Если покупка квартиры до сих пор вызывает сложности, то приобретение
земельных участков покажется еще сложнее. Но на самом деле если
продавец провел должную "предпродажную подготовку" и не только скосил разросшийся
на участке бурьян, но и привел в порядок документы, то
оформить сделку и зарегистрировать ее в Московской областной регистрационной палате
(Мособлрегистрации) не составит труда.
Проблема в том, что далеко не все
продавцы удосужились правильно оформить свои отношения с землей. Большинство из
них получили свои участки еще при советской власти -- как
правило, на основании решения исполкома совета народных депутатов поселка, районного
центра или областной власти. Впрочем, правоустанавливающие документы советской эпохи весьма
разнообразны -- землю могли выделять и союзные власти, и правительство
РСФСР, и министерства. Как правило, земельный участок предоставлялся в постоянное
(бессрочное) пользование. В соответствии с ч. 5 ст. 20 Земельного
кодекса (ЗК) граждане могут бесплатно переоформить эти участки в собственность.
Но такое право предоставлено гражданину лишь один раз -- если
у него в пользовании несколько земельных участков, получить в собственность
все он не может. Не может переоформить в собственность земельный
участок и лицо, не имеющее гражданства России. Впрочем, это не
мешает землепользователям продолжать владеть своими участками. Но при их отчуждении
могут возникнуть трудности.
Чтобы подводные камни вылезли на поверхность, отправьте продавца
в Мособлрегистрацию. Там разберутся и либо выдадут ему свидетельство о
праве собственности на земельный участок, либо пошлют собирать справки. То
же относится и к членам садоводческих кооперативов и товариществ. Далеко
не все из них оформили права на свои участки, и
единственный документ, которым они располагают, -- это членская книжка. Да
еще у председателя кооператива где-то валяется постановление о выделении кооперативу
земли под садоводство. Им тоже сначала следует оформить свой садовый
участок в собственность и лишь потом заключать с вами сделку.
Неподъемных материальных затрат это не потребует, но времени отнимет порядочно.
Обычно Москомрегистрация оформляет документы за месяц, но, если при оформлении
не будет хватать какой-нибудь бумаги, процедура затянется.
Если на участке имеется
строение, на него тоже должен быть пакет документов. В противном
случае строение считается самовольно возведенным. Бывает так. Дом стоит, в
нем люди живут, в хлеву скотина мычит, а ни разрешения
на их постройку, ни даже проекта, утвержденного районным архитектором, не
существует. Или, например, к дому подведен газ, а согласования Мособлгаза
и пожарной инспекции нет. В случае, если вы не намерены
возиться со старым домом, а будете строить собственный архитектурный шедевр,
лучше строение убрать.
Иначе вашему продавцу просто не выдадут справку об
отсутствии на участке строений, поскольку, согласно ч. 4 ст. 35
ЗК, не допускается отчуждение участка без одновременного отчуждения находящегося на
нем здания, строения или сооружения том уже приобретателю.
Однако даже
если права на земельный участок у продавца не оформлены правильно,
все равно полезно изучить хотя бы те документы, которые у
него имеются. Это поможет вам избежать юридических ошибок, которые могут
привести к утрате права собственности в связи с признанием сделки
ничтожной.
И, разумеется, при покупке загородной недвижимости остаются те же риски,
связанные с личностью продавца, что и при покупке квартиры ("Деньги"
писали о них в № 28 за прошлый год). Это
и дееспособность продавца, и согласие супруга на продажу, и разрешение
органов опеки и попечительства в случае, если совладельцами участка являются
несовершеннолетние. А если вы покупаете жилой дом, то придется еще
урегулировать вопросы регистрации продавца и членов его семьи по месту
жительства.
Скопируйте все имеющиеся у продавца документы и покажите их страховой
компании, в которой собираетесь оформить страховой полис по титульному страхованию
(страхование риска утраты права собственности). Страховщик проведет предстраховую экспертизу, и
если какие-то документы покажутся ему сомнительными, вас об этом предупредят.
