С каждым годом московский рынок офисной недвижимости привлекает все большее число иностранных участников. Лучше всего об этом говорят маркетинговые исследования, выполняемые заграничными компаниями перед тем, как заняться осуществлением девелоперских проектов в Москве.

Кроме того, в таких исследованиях иностранцы приходят к очень интересным выводам, характеризующим столичный рынок недвижимости.

Прекрасной иллюстрацией к вышесказанному служит аналитическое исследование московского рынка коммерческой недвижимости, выполненное в 2002 году немецкой девелоперской компанией Aengevelt.

Кому в Москве жить хорошо

В самом начале отчета немцы указывают: «Московский регион насчитывает 17 млн. потребителей. Средний месячный доход на семью, составляющий здесь 400 долларов, значительно превосходит средний доход по стране – 150 долларов». «Правительство Москвы располагает значительными долями в 595 торговых и промышленных предприятиях. Это долевое участие оценивается в 200 млрд. долларов» (для примера – доходы бюджета города за год не превышают 7 млрд. долларов).

Кроме того, по мнению германской фирмы, значительный доход московское правительство извлекает из аренды земли. «Правительство Москвы заключило с 1992 года договоры аренды на более чем 43 тыс. земельных участков. Всего в аренде находится более 35 тыс. га земли, т. е. 33% территории Москвы».

Правда об офисах

По данным германской компании, на конец 2002 года в Москве было зарегистрировано более 4 тыс. представительств международных фирм и около 2,5 тыс. совместных предприятий.

Зарубежные фирмы занимают примерно половину наличного фонда офисной недвижимости международного стандарта (1,22 млн. кв. м общей площади). Для размещения 50 тыс. своих сотрудников им необходимо 650 тыс. кв. м офисных площадей. Это соответствует среднему потреблению офисных площадей из расчета 13 кв. м на сотрудника.

Таким образом, хотя использование офисных площадей международного стандарта в Москве более чем вдвое превосходит использование помещений российского стандарта (т. е. на одного российского сотрудника приходится всего 5-6 кв. м), оно составляет в результате сложившейся местной трудовой культуры лишь менее половины среднего показателя использования офисных площадей в Западной Европе и США (25-30 кв. метров).

Наиболее популярными год от года становятся офисы небольшого размера. Между тем, сегодня девелоперы предлагают в аренду в основном офисы по 400-500 кв. метров. Интересно, что спрогнозировать эту тенденцию год-два назад никто не мог. Соответственно, в новых офисных зданиях (а их проекты и задумывались минимум два-три года назад) такие помещения просто не предусматривались. И в этой нише возник дефицит, чего, пожалуй, не было с 1994-1995 годов.

Итоговая цифра не соответствует тем цифрам, которые указывают в своих прогнозах российские девелоперы (220-250 тыс. кв. м в 2003-2004 годах). Разночтение объясняется просто: иностранные девелоперы как минимум 50% новых офисных площадей, в отличие от российских коллег, не относят к офисам международного стандарта.

Развитие ценового разрыва аренды на офисные площади международного стандарта класса А и В в центре Москвы, в долларах за 1 кв. м в год

Как указывают маркетологи компании Aengevelt, в предстоящие годы все большее число компаний станут предпочитать арендовать офисы в бизнес-центрах класса В. Главный аргумент в пользу такого решения: желание компаний сэкономить на представительских расходах.

Рынок растет

Немецкие маркетологи отмечают, что относительно общего объема офисных площадей и их прироста до сих пор не существует надежных статистических данных, несмотря на наличие в распоряжении городского правительства полного электронного кадастра. По результатам собственных оценок, Aengevelt исходит из наличия преимущественно устаревших или подлежащих полной модернизации и санации офисных площадей российского стандарта объемом около 7 млн. кв. метров.

Фонду российской офисной недвижимости противостоит на конец 2002 года предложение офисных площадей международного стандарта объемом около 1,2 млн. кв. метров. Таким образом, соотношение между офисными площадями российского и международного стандарта составляет 6:1.

На ближайший и долгосрочный период представляется возможной в техническом и экономическом плане реконструкция трети всего офисного фонда российского стандарта, т. е. около 2,3 млн. кв. метров. Исходя из существующих сегодня капитальных затрат размером 600 долларов на кв. м общей площади, общий объем инвестиций составит 1,4 млрд. долларов. Замена существующего фонда (4,7 млн. кв. м по 1,1 тыс. долларов за 1 кв. м) потребует 5,2 млрд. долларов.

Итого инвестиции в модернизацию офисных площадей российского стандарта составят 6,6 млрд. долларов. По мнению германской компании, такую сумму как российские, так и зарубежные девелоперы, исходя из нынешних темпов их работы, освоят не ранее, чем через 20 лет.

Пора обустраивать торговые помещения

Если принять за основание для расчета немецкие масштабы распределения и обеспечения площадями для розничной торговли, предусматривающие от 1 до 1,2 кв. м на душу населения, то через 45-50 лет (именно столько времени, считают немцы, нам нужно «расти» до цивилизации) московский фонд торговли достигнет 10 млн. кв. метров. Кроме того, для достижения такого уровня потребуется 200-210 млрд. долларов инвестиций.

Всего в Москве, как оценивают аналитики Aengevelt, насчитывается не более 1 млн. кв. м торговых площадей. По их мнению, ставки аренды на торговые объекты, расположенные в центре Москвы, сильно завышены (в среднем – 3 тыс. долларов за 1 кв. м в год). По мнению немецкой компании, наиболее реальная плата за «квадрат», исходя из уровня благосостояния москвичей, налоговых платежей, общего уровня развития бизнеса, не может превышать 800-1000 долларов. С приходом западных ритейлеров «мыльный спекулятивный пузырь арендных ставок должен лопнуть, как это ранее произошло с арендными ставками на офисы».

На что нам надеяться

Вот уже более десяти лет наши светлые умы бьются над вопросом: как обустроить Россию? Оказывается, задумываются над этим и иностранцы, в частности, аналитики Aengevelt. По их мнению, отраслью, которая может «вытащить» российскую экономику из кризиса, является строительная индустрия. Только в Москве, как считают немцы, в ближайшие 10 лет местный рынок недвижимости может «переварить» 200-220 млрд. долларов инвестиций. Сейчас же ежегодные вложения в эту отрасль не превышают 5-6 млрд. долларов.

Вместе с тем, как отмечают немецкие аналитики, переход к цивилизованным рыночным отношениям в нашей стране займет не менее 50-75 лет. Сформулированы ими и главные задачи на этом пути – развитие акционерного права, планирование инвестиций в народное хозяйство, увеличение минимум в пять раз ассигнований на научную деятельность, расширение прав рабочих и служащих. Еще одна сверхзадача – значительное, в несколько раз, увеличение покупательной способности граждан. «Иначе кто же будет покупать новые дома и совершать покупки в новых магазинах», — резюмируют иностранные аналитики.

Павел ПРЯНИКОВ

Газета "КДО"