"Есть ли жизнь на Марсе, нет ли жизни на Марсе - науке это неизвестно". Слова из известного советского кинофильма вполне могут стать ответом на вопрос о наличии или отсутствии элитного жилья в Петербурге. Оптимисты первичного рынка утверждают, что в северной столице построены дома, достойные такого высокого статуса. Скептики придерживаются противоположного мнения.

Пропуск в лучшую жизнь

Любой спор о факте существования или отсутствия чего-либо начинается с определения критериев самого исследуемого предмета. Если не выяснить признаки истинной "элиты", то ее легко можно спутать с жильем повышенной комфортности. Посему корреспондент "БН" обратился к представителям различных компаний, работающих на первичном рынке, с просьбой охарактеризовать элитный проект. По этому вопросу принципиальных разногласий, разумеется, не возникло. Все они друг за другом говорили о том, что элитное жилье должно соответствовать самым высоким нормам и требованиям. В числе последних не только отличное качество строительных работ и используемых отделочных материалов, высота здания не более 7 этажей, интересная планировка, удачное месторасположение объекта и высокая цена за квадратный метр, но и наличие у дома так называемой социальной сферы. Под ней понимается целый комплекс дополнительных услуг, предлагаемых соответствующими структурами, размещенными в самом доме или в непосредственной близости от него: автономная котельная, подземные гаражи, магазины, спортивные и тренажерные залы, бассейны, прачечные, детские игровые комнаты и прочее, что только может пожелать обитатель такого дома.

"Если одно из этих требований не соблюдается в проекте, то он, строго говоря, не может считаться элитным", - заявил директор по маркетингу корпорации "Петербургская недвижимость" Илья Еременко. Эксперт компании "RDC" Александр Захаров посчитал нужным дополнить этот список еще одним пунктом - однородным социальным окружением не только в пределах самого дома, но и в соседних зданиях (иными словами, должен сформироваться квартал элитной застройки). Заместитель генерального директора ОАО "Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга" Александр Малахов также внес свои коррективы: "В элитном доме должно быть не больше 30-35 квартир. В противном случае получится дорогостоящее общежитие".

Пожалуй, единственное, в чем серьезно разошлись мнения участников рынка - это в ценовых показателях. Так, Александр Малахов утверждает, что минимальная стоимость кв. м в элитном питерском доме составляет $600 (с подготовкой под чистовую отделку). Директор управления продаж компании "RBI" Виктор Горбунов и начальник отдела долевого строительства ЗАО "Источник-Строй" Елена Васичкина "поднимают планку" до $750. Директор "Архитектурно-проектного центра Мамошина" Михаил Мамошин и Илья Еременко называют несколько иную цифру - $1000. Рекорд установил Александр Захаров. По его понятиям, кв. м должен стоить не менее $1200. Таким образом, пропуск в "элитную жизнь" местные специалисты оценили по-разному. Ценовой диапазон ($600-1200) весьма впечатляет.

Недостижимый идеал

В настоящее время в Петербурге определились три основных района элитной застройки: исторический центр, Каменный и Крестовский острова. По данным корпорации "Петербургская недвижимость", из всего объема предложений на первичном рынке около 20% приходится на элитное жилье. Доля спроса на него практически не изменяется и составляет порядка 5-7%. Это позволило специалистам "Петербургской недвижимости" констатировать затоваривание этого сегмента рынка. Однако, по словам Ильи Еременко, при анализе рассматривались все проекты, которые формально позиционировались как элитные, хотя, на самом деле, они таковыми могли и не быть. "Элитное жилье - это некий почти недостижимый идеал. То, что имеется сейчас на рынке Петербурга в той или иной мере только приближается к нему. Правильнее было бы называть его жильем повышенной комфортности", - сказал Илья Еременко. Аналогичных взглядов придерживается и Александр Захаров, но с одной небольшой поправкой. Он разделяет жилье не на общепринятые три (типовое, повышенной комфортности, элитное), а на 4 категории (эконом-, комфорт-, престиж-, люкс-класс) и относит всю т. н. питерскую "элиту" в разряд престижного. Настоящих элитных проектов, то есть класса люкс, по мнению Захарова, реализовано в северной столице пока не было.

Настроения других участников первичного рынка выразил технический директор ЗАО "РосГлавМатериалы" Александр Самарин: "У питерских строителей искаженное понятие об элитном жилье. Проектируется и строится что-то не традиционное, не стандартное и его сразу наделяют высшей категорией. Поэтому, если говорить о действительно элитных проектах, то здесь их реализовано очень мало". Но все-таки "очень мало" означает - есть.