Документы
в Мособлрегистрацию вы сдаете дважды. Сначала вы регистрируете сам договор
купли-продажи. Однако в отличие от Москвы вам еще необходимо зарегистрировать
и сам акт перехода права собственности. Поход в Мособлрегистрацию придется
повторить после подписания передаточного акта о том, что покупатель принял
объект недвижимости, а продавец получил от него установленные договором купли-продажи
денежные средства. И только после регистрации передаточного акта покупатель вступает
во владение приобретенным объектом недвижимости.
Как видите, оформление сделки с земельным
участком лишь ненамного сложнее сделки с квартирой в Москве. Разумеется,
все трудности помогут преодолеть риэлтерские компании, специализирующиеся на подмосковной недвижимости.
Стоимость их услуг, по словам представителей агентств, колеблется от $1
тыс. до $4 тыс. в зависимости от комплектности правоустанавливающих документов.
Впрочем, если вы обратитесь в местное отделение Мособлрегистрации, вам почти
наверняка подскажут, какой посредник сговорчивее.
Однако с приобретением земельного участка трудности
не заканчиваются. Ведь вам предстоит строить дом, подводить к нему
коммуникации. При этом вы не можете самовольно изменить целевое назначение
участка, как поступил купец Лопахин с вишневым садом в одноименной
пьесе. Если вы приобрели сельскохозяйственные угодья и собираетесь строить на
них дачи, то перевод земли в другую категорию может обойтись
вам дороже, чем затраты на ее приобретение. Однако одно дело
-- сельскохозяйственные угодья, а другое -- земли сельскохозяйственного назначения. Последние
можно использовать для садоводства и огородничества, по согласованию с местными
органами власти возводя на них жилые дома, дачи и садовые
домики. Земли поселений также имеют свои особенности: строительство на них
возможно лишь с соблюдением градостроительного регламента.
Но самый больной вопрос в
Подмосковье -- это коммуникации. В соответствии с Гражданским кодексом организации,
оказывающие услуги по энергоснабжению, обязаны заключать соответствующий договор. Если они
отказываются это делать, их можно принудить в судебном порядке. Но
проблема в том, что каждый раз, когда вы обращаетесь к
ним по вопросу подведения коммуникаций, они ссылаются на отсутствие технической
возможности предоставить вам, например, 10 кВт электричества, подвести линию газа
или подключить ваш санузел к единой канализационной системе. И какой
бы вы дворец ни построили, все может кончиться тем, что
вы будете сидеть без воды, электричества, газа и прочих достижений
цивилизации. И поневоле задумываешься: а стоит ли уезжать из душной
и грязной, но зато обжитой Москвы, из шумной городской квартиры?
Бумаги
для сельской местности Примерный перечень документов, необходимых продавцу для заключения сделки
по загородной недвижимости в Подмосковье
Документы о субъекте сделки:
паспорт гражданина СССР
с вкладышем о гражданстве РФ или паспорт гражданина РФ (офицерам
- - удостоверение личности офицера);
справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров
о том, что продавец не состоит на учете, диагноз ("здоров")
по результатам осмотра психиатра;
нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
разрешение
органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка
(или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний.
Документы на земельный участок:
свидетельство
о государственной регистрации права собственности на землю;
план участка с кадастровым
номером;
справка о нормативной стоимости;
справка об отсутствии арестов и запрещений;
справка об
отсутствии зданий, строений и сооружений на участке (если есть здания,
строения или сооружения, см. ниже);
справка из налоговой инспекции об оплате
налоговых платежей.
Документы на здание:
свидетельство о государственной регистрации права собственности;
поэтажный план
из БТИ;
технический паспорт из БТИ;
справка об остаточной стоимости строения;
справка из налоговой инспекции об оплате всех налоговых платежей;
справка об
отсутствии арестов и запрещений из БТИ;
