1. Желание приобрести жилое помещение находит свое правовое оформление подчас до принятия жилого дома в эксплуатацию, на стадии его строительства или даже до начала строительных работ. Заключаемые при этом договоры носят совершенно различные наименования (договор долевого участия, договор финансирования строительства жилья, инвестиционный контракт и т.д.).

Для удобства все эти договоры в настоящей работе объединены единым термином - "договор инвестирования".

Среди них можно выделить, во-первых, договор инвестирования, оформляемый до начала строительных работ или до заключения собственно договора строительного подряда. Участниками данного договора инвестирования становятся лица, задействованные в реализации инвестиционного проекта (инвесторы, застройщики и др.).

Такой договор направлен:

- на концентрацию финансовых ресурсов для строительства жилого дома с возможным последующим привлечением денежных средств физических и юридических лиц (соинвесторов) по так называемым договорам долевого участия и

- на организацию строительства жилого дома.

И во-вторых, следует обособить договор долевого участия, который заключается с соинвесторами уже на стадии реализации инвестиционного проекта.

Как указано в п.4 Положения "Об учетной регистрации инвестиционных контрактов на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости..." (1), договор о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов - это договор, заключенный инвестором в рамках инвестиционного контракта и с обязательством о предоставлении соответствующим контрагентам (юридическим или физическим лицам) жилой площади в собственность по окончании реализации инвестиционного контракта.

Полагаем, договор долевого участия с участием граждан не относится к числу инвестиционных. Вложения денежных средств граждан в проект по строительству многоквартирного жилого дома (приобретение жилья), как правильно указывается в экономической и правовой литературе, по своему содержанию к инвестициям не относятся, поскольку такие инвестиции не приводят к росту капитала и получению прибыли (2). Это потребительские вложения.

В связи с этим дальнейшему рассмотрению в настоящей работе подлежит первый тип договора - договор инвестирования, оформляемый до начала строительных работ.

2. В экономической литературе круг участников инвестиционно-строительной деятельности трактуется необъятно широко. В поле зрения попали инвесторы, проектировщики, производители инвестиционных ресурсов (например, строительных материалов), строительно-монтажные организации, инноваторы, институциональные рыночные структуры (банки, риелторские организации), логистические фирмы, транспортные организации и другие организации (3).

Приведенный перечень лиц не может быть использован при правовом определении круга участников договора инвестирования. В числе данных субъектов указаны участники иных гражданско-правовых обязательств: например, договоров транспортной экспедиции и предоставления риелторских услуг, банковских договоров.

И во-вторых, в рассматриваемом перечне даны не наименования сторон обязательства по инвестированию, а приведены, по сути, виды деятельности, которые сопровождают строительство любого объекта. Такая классификация не может служить правовым основанием для их идентификации в качестве сторон договора инвестирования.

Федеральный закон от 25.02.1999 N39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ст. 4) к субъектам инвестиционной деятельности предлагает относить инвесторов, заказчиков строительства жилого дома, исполнителей работ (подрядчиков) и пользователей объектов, оставляя при этом перечень открытым. Соответственно в иных правовых актах можно встретить указания и на других участников инвестиционно-строительной деятельности - например, застройщиков (4).

Не обязательно все перечисленные лица будут участниками единого договора. Например, исполнитель работ, то есть подрядчик, может иметь отдельный договор с заказчиком - договор подряда, не участвуя при этом в договоре инвестирования, в котором как раз и может быть определен субъект, выполняющий функции заказчика. При этом допустимо совмещение функций двух субъектов инвестиционной деятельности в одном лице (заказчика и инвестора, инвестора и пользователя, подрядчика и инвестора и т.д.).

Как можно было заметить, застройщик не упомянут в Законе от 25.02.1999 N39-ФЗ в качестве субъекта инвестиционной деятельности. Гражданский кодекс также не включает застройщика в круг участников какого-либо гражданско-правового обязательства.

Существующие определения термина "застройщик", содержащиеся в ряде других нормативных правовых актов, не отличаются своим единообразием. Смысловая нагрузка данного понятия различается в зависимости от используемого контекста.

Определение, предложенное Федеральным законом от 24.12.1992 N4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", акцентирует внимание на том, что данное лицо организует строительство или реконструкцию жилого дома для собственного проживания, предоставления в пользование или для его продажи (ст. 1).

