Для многих россиян приобретение жилья является самой дорогостоящей покупкой. Большинство граждан могут позволить себе такую покупку только один раз в жизни. Деньги на квартиру, как правило, долго копят, занимают недостающее у друзей и родных. И внезапная утрата этих денег может стать серьезным ударом для каждого.

Начнем с того, что грамотно потратить деньги при покупке квартиры так же непросто, как и заработать их. Можно возразить, что ничего сложного в этом нет и, вообще, для этого существуют сотни агентств недвижимости и частных маклеров, которые с радостью помогут приобрести квартиру. Отчасти это правда, но, - только отчасти. Любое агентство недвижимости - это всего лишь посредник между продавцом и покупателем, не более того. Какой-либо ответственности за «юридическую чистоту» продаваемого жилья агентство не несет и не может нести в силу закона. Наверное, никто не хотел бы оказаться в ситуации, когда после нескольких лет спокойного проживания в новом уютном жилище, человек неожиданно оказывается втянутым в судебный процесс о признании сделки по приобретению квартиры недействительной. Не меньше года нервотрепки, потраченные на адвокатов немалые денег. И это при том, возможным итогом может стать удовлетворение исковых требований истца, утрата прав собственности на квартиру, а зачастую, и утрата потраченных на ее покупку денег.

Конечно, перед заключением договора профессиональный посредник представит вам пакет правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру и справку о прописке, которые дают исчерпывающую информацию о нынешних владельцах. Но следует помнить, что российским законодательством предусмотрен 10-ти летний срок исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки. Это означает, что любое заинтересованное лицо, полагающее, что сделка не соответствует закону или иным правовым актам, либо что она совершалась с целью, противной основам правопорядка и нравственности, либо что она была мнимой и притворной, может в течение 10 лет с момента, когда началось исполнение сделки, обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Как же проверить все документы за предыдущие десять лет и выявить лиц, чьи права могли быть нарушены в прошлом? Что представляет собой экспертиза оспоримости права собственности? Почему ее необходимо проводить прежде, чем заключать договор на приобретение выбранного вами жилья?

Под юридической экспертизой принято понимать правовой анализ информации об объекте недвижимости и его владельцах, с целью выявления юридических рисков, связанных с законными основаниями для оспаривания права собственности на этот объект в будущем. Юридическая экспертиза является превентивной мерой, позволяющей еще до совершения сделки исследовать всю предысторию квартиры, и, при необходимости, дать рекомендации по устранению выявленных правовых дефектов. Такого рода экспертизы заказывают не только граждане и агентства недвижимости, но и страховые компании. Дело в том, что «черные пятна» могут быть в истории даже внешне благополучной квартиры. А если устранить эти «пятна» невозможно, то, по крайней мере, легко избежать возможного судебного спора – надо просто отказаться от сомнительного приобретения.

Следует подчеркнуть, что юридическая экспертиза оспоримости права собственности на жилье бывает двух видов:

• юридическая экспертиза оспоримости права собственности на объекты недвижимости вторичного рынка, т.е. уже существующие объекты недвижимости;
• юридическая экспертиза рисков при долевом участии в незавершенном строительстве.

Вы решили вложить деньги в новое строительство на условиях долевого участия. На плане, или еще лучше, - уже в натуре, вам понравилась совершенно определенная квартира. Сразу стать ее собственником вам не позволяет действующее законодательство, так как юридически квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Поэтому вы вступаете в ряды дольщиков, которым, по различного рода договорам, предоставляется возможность поучаствовать в финансировании стройки. Здесь-то граждан и подстерегают две основные опасности. Первая - вложить деньги в строительство, а собственником квартиры так и не стать, в лучшем случае получив обратно деньги. Вторая - стать собственником лет через пять, а не через обещанные полгода - год, не получив за это никакой денежной компенсации.

На что конкретно обращает внимание профессионал, проводя экспертизу? Прежде всего, на изучение правовых оснований всей деятельности по строительству объекта – нормативные акты, определяющие, кому и на каких условиях предоставляется право аренды земельного участка и его застройки. Далее изучаются условия договора аренды земельного участка и инвестиционного договора, заключенных между застройщиком и КУГИ. Как правило, застройщик привлекает к строительству различные организации, участвующие в нем кто инвестированием денежных средств, кто путем поставки строительных материалов или оборудования, кто проведением непосредственно строительно-монтажных работ. Все они за свое участие рассчитывают получить по итогам строительства квадратные метры жилья. Вот здесь и могут быть подводные камни. Претендентов много, а кому конкретно какие квартиры принадлежат, не всегда указано в документах. Есть и риск «купить» уже проданную ранее кому-либо квартиру, и риск заплатить деньги организации, не имеющей права распоряжаться ею.

Самому разобраться во всех тонкостях проект договора долевого участия, предлагаемого фирмой, которая хочет привлечь вас в качестве дольщика, весьма сложно, даже имея некоторый навык общения с Гражданским кодексом. А уж правильно оценить правовые последствия тех или иных обязательств сторон, либо их отсутствия в тексте договора, - не представляется возможным совсем.

Юридическая экспертиза права собственности на объекты вторичного рынка существенно отличается от экспертизы рисков участия в долевом строительства. Здесь многое представляется иначе. Квартира как объект недвижимости юридически уже существует и имеет свою историю. С момента получения первыми жильцами (нанимателями либо собственниками) ключей от квартиры до момента, когда вы решаете эту квартиру приобрести, могло произойти многое. Например, обмены, объединения и разделы ордеров, выписки-прописки, приватизация, а также различные сделки. Поэтому необходимо досконально разобраться во всех хитросплетениях истории квартиры за последние 10 лет, связанных с возникновениями, переходами и утратами различных прав на нее, и, главное, - проверить, соблюдались ли при этом требования закона. Не удивляйтесь - ведь юридическая ошибка может закрасться и при простом обмене муниципальной площади. И такая, казалось бы, «мелкая» ошибка может повлечь за собой признание всех последующих сделок недействительными.

Хочется предостеречь читателей от возможной профанации понятия «юридическая экспертиза». Немалое количество фирм декларируют всестороннюю проверку предыстории приобретаемой квартиры, подразумевая под этим получение архивной справки о регистрации (прописке). На самом деле юридическая экспертиза – это комплексная работа по сбору информации из различных источников (лишь одним из которых может быть паспортно-визовая служба), проверка этой информации на наличие противоречий и, главное, последующий юридический анализ правового статуса объекта недвижимости квалифицированным юристом.