Глава 1.

Специфика района заключается в его расположении между ж/д ветками, которые существенно затрудняют связь района с остальным городом. Близость к ж/д веткам стала решающим фактором, который определил направление развития больших территорий района как складских и производственных зон (районы «Волково» и «Обухово»). В целом район развивался поэтапно, и на его территории в разное время были сформированы как промышленно-складские зоны, так и типичные жилые (спальные) микрорайоны. В настоящее время в сознании большинства горожан район является типичным «спальным», ориентированным в целом на недорогое жилье, и репозиционировать его в скором времени не удастся.

Экологическое состояние земель района, в зависимости от местоположения, существенно различается. По данным регионального геологического центра «Невскгеологии», наиболее загрязнены земли микрорайона «Волково», где степень загрязненности тяжелыми металлами колеблется в пределах от «опасного» до «чрезвычайно опасного». Наиболее сильное загрязнение - в районе улиц Самойловой и Касимовской. В спальных кварталах, расположенных южнее (ВВЖД и ЮРВ) степень загрязнения постепенно уменьшается, и в районе ЮРВ находится в допустимых пределах (территория промышленной зоны «Обухово», конечно, загрязнена сильнее).

На настоящий момент большинство инвесторов рассматривают Фрунзенский район как спальный, тихий и по большей части непрестижный уголок Санкт–Петербурга, в котором востребовано недорогое жилье, объекты социально-бытовой сферы, торговли и развлечений. Гостиницы и БЦ здесь не востребованы. Промышленные зоны («Волково» и «Обухово») позволяют реализацию инвестиционных проектов складских и промышленных комплексов. При внимательном изучении инвестиционной ситуации в районе видно, что из находящихся в настоящее время в стадии реализации примерно 75 инвестиционных проектов (все на различных этапах реализации), большую долю составляет жилищное строительство.

На сегодняшний день во Фрунзенском районе возводится порядка 300 тыс. кв. м жилья. Кроме того, многие проекты жилищного строительства находятся в стадии разработки, и точных данных о площадях планируемых жилых комплексов пока нет.

Промышленное строительство развивается в направлении формирования складских комплексов, большинство заявленных объектов - это именно строящиеся складские помещений и в меньшей степени производственные корпуса (в последнее время наметилась тенденция размещения в районе предприятий пищевой перерабатывающей промышленности). Обусловлено это наличием удобных подъездных путей и существующими ограничениями на размещение вредных производств рядом с жилыми кварталами в черте Санкт-Петербурга.

Активно реализуются инвестиционные проекты, связанные с торговлей (18% от общего числа) и строительство АЗС (13%).

Все инвесторы знакомы с проблемами, которые приходится решать при подключении к инженерным сетям. Фрунзенский район в этом плане благополучный, если не считать ограничения по водоотведению, связанные с перегрузкой Центральной станции аэрации (по данным Единой Справочной Информационной Системы - ЕИСТ). Именно с этой проблемой столкнулись инвесторы, планирующие на ВВЖД строительство аквапарка, так как такое сооружение использует очень много воды.

Фрунзенский район можно условно разделить на четыре зоны (назовем их микрорайонами, хотя этот термин неоднозначен), каждая из которых имеет свою специфику.

Глава 2.ВОЛКОВО

В Волково активно развивались производства, строилась сеть железных дорог, что привело к созданию больших промышленных территорий, которые вместе с двумя кладбищами (Волковское и Нововолковское) занимают большую часть микрорайона. Есть вкрапления жилых кварталов – в качестве примера можно привести зону, примыкающую к Карбюраторному заводу (Мгинская ул., ул.Самойловой), с интересными по планировкам «сталинскими» домами. Аналогичные дома высоко ценятся в Московском или Кировском районах. А здесь – нет.

Большая часть микрорайона непригодна для жизни: сильно загрязнены почвы и загазована атмосфера. Жилье практически не строится. А те немногие, связанные со строительством жилых домов инвестиционные проекты реализуются «со скрипом» - желающих там жить мало, квартиры продаются медленно и уровень цен низкий.

Необходимо отметить, что здесь и далее, при обработке статистических данных из выборки были исключены квартиры, расположенные на крайних этажах, квартиры со смежными комнатами также не рассматривались.

Хорошо заметно, что семейные люди (а именно они обычно покупают 3-комнатные квартиры) предпочитают не селиться в Волкове. Как следствие, спроса на такие квартиры нет, и цены находятся на очень низком уровне. Сильно отличается уровень цен на квартиры в микрорайоне Волково от цен на аналогичные квартиры в районах ВВЖД и ЮРВ.

Большая часть коммунальных квартир в домах старого фонда заселена бывшими или настоящими работниками окрестных предприятий. Многие дома до сих пор имеют статус ведомственных, либо крайне запутанную историю перевода из ведомственных. Это рабочий микрорайон. После остановки большинства промышленных предприятий, многие потеряли работу, что еще больше ухудшило социальную обстановку.

Однако Волково хорошо подходит для размещения складов и производств с невысокой степенью вредности.

