В Гражданском кодексе такой формы, как договор об инвестиционной деятельности, — нет. Поэтому строительные фирмы, заключая договор с физическим лицом, используют свободную форму, близкую к договорам простого товарищества. Называться такие документы могут поразному: договор подряда, долевого участия, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, купли-продажи с рассрочкой, уступки требования и тд. Однако анализ этих документов показал, что предмет договора, условия участия и права сторон — практически одинаковы. Получается, что обе стороны участвуют в совместной деятельности по строительству дома, а возникающие конфликты решаются с использованием ГК. Кодекс дает меньше гарантий защиты гражданина (его права ограничены рамками заключенного договора), чем закон "О защите прав потребителей".

До последнего времени этот закон к долевым договорам практически не применялся, и суды отказывали гражданам в исках. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) предполагает, что обе стороны вкладывают средства для извлечения прибыли. Однако в случае строительства на деньги дольщиков прибыль получают только строители — гражданин вкладывает деньги для своих бытовых нужд. Из обзора практики следует: если установлено, что "инвестор"- гражданин вложил деньги в строительство квартиры с целью удовлетворить свои личные, семейные, бытовые нужды, то при рассмотрении споров следует руководствоваться законом РФ "О защите прав потребителей", а договор — как бы он ни назывался — считать "договором строительного подряда".

Пока обзор судебной практики не обязателен к исполнению. Для того чтобы суды стали применять при разрешении конфликтов с дольщиками закон "О защите прав потребителей", необходимо постановление пленума Верховного суда. Только пленум ВС имеет право разъяснять любые положения и нормы, если в законе прямо об этом не говорится.

С введением новой практики дольщик, если застройщик не укладывается в сроки или не выдерживает качество строительства, сможет подать в суд по месту своего проживания (сейчас иски принимают суды тех районов, где зарегистрирована компания). Это особенно актуально для иногородних дольщиков — правда, с экспертизой будут проблемы

"... В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям закон РФ "О защите прав потребителей" исходя из ст. 9 федерального закона "О введении в действие части второй ГК РФ". ...Гражданам, чьи права нарушаются при исполнении указанных договоров, должна быть обеспечена гарантированная законом РФ "О защите прав потребителей" судебная защита".

Андрей НЕКРАСОВ

мнения

Владимир МАЛАШИН,
адвокат-партнер адвокатского бюро "Юникс": Сейчас в городе некоторые дома сдаются в безобразное состоянии, а повлиять на недобросовестных строителей очень сложно. Верховный суд наконец увидел, что у гражданина есть его конституционное право. Впервые обобщена практика, и судам теперь никуда не деться. Тяжело придется фирмам, которые в погоне за прибылью сдают дома с недоделками. Это первая ласточка. Сейчас необходим не только пленум Верховного суда, но и совместный пленум Верховного и Высшего арбитражного судов, поскольку большинство дел находится в арбитраже. Строительные компании будут стараться перенести все правоотношения в арбитражный суд, поскольку данное обобщение для арбитража не указ.

Анна МАКСИМОВА,
директор Консультационного центра по долевому строительству: Несомненно, выход давно ожидаемого обзора судебной практики — хорошее подспорье для дольщиков, которые уже имеют договоры. Но в ближайшее время компании-застройщики, используя юридические тонкости, смогут изменить свои договоры так, что воспользоваться законом "О защите прав потребителей" опять станет сложно. После выхода обзора мы еще не имели судебной практики, поэтому говорить, как конкретно работает этот документ, пока нельзя. Однако те дело производства, которые мы начинаем сейчас, готовятся с учетом обзора.

Кирилл РЕЗОВСКИЙ,
заместитель генерального директора компании "ЛенСпец-СМУ по юриспруденции: - Мы удивлены очень тенденциозной позицией отдела обобщения судебной практики Верховного суда. При создании этого документа проанализированы далеко не все юридические и экономические аспекты долевого строительства. Гражданское законодательство предусматривает использование разнообразных договоров, регулирующих отношения на инвестиционно-строительном рынке. Применение закона "О защите прав потребителей" в инвестиционном процессе невозможно и противоестественно. Дольщики привлекаются на стадии строительства как инвесторы, знают о рисках, с которыми связано строительство, и идут на это осознанно. Здесь присутствует интерес обеих сторон — как застройщика, так и дольщика. Распространять закон, созданный для регулирования в сфере розничной торговли, на крупные и дорогие инвестиционные процессы — неправильно. Смущает также тот факт, что равноправные с виду участники процесса защищены по-разному. Например, строители никак не защищены от недобросовестного дольщика. Вызывает опасение, что завышенные способы защиты потребителя могут привести к злоупотреблениям: могут найтись дольщики, которые постараются извлечь из этого выгоду.

«Недвижимость и строительство Петербурга» №42(224), 28.10.2002