Факт организации застройщиком строительства объекта дает нам основание рассматривать его как заказчика строительства/реконструкции. При этом Закон РФ от 17.11.1995 N169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (ст. 3), Закон Ленинградской области от 07.07.1998 N15-03 "Градостроительный кодекс Ленинградской области" (ст. 31) напрямую используют понятие "застройщик" как синоним "заказчика".

С другой стороны, Федеральный закон от 15.06.1996 N72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", минуя стадию организации строительства, устанавливает, что застройщик строит, приобретает или реконструирует объекты недвижимого имущества (ст. 1). Можно сказать, что в данном случае застройщик выступает в роли подрядчика.

И наконец, можно встретить определение застройщика как организации, осуществляющей инвестиции в сферу жилищного строительства - п.5 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента РФ от 10.06.1994 N1180.

В правовой литературе есть еще определение застройщика, основанное на выделении этапов проведения работ. Так, В.Ф. Маслов в отношении, правда, индивидуального жилищного строительства отмечал, что "до окончания строительства гражданин именуется "Застройщик". Он именуется так потому, что до окончания строительства не имеет права собственности на возводимое строение. Ему принадлежит лишь право собственности на строительные материалы и право пользования отведенным ему земельным участком для возведения на нем жилого дома" (5).

Однако более обоснованным видится рассмотрение категории "застройщик" через установление сути выполняемых им функций.

В.В. Бузырев и B.C. Чекалин, например, объединяют в заказчике функции и заказчика, и подрядчика, и инвестора. Застройщиком, по их мнению, является лицо, выполняющее, минимум, четыре нижеперечисленные функции: приобретение участка и разрешительной документации, организация финансирования, организация строительства, проведение строительства (6).

По поводу последнего полномочия отметим, что оно не является обязательным атрибутом застройщика - строительство осуществляет подрядчик.

Можно выделить еще два других формальных аспекта, позволяющих охарактеризовать тот или иной субъект как застройщика.

Во-первых, это лицо, как правило, обладающее правом на земельный участок, на котором предполагается вести строительство объекта недвижимости.

Во-вторых, данное лицо должно иметь соответствующее разрешение на осуществление строительства объекта заранее установленного назначения (в данном случае - жилого дома) на выделенном ему земельном участке (7).

С учетом сказанного, получается, что застройщик многоквартирного жилого дома - это, как правило, юридическое лицо (обычно инвестор либо заказчик - участники договора инвестирования), получившее в установленном порядке земельный участок под застройку и организующее работы по его освоению.

***

1. Положение "Об учетной регистрации инвестиционных контрактов на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта", утвержденное Постановлением Правительства Московской области от 28.08.2001 N272/28 / Информационный вестник Правительства Московской области. 2001. N11.

2. См., например: Серов В.М. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2000. С.5; Бочаров В.В. Корпоративные финансы. СПб: Питер, 2001. С.173; Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер, 2000. С.ЗО; Хозяйственное право. Учебник для вузов. Том 2. Отв. редактор проф. B.C. Мартемьянов. М.: Издательство БЕК, 1994. С.153 (автор-Кондрашкова О.Н.); Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества/ Юрист. 2002. N2. С.ЗО.

3. См., например: ДонцоваЛ.В. Инвестиционно-строительный сектор российской экономики: проблемы формирования и инновационного обновления. М.: Диалог-МГУ, 1999. С.49-50; Серов В.М. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2000. С.13.

4. См..например: п.3 Правил особого регулирования градостроительной деятельности на территориях объектов федерального значения в г. Санкт-Петербурге, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.05.2002 N361 / Собрание законодательства РФ. 2002. N23. Ст.2169.

5. Маслов В.Ф. Правовые вопросы индивидуального и коллективного жилищного строительства граждан в городе и в рабочем поселке. Харьков, 1960. С. 16.

6. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. C.I 13.

7. См., например: п. 6 Положения "О жилищных кредитах", утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N1180 (Собрание законодательства РФ. 1994. N7. ст. 692), а также п. 1.2 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N28 (Собрание законодательства РФ. 2000. N3. ст. 278).

Источник: Юрист
Регион: Город Москва
Дата: 30.12.2002
Номер: 012