Лучше пять звездочек

В поисках истины корреспондент "БН" попросил очевидцев строительства местной "элиты" привести конкретные примеры. Как выяснилось, на питерском "элитном небосклоне" они смогли увидеть не больше четырех "звездочек" (к сожалению, не пять): "Дворянское гнездо" (ул. Мичуринская, застройщик - "Евросиб"), "Дом на Неве" (наб. Робеспьера, д. 12, застройщик -"RBI", "Альба" (В.О., 3 Линия, д.д. 52-56, застройщик - "ИСТ-строй"), Каменноостровский, д. 54 (застройщик - "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"). Разумеется, упоминались и иные проекты, но большинство голосов было отдано этой "четверке". Однако после критических изысканий специалистов элитный статус "избранников" пошатнулся. Елена Васичкина и Александр Малахов развенчали "Дом на Неве". По их мнению, его видовые характеристики оставляют желать лучшего. "Компания, продавшая квартиры с видом на "Кресты", совершила маркетинговый подвиг", - сказали они. Остальным "хитам" досталось от Александра Захарова. По его словам, "Дворянское гнездо" с его высотой потолков в 2,8 м и крохотным земельным участком по определению не может считаться элитным. Другие дома, как утверждал Александр Захаров, также не достойны такого статуса, потому что они, как правило, соседствуют с рядовой застройкой. Действительно, если жестко проверять местную "элиту" по всем критериям, то ни один проект не выдержит такого испытания. Быть может, тогда и нет смысла их так оценивать. Ведь в настоящее время та же "четверка" для северной столицы уникальна, а значит она и является "элитой". Во всяком случае - питерской.

Формулу элитного дома выводят руководители ведущих архитектурных мастерских Санкт-Петербурга Юрий Земцов "Земцов, Кондиайн и партнеры":
Элитный дом - это центр и вид на воду, как можно больше квартир с видом на воду. Средняя площадь квартиры 150-200 кв. м, стоимость 1 кв. м от $1500. Еще - высококачественная инженерия, по мере возможности, автономная от городских коммуникаций (как минимум, своя котельная). Нынешние представления о комфорте и джентльменский набор электроприборов требуют 15-20 киловатт на квартиру, то есть энергоемкость элитных домов выше среднестатистической. И это надо иметь в виду еще на стадии выбора площадки.

Юрий Митюрев "Архитектурная мастерская Митюрева":
Недавно с удовольствием убедился, что заказчики элитных домов приемлют неординарные архитектурные решения. Наша мастерская работает над "встройкой" на углу улиц Шпалерной и Чернышевского. Участок тесный, трудно обеспечить хорошую освещенность квартир. Мы вышли на Шпалерную ступенчатым фасадом, а во дворе предложили современную композицию из остекленных лоджий и атриума с лифтами. И, разумеется, двухэтажный подземный гараж. "Нагрузкой" к элитному дому часто бывают фитнес-центр, помещения для обслуживающего персонала, детские игровые комнаты. Если цена 1 кв. м зашкаливает за $2,5 тысяч, значит, в нее вложены расходы на расселение, выкуп недвижимости и т. п., которые достигают $700 за 1 кв. м.

Марк Рейнберг "Рейнберг & Шаров":
Главная задача заказчика при строительстве в центре города (а элитное жилье - это непременно центр, я не вполне понимаю, что такое элитный дом в спальном районе) - большой метраж, больше окон с респектабельным видом. Плюс "элитная" инженерия - тройная водоочистка, теплые полы. Три санузла - это нормальный минимум: один гостевой при входе, master room с ванной в дневной зоне и еще один при спальнях. По-хорошему, каждая спальня должна быть с санузлом... Что касается оранжерей, ими могут стать большие лоджии глубиной 2 м, благо пожарные сейчас разрешают их стеклить. Цена 1 кв. м "элитки" колеблется в пределах $1-1,2 тыс. и достигает $2,5 тыс. Офисы, реабилитационные центры в первых этажах сейчас делают только по требованию города. Можно вполне обойтись полуподземным гаражом: если чуть "выдернуть" его из-под земли, получится так называемый высокий первый. Обитатели таких домов - разные, и запросы у них разные, не надо ровнять всех под одну гребенку. Сделал одной заказчице круглую спальню в башне, стены облицованы металлом. Экзотика!

Владимир Зенкевич "Студия 44":
На мой взгляд, элитная квартира имеет площадь от 200 кв. м, большую гостиную и более двух санузлов. Встроенную мебель сейчас не предусматривают, разве что гардеробные. Если раньше емкость подземного гаража из расчета одна машина на семью была достаточной, теперь требуется по два бокса на квартиру. Магазины в первом этаже допустимы, но только не продовольственные.

Евгений Герасимов "Евгений Герасимов и партнеры":
Элитный дом - это место, место и еще раз место. Плюс качество строения, однородный социальный состав, вид из окон. Минимум 50 кв. м на человека. Цена 1 кв. м без отделки - $1000 и выше. Лицо элитного дома - красивый парадный подъезд. Непременное условие - вход в жилую часть прямо из подземного гаража. "Московские штучки" - три санузла, оранжереи, зонирование квартир - уже входят в моду, и слава богу, что люди могут себе такое позволить. Клиенты тяготеют к натуральным отделочным материалам. Клубов, саун и казино в первых этажах лучше не делать: не стоит смешивать места проживания с местами прожигания жизни. Целесообразней устроить подсобки для хранения колес, колясок, велосипедов.

bulletin.spb.ru