"Ъ-Дом" уже рассказывал, какие трудности подстерегают собственников недвижимости, желающих зарегистрировать кондоминиум и самостоятельно управлять своим домом. Но регистрация – только начало. Потом придется решать более важные проблемы – связанные с оформлением и использованием земли, налаживанием взаимоотношений с властями и жителями окрестных домов.

Пограничные споры

Главным, как и сто лет назад, остается вопрос о земле. Несмотря на принятие Земельного кодекса, кондоминиуму пока невозможно получить землю в собственность. В Москве до сих пор не разработана процедура оформления земельно-правовых отношений. Распоряжение мэра от 5 апреля 2002 года повторяет положение федерального законодательства о том, что "при формировании кондоминиума в его состав включается земельный участок, занимаемый зданием и необходимый для его эксплуатации и обслуживания, который передается в общую долевую собственность домовладельцам бесплатно...". Однако другое положение этого распоряжения сводит на нет все его достоинства. В нем сказано, что "размер и границы земельного участка определяются в соответствии с проектами межевания территории, разрабатываемыми на жилой квартал в целом".

Проблема заключается в том, что у структурных подразделений Москомархитектуры, которые проводят межевание придомовых территорий, до сих пор не хватало ни времени, ни людей для того, чтобы исследовать все 1,5 тыс. жилых кварталов города. Поэтому в оформлении собственности на земельный участок кондоминиумам отказывают: пока нет плана межевания всего квартала, закрепление участка в собственность может нарушить права соседних домовладений.

По словам Виталия Акимкина, начальника управления координации деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) и паспортизации жилищного фонда департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы, межевание начнется с тех кварталов, в которых уже есть ТСЖ. Но из-за длительности процедуры оформления получить землю в долевую собственность они смогут не раньше чем через год. А конфликтные ситуации возникают уже сегодня. К примеру, ТСЖ "Ленинский проспект, 66" не согласно с тем, что ему выделен участок, равный по размеру "пятну застройки", то есть площади фундамента. Остальная площадь, положенная собственникам по градостроительным нормам, уже сдана в аренду магазину. Что делать в такой ситуации, не знают даже представители московского правительства. По-видимому, решать подобные вопросы (а этот пример не единичный) должен суд.

Упомянутый выше указ мэра поручает контроль за разработкой необходимых правовых актов председателю комиссии по реализации на территории Москвы Земельного кодекса Олегу Толкачеву. Но прошло полгода, а порядок оформления земельно-правовых отношений все еще не разработан. Представители Москомархитектуры говорят, что уже решили все проблемы и готовы провести межевание кварталов города. Теперь дело в финансировании: средства на это не заложены в бюджет нынешнего года, поэтому работы начнутся лишь в следующем.

Аренда без прав

Сейчас ТСЖ получают свою землю в аренду. То есть платят за то, что им должно принадлежать по закону. Сумма небольшая, около 3800 рублей за гектар земли в центре Москвы, но все равно неприятно. Хуже то, что фактический собственник (ТСЖ) не может использовать землю без согласования с городскими властями, которые выступают в качестве арендодателя. Скажем, строительство дополнительных сооружений становится проблемой, да и денег заработать, скажем, на сдаче земли под стоянку автомобилей, скорее всего не удастся. Да что там заработать – часто невозможно ни забором территорию огородить, ни шлагбаум поставить.

В договоре аренды прямого запрета на использование земельного участка нет. Там обозначено целевое назначение: "эксплуатация жилого дома" или "благоустройство территории". Как хочешь, так и понимай. А чиновники считают любое использование земли, кроме посадки цветочков и организации детских площадок, нецелевым. И не позволяют использовать эту землю для зарабатывания дополнительных средств для ТСЖ без изменения ставки арендной платы.