Глава 3. Микрорайон Восточнее Варшавской Железной Дороги (ВВЖД)

ВВЖД развивался как типичный спальный район. Территория застраивалась во второй половине XX века по единому плану. Как следствие, большинство территории застроено панельными домами (много домов старых серий 606, 504, 600.11). Кирпичные дома строились позже и, в основном вдоль главных магистралей.

Экология в микрорайоне нормальная для Петербурга. Загрязнение почв на ВВЖД - в пределах средней нормы.

Вдоль оживленного проспекта Славы уровень шума доходит до 70–80 Дб, а уровень загазованности приближается к 2–2,5 ПДК. Квартиры в домах вдоль проспекта Славы, расположенные на первых этажах и выходящие на проспект не пользуются популярностью. Как следствие, такие квартиры даже в новых кирпичных домах продаются медленно.

Микрорайон застраивался 30–40 лет назад, с тех пор его дворы заросли зеленью. А вот парки так и не появились. Сейчас на территории ВВЖД реализуется интересный проект - строительство первого в Петербурге аквапарка. Распоряжением губернатора фирме "Первый Петербургский аквапарк» в микрорайоне ВВЖД, кв. 20 (на территории Парка интернационалистов) разрешено строительство экзотического для Петербурга объекта. Если эти планы будут реализованы, то парк станет местом притяжения жителей не только Фрунзенского и соседних Московского и Невского районов.

При реализации инвестиционных проектов, связанных с жилищным строительством в районе ЮРВ или ВВЖД, надо ориентироваться на строительство жилья среднего ценового диапазона. Уровень цен на квартиры в новых домах должен устанавливаться, исходя из цен вторичного рынка на аналогичные квартиры.

В микрорайоне практически нет коммунальных квартир. Учитывая, что ВВЖД - типичный спальный район города, социальное окружение практически идеально подходит для строительства жилья в среднем ценовом диапазоне (класс эконом или комфорт). Надо отметить, что в районе был реализован один из первых проектов элитной застройки (угол Бухарестской и Альпийского переулка). Удачный опыт вдохновил другую строительную компанию на строительство рядом дорогого дома с огороженным периметром и крытым паркингом. Но время было упущено, на рынке появились аналогичные предложения в более престижных районах города, и покупательский спрос на дорогое жилье во Фрунзенском районе исчез.

В настоящее время инвестиционная активность здесь невысока, и вся она сосредоточена на жилищном строительстве и торгово-развлекательных комплексах.

Глава 4. Микрорайон расположенный Южнее Реки Волковки (ЮРВ)

Вся территория ЮРВ развивалась как типичный спальный район. Территория застраивалась 1980–90 годы по единому плану застройки. Как следствие, большинство территории застроено панельными домами 137 серии. Кирпичные дома строились позже, и их существенно меньше.

Загрязнение почв в микрорайоне ЮРВ в пределах нормы, загрязнение воздушных масс - минимально.

В микрорайоне практически нет коммунальных квартир. Социальное окружение идеально подходит для строительства жилья в среднем ценовом диапазоне (класс эконом или комфорт).

В настоящее время инвестиционная активность в микрорайоне ЮРВ сосредоточена вблизи метро «Купчино». Рядом с метро идет интенсивное строительство торговых комплексов (ТК «Балканский») и жилых домов. И то, и другое пользуется спросом, хотя и менее активным, чем в соседнем Московском районе у ст. метро «Звездная». По мере удаления от метро в сторону промзоны «Обухово», инвестиционная привлекательность падает, особенно это заметно на примере коммерческой недвижимости (встроенные помещения в жилых домах).

Хотя промзона «Обухово» и находится рядом с жилыми кварталами ЮРВ, между ними есть небольшая нежилая территория с гаражами и пустырями.

При сравнении цен на панельные и кирпичные дома в ЮРВ заметно, что средняя цена одного кв. м различается несущественно. Объясняется это очень просто: большинство кирпичных домов, в которых предлагаются квартиры, имеют не очень хорошие планировки, но именно эти квартиры и «делают погоду» по уровню средних цен, так как таких предложений большинство.

Квартиры в новых, современных кирпичных домах ценятся в среднем на $30-50 за кв. м дороже.

Глава 5. Промышленная зона «ОБУХОВО»

К наиболее крупным предприятиям можно отнести НПО «Керамика», Невскую овощебазу, южную ТЭЦ, ДСК.

Вся территория «Обухово» хорошо подходит для промышленно-складской деятельности, но, учитывая близость жилых кварталов, действует ряд ограничений по уровню токсичности размещаемых производств.

Деловая активность в этом районе в основном сводится к аренде складов и производственных площадей, транспортная доступность этого места ограничена. Хотя КАД и пройдет относительно недалеко, основное сосредоточение логистических центров планируется в «Шушарах», на пересечении федеральной трассы «Россия» с Кольцевой автодорогой.

Интересный момент: НПО «Керамика» копает глину в прилегающих карьерах, в результате образовались целые озера между Южным шоссе и ул. Димитрова. Возможно, в перспективе здесь появится благоустроенная зона отдыха - с пляжами и местами для купания.

Анна Разумовская
Дмитрий Миронов
Отдела маркетинга СК «Строймонтаж»