Консультационный центр Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга продолжает принимать граждан и отвечать на вопросы, связанные с правовыми отношениями в сфере недвижимости. Бесплатную консультацию можно получить по рабочим дням, кроме пятницы, с 14 до 17 часов по адресу: Невский пр., 87/2, по телефону 277-79-65, либо отправив запрос с сайта Ассоциации www.cityline.spb.ru/~realtor или с сервера Горячая Линия Недвижимости www.reline.ru. Ответы на некоторые поступившие вопросы дает юрисконсульт Ассоциации риэлтеров Татьяна Малышева.

Хочу поменять приватизированную квартиру на неприватизированную. Как оформить отношения с владельцами неприватизированной квартиры, чтобы они не отказались оформить обменный ордер после заключения договора купли-продажи приватизированной квартиры?

Действующее законодательство допускает обмен приватизированного жилого помещения на жилое помещение государственного, муниципального или общественного жилого фондов. В этом случае происходит обмен права собственности на жилое помещение на права и обязанности по договору найма жилого помещения. Так как форма собственности у обмениваемых таким образом помещений разная (государственная и частная), то обмен возможен лишь при условии, что собственник произведет отчуждение (продажу, дарение и т. д.) своего помещения нанимателю, и тот приобретает его как собственник, а бывший собственник на основании обменного ордера приобретает жилое помещение как наниматель. Для того, чтобы владелец неприватизированной квартиры не уклонился от оформления обменного ордера, после оформления договора купли-продажи приватизированной квартиры необходимо между сторонами обмена предварительно заключить договор (в простой письменной форме), в котором описать все этапы обмена и обязательства сторон друг перед другом и включить условие, что в случае уклонения владельца неприватизированной квартиры от оформления обменного ордера сделка по отчуждению приватизированной квартиры расторгается (расторжение происходит в судебном порядке).

Я являюсь частным предпринимателем и хочу взять в аренду помещение у государственного учреждения. Может ли такое учреждение сдавать имущество в аренду?

Правомочия учреждений как юридических лиц определяются ст.ст. 120, 296, 298 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми учреждения владеют, пользуются и распоряжаются имуществом на праве оперативного управления. Такое имущество является собственностью учредителя данной некоммерческой организации, и само учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Но если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе. Таким образом, право учреждения сдать в аренду помещения зависит от того, каким образом это имущество приобретено. В первом и втором случаях (закрепленное имущество и имущество, приобретенное по смете) учреждение не вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, а значит, и сдавать его в аренду - п. 1 ст. 298 ГК РФ. В третьем же случае закон позволяет учреждению по своему усмотрению распорядиться полученным имуществом, отразив его на отдельном балансе - п. 2 ст. 298 ГК РФ.

Зависит ли стоимость приватизации от размера квартиры и для какой цели при приватизации жилья требуют справку об оценочной стоимости квартиры?

В соответствии со ст. 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Занимаемое жилое помещение передается гражданам бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения. Справка об инвентаризационной стоимости жилья требуется лишь для последующего взимания налога с имущества.

Я имею долю в собственности на квартиру. Вторая половина доли принадлежит моему брату. Брат находится в длительной командировке. Могу ли я заложить квартиру без его согласия либо по доверенности от него?

В соответствии со ст. 246 Граждан-ского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, поэтому заложить всю квартиру без согласия брата вы не сможете, но вы имеете право заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других участников (ст. 7 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Заложить квартиру по доверенности вы также не сможете, так как договор об ипотеке, предметом которого являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев представительства несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных (п. 6 ст. 74 вышеназванного закона).

Можно ли заложить земельный участок, на котором строится жилой дом, не закладывая этот дом, и как я смогу пользоваться этим домом в случае, если земельный участок перейдет залогодержателю?

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящие-ся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется (ст. 64 Закона РФ "Об ипотеке").

Юрисконсульт Ассоциации риэлтеров Татьяна Малышева

bulletin.spb.ru 2000 г.