В Городском суде Петербурга состоялось слушанье дела по жалобам жильцов некоторых домов, в которых реконструировались чердачные (мансардные) помещения. Суд принял решение в пользу заявителей. Таким образом, все инвестиционные договоры на реконструкцию чердачных помещений в городе могут стать незаконными. По предварительным прикидкам, городской бюджет только в 2000 году потеряет на этом 20 млн. руб. Об убытках фирм или людей, затеявших чердачное строительство, говорить уже не приходится.

Всего в Городской суд было подано семь жалоб, из которых в процессе рассмотрено шесть. Заявители обжаловали пункт Распоряжения губернатора № 1244-р от 11.12.1998 г., суть которого состоит в отмене обязательного согласования договора на реконструкцию чердака с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. Кроме этого, трое из заявителей обжаловали первый абзац пункта 2.3 Распоряжения мэра Петербурга № 128-р от 19.02.1996 г. "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", в части, позволявшей включать в договоры с инвесторами условие о передаче объекта инвестиций (чердака) в собственность инвестора.

Без согласия жильцов - ни шагу!

Как считают инициаторы дела, пункт 1.2 Распоряжения губернатора Петербурга № 1244-р противоречит ряду статей Гражданского Кодекса РФ, согласно которым собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит, наряду с правом собственности на его квартиру, еще и право долевой собственности на общее имущество дома. Распоряжение имуществом, принадлежащим на праве долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его сособственников. А в домах заявителей реконструкция чердаков проводилась без получения каких-либо согласований с собственниками квартир, и делалось это в соответствии с обжалуемым пунктом распоряжения губернатора. Кроме этого, пункт 2.3 более раннего распоряжения мэра Петербурга №128-р. "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" противоречит части 2 статьи 290 Гражданского Кодекса РФ, по которой запрещается отчуждение доли в праве собственности на общее имущество дома, а также совершение других действий, влекущих передачу указанной доли, отдельно от права собственности на квартиру.

Пользователи, но не собственники

Представители администрации Петербурга, в свою очередь, ссылались на не менее значимые законодательные акты, например, на часть 4 статьи 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которой собственники приватизированных квартир становятся владельцами или пользователями общих помещений дома, но не собственниками их. По "букве закона" законодательство о приватизации имеет приоритетное значение, т. к. в статье 217 Гражданского Кодекса РФ установлено, что в вопросах приватизации государственного и муниципального имущества преимущество имеют нормы, установленные законодательством о приватизации. Поэтому на собственников приватизированных квартир положения статей 246, 289, 290 Гражданского Кодекса РФ не распространяются. Что касается собственно спорных, то есть чердачных помещений, то они вообще не относятся к общим помещениям дома, т. к. являются, в соответствии с определением, данным в приложении к Строительным нормам и правилам (СНиП), неким "пространством" между перекрытием (потолком) низлежащей квартиры и кровлей дома.

И наконец, еще одним аргументом, на который опирались представители администрации, являлось то, что статьи 289, 290 Гражданского кодекса носят "абстрактный" характер. Они дают право собственникам квартир получить право долевой собственности на общее имущество дома только после регистрации кондоминиума. Доля в праве собственности на общее имущество дома не включается в договор приватизации и не проходит государственную регистрацию, а может быть зарегистрирована при регистрации кондоминиума.

Прокурорский вердикт

По заключению прокурора жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Чердак есть неотъемлемая принадлежность дома, что является общепризнанным фактом. Нормы СНиП регламентируют вопросы проектирования, строительства, являются узкоспециальным ведомственным актом и не могут применяться при определении правового статуса чердачного помещения. Чердак относится к общим помещениям дома, что определено в статье 8 Закона РФ № 4218-1 от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики".

Подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, т.к. статья 217 Гражданского кодекса РФ отдает предпочтение приватизационному законодательству только в вопросах порядка приобретения и прекращения права собственности. Статьи же 289, 290 Гражданского Кодекса РФ определяют объем права собственности на квартиру, поэтому подлежат применению именно эти статьи, а не положения статьи 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Статьи 289, 290 Гражданского Кодекса РФ являются прямым указанием закона и не подлежат расширительному толкованию. Действие этих статей распространяется на всех собственников квартир дома, независимо от оснований приобретения ими права собственности на квартиру.

Жалобы удовлетворить

По решению Городского суда Петербурга, жалобы заявителей должны быть удовлетворены. А пункты 1.2 Распоряжения губернатора Санкт-Петербурга № 1244-р от 11.12.1998 г., и пункт 2.3 Распоряжения мэра Санкт-Петербурга № 128-р от 19.02.1996 г. "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", в части, позволявшей включать в договоры с инвесторами условие о передаче объекта инвестиций (чердака) в собственность инвестора, признаны недействительными с момента издания.

Впрочем, это еще не конец истории. Решение в законную силу не вступило и может быть обжаловано в Верховном суде РФ в течение 10 дней с момента постановления. На практике указанный срок исчисляется со дня сдачи в канцелярию решения, оформленного в соответствии с гражданским процессуальным законодательством, на что потребуется достаточно продолжительное время. Предполагается, что Администрация Санкт-Петербурга обжалует судебное решение.

bulletin.spb.ru 2000 г.