Рынок недвижимости сродни минному полю. Большинство наших сограждан,
не избалованных избытком материальных ценностей, как и саперы, ошибаются на
нем только один раз - на вторую ошибку элементарно не
хватает денег. Два основных сегмента
рынка - первичный и вторичный - таят в себе специфические
опасности. Но, в то время как риски инвестиций в строительство
жилья с развитием цивилизованных отношений, если не сводятся к минимуму,
то по крайней мере становятся легко просчитываемыми, вероятность краха при
покупке жилья "с историей" возрастает пропорционально "длине" самой истории. К
тому же инвестиционное приобретение жилья ощутимо дешевле немедленной покупки квартиры,
следовательно, в этом случае потенциальный новосел рискует меньшей суммой.
Итак, к вопросу об истории. У
любого объекта недвижимости она начинается с момента принятия решения о
его возведении (или выделении в натуре, если речь идет о
земельном участке). Далее он становится объектом гражданско-правовых отношений: его приватизируют,
продают, меняют, дарят, наследуют, закладывают, в него вселяются, из него
выселяются, в нем живут, заводят детей, умирают. Спустя какое-то время
эти житейские дела, регулируемые тем не менее гражданским, семейным и
жилищным законодательством, сплетаются в такой клубок, что распутать его -
архисложная задача. И нить юридической чистоты, на которой держится право
вашей собственности на купленную "с рук" квартиру, может в любой
момент оборваться. Приобретая объект недвижимости,
необходимо отдавать себе отчет, что, как бы тщательно и квалифицированно
риэлтор не проверял юридическую чистоту объекта, это не дает покупателю
полной гарантии того, что договор купли-продажи не будет признан недействительным.
На то есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности
риэлтора, нотариуса и регистрирующего органа. Вот лишь некоторые из них:
- мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим
сделкам;
- нарушения в процессе приватизации;
- продажа по поддельным документам;
- превышение
полномочий представителя участника сделки;
- недееспособность либо неспособность понимать значение своих
действий одним из участников сделки;
- принятие решения о совершении сделки
с нарушением интересов совместно проживающих граждан;
- раздел наследственного имущества с
нарушением интересов отдельных наследников;
- совершение сделки с совместным имуществом супругов
без согласия одного из них.
И вот тут-то самое время вспомнить слова классика: "Гарантию
вам даст только страховой полис". Речь идет о так называемом
титульном страховании. Ведущие российские страховщики вслед за западными коллегами тоже
вышли на рынок с этой услугой. Условия страхования права собственности
были разработаны после тщательного изучения конфликтов, возникающих при сделках с
недвижимостью, а также статистики расторжения сделок.
Суть страхования права собственности состоит в том, что оно
защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. То есть
любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения
недвижимости, входят в страховое покрытие.
Страховая защита представляет собой определенную систему, состоящую из нескольких частей.
Во-первых, страховщик проводит проверку "юридической чистоты" сделки на основании документов,
предоставленных страхователем или риэлтором, оформляющим эту сделку. Стоимость этой проверки
зачастую учтена в размере страховой премии.
Во-вторых, страхователю предоставляется полноценная юридическая поддержка в случае судебного
разбирательства. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в
суде страховщику. А страховщик не менее страхователя заинтересован в благополучном
разрешении спора. Наконец, при неблагоприятном исходе дела обеспечивается финансовая гарантия
возврата стоимости изъятой недвижимости. Фактом
наступления обязанности страховой компании по выплате возмещения собственнику является вынесение
судом решения, в результате которого собственник лишается прав собственности на
недвижимость. Существенным моментом является то, что если к моменту вынесения
судом решения договор страхования заканчивается, то страховая компания продолжает нести
ответственность по этому договору вплоть до вступления решения суда в
силу, если исковые требования в отношении предмета страхования заявлены в
период действия договора. В настоящий
момент профессиональные участники рынка недвижимости активно ищут способы защиты интересов
своих клиентов. Крупные риэлторские фирмы берут на себя добровольные обязательства
по обеспечению возмещения стоимости объекта недвижимости, купленного при их посредничестве.
Однако данный вид деятельности для риэлторских фирм не является профильным,
не говоря уже о порядке правового регулирования таких обязательств. Мировой
опыт работы на рынке недвижимости показывает, что оптимальной является ситуация,
когда каждый профессиональный участник рынка качественно и добросовестно выполняет свои
функции: риэлтор - посреднические, банк - кредитные, нотариус - юридические,
а страховая компания - функции по обеспечению финансовой безопасности клиента.