Та же проблема возникает, если товарищество хочет использовать нежилые помещения, расположенные в доме и приносившие до сих пор доход городу. По мнению большинства наблюдателей, забрать у города собственность практически невозможно. Несмотря на то что в законе о ТСЖ есть положение, согласно которому товарищества, взявшие дом в управление, имеют приоритетное право на получение нежилых помещений в своем здании по льготной цене. Всего около 30 ТСЖ сумели выкупить нежилые помещения, расположенные в управляемом ими доме. Во всех остальных случаях город, узнав о планах создания в доме товарищества, старается поскорее продать помещение или найти арендатора. ТСЖ "Тушино", действуя по закону, оформило паспорт домовладения на кондоминиум, который включал в себя и нежилое помещение. Пока шло оформление, ДГМИ успел сдать это помещение в долгосрочную аренду. Теперь товариществу придется оспаривать этот договор в суде.

Соседские склоки

Но больше всего проблем слишком самостоятельным домовладельцам создают не городские, а местные власти. Причем с ними солидарны жители соседних домов, многим из которых ухоженный и благоустроенный кондоминиум – как кость в горле. Всегда найдется сосед, который напишет жалобу на несуществующие (или несущественные) неудобства. Руководители управы обязаны отреагировать. Например, ТСЖ "Светлый терем" на Валовой улице добился от управы района разрешения закрыть ворота в арке, ведущей во двор. Вскоре жилец соседнего дома сообщил в жилинспекцию о том, что закрытая подворотня мешает проходу. Замки были срезаны, и арку заселили бомжи. И ко всему этому прибавляется привычная безалаберность. Проблемы могут возникнуть любые. "Светлый терем", к примеру, уже не первый год борется с несуществующим (по документам) домом, который находится на земле, сданной ТСЖ в аренду. Дом этот признан аварийным и по некоторым документам даже снесен, хотя в нем остается прописан один человек. На самом же деле ни одно помещение в доме не пустует. "Избранные" люди умудряются получить там не только "служебное" жилье, но и временную прописку для себя и многочисленных домочадцев.

Коммунальные проблемы

Не оставляют ТСЖ в покое и коммунальные службы. Сначала, при заключении и перезаключении договоров с "Мосгортеплом", "Мосводоканалом" и прочими коммунальщиками, представителю товарищества пытаются навязать тарифы, по которым платят за коммунальные услуги коммерческие организации. И только путем долгих и изнурительных переговоров им удается доказать, что ТСЖ – это те же жители города, только объединившиеся для управления собственной недвижимостью. Вот самый яркий пример, обсуждавшийся на координационном совете по ТСЖ при правительстве Москвы. При заключении договора на аварийно-восстановительные работы с ТСЖ "Эйдетика" директор ГУП "Пресня" составил смету, в 220 раз превышавшую сумму, установленную для ДЭЗ (26 руб. вместо 12 коп. за квадратный метр). Мэр отреагировал немедленно, сказав: "С такими руководителями мы будем расставаться". Директор пошел на уступки и предложил "любые условия, даже... 5 рублей за метр".

По словам Виталия Акимкина, развитие системы кондоминиумов и передача их в управление товариществам собственников жилья является приоритетной задачей правительства Москвы в сфере жилищной политики. Разработана городская программа, проводятся семинары; префектурам и управам города поручено всячески содействовать инициативным группам в создании ТСЖ, а существующим товариществам – в управлении жилищным фондом.

Но в действительности все обстоит иначе. Многочисленные проблемы, которые власти создают на пути реализации законных прав ТСЖ, по мнению многих, могут быть решены только в суде. В товариществах говорят, что хотят от властей только одного – чтобы они не мешали. По словам председателя правления ТСЖ "Добрая слободка" Александра Имшенецкого, для того, чтобы декларативная поддержка кондоминиумов приобрела материальные очертания, органам власти на уровне местного самоуправления следует перестать заискивать перед кляузниками, мешающими реализации законных прав ТСЖ на земельные участки. Интересы членов ТСЖ, реально несущих бремя эксплуатации и проявляющих значительную социальную активность, должны быть приоритетными.

НИКОЛАЙ ЛЯМИН Приложение к газете "Коммерсантъ" №149(2513)