Покупка квартиры - процесс сложны, дорогостоящий и чреватый многочисленными осложнениями. К счастью, в отличие от непоседливых американцев и европейцев, среднестатистический россиянин переезжает 1-2 раза за всю жизнь. Но и этот один раз может стоить многих нервов и денег, если не проверить историю квартиры досконально. Одним из самых неприятных сюрпризов может стать наличие в истории квартиры недееспособных (невменяемых) продавцов или членов их семей.

Почему это так важно - проверить дееспособность продавца? Сделка с человеком психически нездоровым грозит добросовестному приобретателю крайне неприятными последствиями вплоть до потери купленной квартиры. Кроме того, если даже продавец вполне вменяем, но его родственники, проживавшие в этой же квартире удовлетворительным психическим здоровьем не отличались – последствия так же могут могут быть весьма неутешительнвми.

Как определить сумасшедшего

Перед покупкой квартиры вы, разумеется, знакомитесь с продавцом лично. Вы, конечно, не практикующий психиатр, но иногда достаточно и простой наблюдательности. Если налицо клиническая картина - преувеличенная настороженность, возбуждение, гиперактивность, странности речи, "поток идей", случайные ассоциации, бред или галлюцинации, - то дело ясно: из квартиры надо уходить, и как можно быстрее. Если есть желание, можно еще вызвать санитарный наряд. Но уж от покупки жилья точно следует отказаться. Расстройство мышления, речи, памяти особенно ярко проявляется в речи, поэтому ей стоит уделить особое внимание, даже если на первый взгляд все в квартире выглядит нормально.

Имеет смысл обратить внимание на тембр и громкость голоса, интонацию продавца. Как часто он делает паузы, характер их заполнения, выбор слов, словесный запас и т. д. Безусловно, не стоит маниакально прислушиваться к хозяину квартиру, с хронометром считать время пауз и т. д., достаточно просто быть внимательным и заинтересованным слушателем.

Пожалуйте справочку

В случае, если у вас возникли сомнения насчет вменяемости контрагента, но предложенный вариант уж очень приглянулся, развеять их может только справка из психдиспансера. Попробуйте, мягко так, склонить продавца к походу в это медицинское учреждение. Покажите, что у Вас уже есть такая справка, которая в любом случае в жизни пригодится.

Постарайтесь навести справки и о родственниках продавца. Как уже говорилось, внезапно вернувшийся из психиатрической лечебницы дядя, который прописан в вашей квартире, дело не многим более приятное, чем отобранное по суду жилье. Надо сказать, что сам по себе факт того, что человек состоит на учете в психоневрологическом диспансере, никак не уменьшает его права на совершение сделки. С юридической точки зрения данное обстоятельство не мешает ему быть вашим контрагентом. Другое дело, что впоследствии сам продавец или кто-то из его родственников может заявить в суде, что, мол, в момент заключения сделки с ним случилось обострение психического заболевания, и таким образом он временно потерял способность понимать значение своих действий или руководить ими. Иными словами, с вами заключал сделку невменяемый человек.

Кроме психоневрологического диспансера интересующую вас информацию можно получить в архивах районного суда. Дело в том, что признать человека недееспособным может только суд по иску родственников, лечащего учреждения или прокуратуры. В ходе судебного расследования по такому иску проводится судмедэкспертиза и делается вывод о наличии у человека каких-либо заболеваний, эксперт отвечает на вопрос о вменяемости, способности человека понимать смысл содеянного и нести ответственность за свои действия. Если эксперты признают, что вследствие измененного состояния психики человек не может отдавать отчета в своих поступках, то его признают недееспособным или ограниченно дееспособным. В последнем случае он может заключать сделки только с согласия опекуна, в первом - не может заключать их вообще. Сделка, совершенная ограниченно дееспособным лицом без согласия учреждения опеки и опекуна, признается судом недействительной по требованию заинтересованного лица.

Сделки, совершенные лицом, признанным недееспособным, недействительны, за исключением сделок, совершение которых этому лицу разрешено судом. К сделкам, совершенным таким лицом, применяются положения части 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ - каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности - возместить его стоимость в деньгах. Кроме того, дееспособная сторона сделки обязана возместить другой стороне ущерб, если она знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Презумпция невменяемости

Отдельно необходимо остановиться на понятии "невменяемости", которое часто путают с недееспособностью. В судах общей юрисдикции довольно часто рассматриваются иски о признании недействительными сделок, совершенных в состоянии, когда одна из сторон в момент ее совершения не могла отдавать отчет своим действиям и руководить своими поступками вследствие психического заболевания. В подавляющем большинстве случаев суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу. Однако экспертиза не в силах дать однозначный ответ относительно состояния человека в прошлом, а лишь оценить вероятность временного помутнения рассудка. Конечно, если выяснится, что человек страдает каким-либо расстройством психики, допустить обострение этого расстройства в момент заключения сделки вполне возможно. Но заключение экспертизы для суда лишь одно из доказательств, которое не может превалировать над прочими, например показаниями другой стороны сделки, нотариуса, удостоверявшего договор (если стороны решили прибегнуть к его услугам), юриста, при этом присутствовавшего. А они могут заявить, что человек, чья вменяемость вызывает сомнение, в момент заключения сделки вел себя крайне рассудительно, внимательно знакомился с документами, задавал грамотные вопросы. И в этой ситуации решение суда не столь однозначно.

Поэтому всегда старайтесь обзаводиться свидетелями, которые могли бы подтвердить адекватность действий человека, продающего вам квартиру. Ведь зачастую встречаются такие персонажи, о которых можно сказать: он не дурак, он только лечится. Это люди, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, умышленно продающие квартиры с целью последующего признания сделки недействительной.

Если же суд определит вашего контрагента как лицо, не способное понимать значения своих действий и руководить ими, сделка будет признана недействительной. Последствием такого судебного решения станет реституция, как и в случае с недееспособным лицом. Квартира возвращается психу, а он возвращает деньги. Правда, при этом он может сказать, что деньги уже истратил, и тогда положение экс-покупателя станет довольно сложным. Очевидный вывод в этой ситуации - прежде чем покупать квартиру, приложите максимум усилий к тому, чтобы выяснить, с кем вы имеете дело.

Гражданский кодекс РФ (Извлечения)

Статья 29. Признание гражданина недееспособным
1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.
3. Если основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над ним опека.

Статья 30. Ограничение дееспособности гражданина
1. Гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство.
Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки.
Совершать другие сделки, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред.
2. Если основания, в силу которых гражданин был ограничен в дееспособности, отпали, суд отменяет ограничение его дееспособности. На основании решения суда отменяется установленное над гражданином попечительство.

Статья 32. Опека
1. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства.
2. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности
1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего кодекса.
2. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30 настоящего кодекса.

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего кодекса.

При подготовке использованы материалы сайта «www.kvm.ru»