Страховой практикум История первая...
В одной из квартир, находящихся
в старинном двухэтажном особняке, расположенном недалеко от исторического центра Москвы,
проживала семья из четырех человек. Глава семьи исчез в начале
90-х годов. Попытки жены найти его не увенчались успехом. По
прошествии времени она обратилась в суд с заявлением о признании
в соответствии со статьей 42 Гражданского кодекса РФ гражданина безвестно
отсутствующим. После вынесения судом решения женщина приватизировала на себя и
оставшихся членов семьи квартиру. В это же время один состоятельный
человек присматривал для себя и своей семьи особняк. Его выбор
пал на дом, в котором в одной из квартир и
проживала вышеупомянутая семья. После покупки особняка его новый владелец "вложил"
в капитальный ремонт несколько сот тысяч долларов США. Прошло время,
и объявился пропавший глава семьи. В соответствии со статьей
44 ГК РФ решение суда о признании гражданина
безвестно отсутствующим автоматически аннулируется в случае явки гражданина. Что и
произошло в данном случае. Стоимость доли главы семейства по закону
составила на тот момент - около $5000. В суде же
гражданин потребовал в несколько раз больше. Словом, у нового собственника,
который "вложил" в свое жилье гораздо больше, нежели заплатил за
него, начались проблемы... которых могло и не быть, если бы
сделка была застрахована. При заключении
договора страхования события в описанной ситуации могли бы развиваться по
двум направлениям.
Во-первых, в процессе
экспертизы документов еще до совершения сделки опытные юристы страховой компании
обратили бы внимание покупателя на возможность появления проблем. И он
сам бы принимал решение о целесообразности покупки или отказе от
сделки. А если и приобретал эту квартиру, то мог настаивать
на уступке в цене.
Во-вторых,
заключение договора страхования переложило бы на сотрудников страховой компании защиту
интересов покупателя во всех инстанциях, вплоть до суда. Как показывает
практика, во многих случаях юристы страховой компании могут защитить интересы
добросовестного приобретателя, так как очевидно, что финансовые интересы как страхователя,
так и страховщика в данном случае совпадают.
Таким образом, страховой полис в любом случае избавил
бы нового владельца квартиры от длительных и чрезвычайно неприятных забот.
Об этом - вторая история...
Продажа квартиры осуществлялась по доверенности
от продавца. Претензий к законности имеющихся документов не было. Однако
сам по себе факт выдачи доверенности всегда вызывает некоторые сомнения.
И вскоре выяснилось, что продавец умер до подписания доверенным лицом
договора купли-продажи. Это значит, что сделка по приобретению квартиры является
недействительной (ст. 188 и 168 ГК РФ).
Эта сделка была тем не менее застрахована. В
результате расследования обстоятельств дела, проведенного специалистами страховой компании, выяснилось, что
прямых наследников продавца, претендующих на квартиру, нет, и квартира осталась
в собственности покупателя. В противном случае страховая компания выплатила бы
покупателю возмещение в размере страховой суммы (обычно соответствующей рыночной стоимости
квартиры). История третья...
При проведении экспертизы "юридической чистоты" сделки, предложенной
к страхованию, юристами страховой компании было выяснено, что предпоследний собственник
владел этой недвижимостью на основании решения суда о признании его
права собственности на жилой дом. При оценке законности этого решения
юристы пришли к выводу, что оно не имело под собой
правовых оснований, поскольку собственница жилого дома не оставила завещания после
своей смерти. Единственная ее родственница - тетка - не входила
в круг наследников по закону, согласно статье 532 действовавшего в
то время Гражданского кодекса РСФСР от 1964 года, однако это
не помешало ей обратиться в суд с заявлением о признании
за ней права собственности на жилой дом, принадлежавший умершей. И
суд вынес решение в ее пользу, полностью проигнорировав закон.
Совершенно очевидно, что такое решение суда
может быть обжаловано заинтересованными лицами или пересмотрено в порядке надзора,
и нет никаких сомнений в том, что оно будет отменено.
А последствия отмены этого решения для лица, купившего этот жилой
дом, - переход жилого дома в собственность государства согласно ст.
527 ГК РСФСР.
Таким образом,
отказав в принятии предложенного риска на страхование, страховщику удалось предостеречь
от финансовых потерь и проблем страхователя, который подыскал себе другую
недвижимость. При подготовке использованы материалы сайта «www.kvm.ru»
|
