Как купить квартиру и не остаться без крыши над головой?
1. Квартиры разные нужны
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры
на вторичном рынке и в домах - новостройках сильно отличаются.
Ниже – несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой
на приобретение вторичного жилья.
Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией,
максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья.
Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не
забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.
Ситуация
упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом
случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего
не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся
вариант.
2. Квартирная арифметика
На практике риэлтор, как правило, стремится включить
в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления
сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере.
Если в договоре звучит фраза “цена покупки квартиры не превышает…"
, то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться
вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов
откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения
необходимо:
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой
сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее,
так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой
жилья);
б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки
и в каком размере (если расходы ложатся на клиента –
требуйте их постатейного перечня в договоре).
Заключая договор, риэлтор потребует от
вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов
квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер
аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости
от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на
следующие моменты:
а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по
подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;
б) учтите, что
поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при
этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то
возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь
возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.
Исходя из опыта,
рекомендую включить в договор следующие положения:
Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность
осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям
(как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);
В случае
невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс
и выплатить оговоренную неустойку;
Если вы откажетесь от всех предложенных
вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете
право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором
работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать
$200.
Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер
и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад
с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в
договор, долго ждать вариантов вам не придется.
3. Кто крайний
Самый важный
вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки
покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в
суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию
того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки,
допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также
за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам
свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).
В случае
же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер:
допущенные ошибки -- это тяжелый удар по репутации фирмы.
Возмещать же
причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у
риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что
размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре.
На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно
попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры
ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор
с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.
