Ежегодно в Москве возбуждается около 300 уголовных дел, связанных с квартирными мошенничествами. И это только верхушка айсберга: многое просто не попадает в поле зрения правоохранительных органов. «Деньги» решили разобраться, как именно обманывают на столичном рынке недвижимости и что необходимо делать, чтобы не стать жертвой квартирных аферистов.

Проблемы в аренду

Сергей Елисеев, директор по маркетингу компании «Инком-недвижимость»:

— Очень часто при найме квартир стороны пытаются сэкономить и не пользуются услугами агентства недвижимости. Документы в таких случаях, как правило, не проверяются, договор аренды не составляется. Этим и пользуются мошенники. Они арендуют квартиру на один-два месяца и тут же сдают ее в наем уже на более длительный срок, получая всю сумму аренды в качестве предоплаты.

Поздней ночью в отделение милиции обратился перепутанный владелец квартиры в доме на Донецкой улице. Он заявил, что был похищен чеченцами, которые вымогали у него деньги, и лишь чудом вырвался на свободу. Опергруппа обнаружила по указанному адресу смуглых молодых людей, оказавшихся не чеченцами, а турками. Выяснилось, что несколько дней назад жилье сняли двое москвичей славянской внешности. Получив ключи, они отправились в Банный переулок и сдали квартиру семье афганцев и, параллельно, коммерсантам из Турции. В ходе короткой стычки последние сумели оставить жилплощадь за собой. Когда же хозяин зашел проведать квартирантов, турки приняли его за одного из мошенников. Настоящих аферистов взяли через три месяца. «Арендный» бизнес велся с размахом — они сдавали сразу несколько квартир в одном районе, а потом перебирались в соседний.

Бороться с подобными мошенничествами непросто. В столице на Зубовском бульваре проживает дама, которая уже больше пяти лет зарабатывает себе на жизнь получением задатков. Арендаторы дают аванс, а потом хозяйка заявляет им, что передумала, но деньги вернуть не может. В местном отделении милиции про ее бизнес прекрасно знают, однако у мошенницы есть справка, что она состоит на учете в психоневрологическом диспансере и, следовательно, за свои действия не отвечает.

По мнению начальника отдела аренды риэлтерской компании МИАН Ирины Бобко, чтобы избежать подобных случаев, потенциальному арендатору стоит проявить инициативу и собрать нужную информацию: поговорить с соседями, сходить к участковому инспектору.

Квартиры второй свежести

Квартирные махинации с выморочным (не имеющим наследников и переходящим в собственность государства) жильем — самый популярный вид мошенничества на рынке недвижимости. Своеобразный рекорд был поставлен риэлтером Алексеем Раевским, сумевшим реализовать в Северо-Восточном округе Москвы более 300 квартир. Используя свои связи в районных управах, Раевский узнавал о смерти одиноких владельцев квартир. Если по истечении шестимесячного срока наследники не объявлялись (в таких случаях квартира переходит в собственность государства, а точнее, на баланс управления муниципального жилья), начиналась работа по их «изготовлению». Это были либо однофамильцы, либо дальние родственники покойного — в соответствии с Гражданским кодексом, наследовать квартиру они не могли, а потому просто «продавали» свою фамилию за $1,5-2 тыс. Новоявленный наследник направлял исковое заявление в суд с просьбой продлить срок наследования и признать за ним право собственности на квартиру. Судьи Бутырского суда Нина Ивченко и Василий Савелюк («партнеры» Раевского) удовлетворяли требование истца в рекордные сроки (иногда иск рассматривался в день его подачи).С решением суда «наследник» обращался в комитет муниципального жилья, где уже официально регистрировалось право собственности. После этого мошенники благополучно продавали квартиру, зарабатывая десятки тысяч долларов. В настоящее время они арестованы, ведется следствие. Однако покупателям квартир от этого не легче: городские власти в судебном порядке проводят их изъятие, на сегодняшний день доказана незаконность уже 114 сделок, Уберечься от такого вида мошенничества довольно сложно. По мнению Андрея Александрова, менеджера отдела продаж риэлтерской компании «Кутузовский проспект», единственный способ — это отказ от покупки любой квартиры, в «истории» которой фигурируют судебные решения и сомнительные наследники. В любом случае покупателю стоит обратить особое внимание на срок вступления продавца в права наследства (если он превышает шесть месяцев, риск мошенничества возрастает) , степень родства наследника (риск возрастает, если это дальний родственник или посторонний человек), кроме того, нужно крайне внимательно отнестись ко всем случаям насильственной смерти.

