийся дом расположен в хорошем месте, то к моменту приемки госкомиссией, как правило, все нежилые помещения в нем уже распроданы.

Поскольку цены на торговые площади в спальных районах относительно невысоки, то впоследствии, с увеличением платежеспособного спроса на товары в этих районах, затраты владельцев должны возвратиться сторицей. Предложение на продажу торговых помещений уменьшилось, что явилось причиной высокого темпа роста цен. Причем спрос на покупку торговых помещений увеличивается быстрее, чем на аренду.

Ажиотаж в промышленности

Ажиотажный спрос наблюдается на складскую и производственную недвижимость. Предложений катастрофически не хватает. Многие коммерсанты обратили свои взоры на заводы и бросились в поисках помещений туда. Однако, как оказалось, реализуемых помещений там сравнительно мало. Если что-то продается, то, как правило, на невыгодных условиях. Крупные промышленные предприятия увеличивают выпуск продукции и самостоятельно используют свои площади, а не выставляют их на рынок, как это происходило раньше. Вполне закономерен вывод, который делают риэлтеры: в будущем, при сохранении экономической стабильности, предложение производственно-складских помещений будет падать, а цены на них, соответственно, расти опережающими темпами.

Что касается производственных помещений, то популярней всего сейчас объекты от 50 до 1000 кв. м, причем в любом состоянии. Это объясняется тем, что производственных площадок, которые удовлетворяют всем требованиям, осталось немного. В процессе сделки цена на такие объекты может даже повыситься по сравнению с заявленной. Значительно активизировался спрос на небольшие складские помещения 100-200 кв. м, темпы роста таких заявок все возрастают. В то же время вырос спрос и на большие складские комплексы в несколько тысяч кв. м. Но предложений и тех и других недостаточно.

Земля пугает

Земельные участки ищут, как правило, под склады или промышленное производство. Иногда появляются и совсем уж нетипичные заявки. Например, одному из клиентов потребовалось 70 га(!) в Курортном районе в хорошем месте для организации гольф-клуба. Частных территорий такого размера не оказалось. Страждущему посоветовали попытаться оформить землеотвод территории через районную администрацию. Однако объем и предложения, и спроса на пустые земельные участки невелик, поэтому достаточно трудно определять их среднюю стоимость. К примеру, недавно в Московском районе продавалась территория предприятия с объектами по $50 за кв. м. Покупатель мог отрезать приглянувшийся ему кусочек земли с каким-нибудь ангаром или даже капитальным строением, которые отдавались в нагрузку. В другом случае, участок с недостроем в Приморском районе предлагался по сумме цен: за незаконченное строение и за землю. В этом случае 1 кв. м участка был оценен в $8.

Офисы и бизнес-центры остались в стороне

Заявок на офисы, по сравнению с другими категориями коммерческой недвижимости, немного. Поэтому некоторые бизнес-центры идут на снижение арендных ставок. Сложившиеся территориальные предпочтения клиентов остаются неизменными: 55% спроса приходится на 4 района: Адмиралтейский, Центральный, Петроградский и Московский. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошел значительный отток спроса из Адмиралтейского района в Центральный, Петроградский, Московский и Выборгский. Повышение спроса на Центральный и Петроградский районы вполне логично - эти районы всегда были в моде. Последствия кризиса преодолены, и многие компании хотят "вернуться" в более комфортные и престижные помещения, которые оставили в августе 1998 г. Что касается Выборгского района, здесь было введено несколько новых, а также расширены и реконструированы бизнес-центры, что, конечно, и отразилось на структуре спроса.

Спроса на покупку офисов почти нет: клиенты ориентированы на аренду. Заявки в основном поступают на небольшие (1-2-комнатные) помещения по $5-6, максимум $8, за кв. м. Спрос здесь не успевает за предложением, и в будущем, скорее всего, ситуация не изменится.

Прогнозы

Сергей Чеботарев, председатель Комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга: "Я всегда против средних цен, поскольку на практике в коммерческой недвижимости их не существует. Слишком много разных тонкостей. Однако, я думаю, что цены осенью останутся примерно на том же уровне. Увеличения числа покупок не будет, поскольку купить нечего. Уже закончилась вторая и третья волны перепродажи, поэтому все упирается в дефицит. Необходимо строить новые объекты. Впрочем, у Петербурга еще очень много собственности, которая используется крайне нерационально. Возможно, городские власти решатся продать, передать в хозяйственное ведение или доверительное управление часть этих объектов".

Осенью, по оценке специалистов Департамента нежилого фонда корпорации "Петербургская Недвижимость", спрос не спадет, а цены вырастут. Можно предполагать, что цены на продажу производственно-складских помещений будут расти более высокими темпами, чем цены на продажу офисных помещений. По росту арендных ставок лидирующие позиции будут занимать торговые и производственные помещения. Арендные ставки на офисные помещения также будут расти, но гораздо более низкими темпами.

bulletin.spb.ru 2000 г.