С начала года мэрами крупных сибирских
городов - Новосибирска, Иркутска, Томска, Омска, Красноярска - был выпущен
ряд распоряжений, повышающих плату за аренду муниципальных помещений. Аналогичные решения
принимались и на областных уровнях. Тенденции повышения базовой арендной ставки
на муниципальную и федеральную недвижимость были заданы Москвой, где со
второго квартала 2002 года арендная плата выросла в среднем на
250-300 рублей за кв. м. Рост цен связан в первую
очередь с тем, что ранее взимавшиеся с арендаторов суммы были
существенно ниже реальной рыночной стоимости площадей, что приводило к потере
доходов бюджетами разных уровней. Расчет арендной платы за государственные
помещения производится по формуле, в которой базовая стоимость одного квадратного
метра помещения корректируется в зависимости от расположения здания относительно городских
центров. На определение суммы аренды влияют также материал стен здания,
необходимость проведения ремонта, вид деятельности арендатора и срок заключения договора.
Как видно из постановлений городских администраций, арендная плата за муниципальную
недвижимость определяется с учетом многочисленных дополнительных льгот, которые даются арендатору
при условии проведения капитального ремонта объекта за свой счет или
размещения на площадях арендатора социально значимого объекта (например, детского спортивного
клуба). В настоящее время базовая ставка арендной платы в
Барнауле составляет один минимальный размер оплаты труда - на сегодняшний
день это 450 рублей. В Томске в январе 2002 года
базовая стоимость одного квадратного метра сдаваемой муниципальной площади поднялась с
350 до 450 рублей в год без учета НДС. В
Новосибирске арендная ставка фиксированная (высчитывается по формуле исходя из базовой
ставки 8000 руб. за строительство 1 кв. м) и, по
мнению специалистов отдела аренды мэрии, в течение этого года не
увеличится. Как рассказала «КС» руководитель отдела аренды администрации Новосибирской
области Наталья Яковлева, методика расчета величины арендной платы довольно сложна,
поэтому говорить о средних цифрах невозможно. Обладминистрация при определении величины
арендной платы привлекает независимых оценщиков, которые высчитывают восстановительную стоимость здания.
Уже после этого применяется масса других коэффициентов, поэтому в двух
соседних зданиях стоимость аренды может значительно различаться. Кроме того,
в 2002 году мэриями сибирских городов были приняты решения о
перераспределении получаемых при аренде доходов. Если ранее основная часть арендной
платы перечислялась в комитеты по управлению имуществом, то сейчас средства
распределяются в пользу учреждения, сдающего площади. Так, в Барнауле городской
комитет по управлению имуществом получает от 4,5% до 9% от
суммы арендной платы, порядка 90% оставляя арендодателю. Сейчас стоимость
государственных площадей в сибирских городах еще далека от рыночной, но,
как считают специалисты, даже ее повышение не снизит существующий спрос
на такие помещения. По словам специалиста по коммерческой недвижимости агентства
«Левобережное» Евгения Копылова, регулярное повышение цен никоим образом не способно
уменьшить спрос в данном сегменте рынка, даже при достижении рыночных
арендных ставок. По мнению экспертов, повышение средней ставки аренды муниципальной
и федеральной недвижимости - это беспроигрышная комбинация для получения существенной
прибыли. Юрий Винников, сертифицированный аналитик рынка недвижимости из Иркутска,
отмечает, что в Иркутске очень мало предложений по аренде офисных
помещений и очень большой спрос на них. При этом строительство
современных бизнес-центров в городе практически не ведется. Как рассказал «КС»
господин Винников, в городе существует только одно современное офисное здание
- «Байкал Бизнес-Центр», расположенное на окраине города, средняя арендная ставка
в нем составляет $25 за квадратный метр в месяц.
Андрей ФРОЛОВ "Континент Сибирь", № 33 (312)
|