Вторым по популярности видом квартирных мошенничеств остается «вывоз» владельцев квартир. Алкоголиков, психически нездоровых и просто доверчивых людей уговаривают или заставляют поменять свою московскую квартиру на убогую жилплощадь где-нибудь в провинции. Доплаты, а зачастую и обещанной жилплощади они не получают. Если подобный факт всплывает, все последующие сделки с квартирой оспариваются в судебном порядке (в год московские суды рассматривают несколько десятков таких исков). Как считает Сергей Елисеев, чтобы избежать плачевных последствий, покупателям сомнительных квартир стоит потратить время и деньги на поиск выписавшегося квартировладельца и убедиться, что у него нет никаких претензий по заключенной им сделке.

Юридические неточности, позволяющие требовать расторжение сделки купли-продажи, используют не только профессиональные мошенники. Начальник отдела вторичного рынка жилья компании МИАН Ирина Сименова: «Нередки случаи, когда владелец квартиры после ее продажи обращается в суд и требует признать совершенную сделку недействительной. Наиболее распространенное основание — претензии со стороны третьих лиц. Например, в квартире когда-то был прописан ребенок продавца, следовательно, продать ее можно было только с разрешения органов опеки; в выписке из домовой книги не был указан кто-то из прописанных в квартире жильцов, и его согласие на сделку не было документально оформлено; продавец состоял в браке, однако штамп о браке в паспорте отсутствовал (такое случается при получении нового паспорта или регистрации брака за границей), и при продаже не было оформлено согласие супруга. Квалифицированный риэлтер в состоянии вычислить все эти уязвимые места. Однако зачастую покупатели решают сэкономить и обращаются к непрофессионалу или вообще не утруждают себя проверкой документов. Результат — квартиру возвращают в собственность первоначального владельца, а вот вернуть деньги удается далеко не всегда».

Безопасные новостройки

Михаил Гороховский, председатель комитета защиты прав потребителей риэлтерских услуг, считает, что сейчас возможностей совершить аферу с новостройками стало существенно меньше. Покупатель имеет право зарегистрировать заключенный с застройщиком инвестиционный договор в департаменте муниципального жилья (ДМЖ). При этом ДМЖ проверяет права продавца на реализуемую жилплощадь, наличие землеотвода и всех необходимых для строительства согласований и разрешений. Правда, застройщики по собственной инициативе редко регистрируют инвестиционные договоры (лишние хлопоты, лишние деньги), но если покупатель проявляют настойчивость, они, как правило, идут ему навстречу.

Но даже зарегистрированная сделка не дает абсолютной гарантии получения квартиры. По мнению менеджера отдела продаж риэлтерской компании «Кутузовский проспект» Андрея Александрова, всегда существует риск, что застройщик разорится или заморозит строительство по причине нехватки средств. Поэтому потенциальному покупателю стоит навести справки о финансовом состоянии компании и ее репутации.

Впрочем, гораздо чаще покупатели новостроек сталкиваются с мелкими нарушениями, которые допускает подавляющее большинство застройщиков. Так, практически повсеместно наблюдаются срывы сроков строительства и передачи квартир в собственность покупателей. Поэтому в предлагаемых им договорах, как правило, ничего не говорится об ответственности за нарушение сроков. Это касается и гаражных новостроек. Виктор И., сотрудник одной из столичных фирм, осенью 1999 года за $7 тыс. приобрел место в строящемся гараже. Строители обещали сдать гараж в эксплуатации во II квартале 2000 года. Однако после окончания работ нулевого цикла умер руководитель фирмы-застройщика, и сразу же начались перебои с финансированием. Когда строительство будет завершено, теперь уже никто не знает, возвращать же полученные деньги застройщик не собирается.

Ситуация с мошенничеством на столичном рынке недвижимости сейчас не так тревожна, как в первой половине 90-х годов. Покупатели стали значительно умнее, риэлтеры — профессиональнее. Однако в следующем году лицензирование риэлтерской деятельности будет отменено, и все может резко измениться — фирмы-однодневки и нечистоплотные черные маклеры наверняка усложнят жизнь покупателям столичной недвижимости.

Олег Кузьминский, Деньги, № 42 (346), 24 октября 2001