Период летних отпусков - не лучшее время, чтобы подводить итоги на квартирном рынке. Прежде всего по той причине, что оценки риэлтеров (даже если это сотрудники одного агентства) относительно этого всегда сложного для бизнеса периода сильно разнятся. Примерно с таким же успехом обычно оценивают переменчивую питерскую погоду: одни утверждают, что лето было жарким, другие сетуют на постоянные дожди и слякоть. Собственно говоря, летние ожидания субъектов рынка обычно оправдываются: те, кто мрачно предрекал мертвый сезон, спешил завершить все дела, чтобы отправиться в отпуск. Другие - наоборот, готовились к наплыву иногородних покупателей…

"Горящий" клиент в жаркую погоду

В остальные времена года основными операциями на рынке недвижимости являются встречные покупки (как с доплатами, так и без таковых). Особенность лета состоит в том, что контингент риэлтерских клиентов в значительной степени меняется. Основными покупателями жилья становятся те, кто приезжает в Питер из других регионов и стран СНГ, чтобы учиться и работать: иногородние и иностранные студенты из обеспеченных семей (точнее, их родители), те трудолюбивые граждане, у которых закончились контракты в других городах и за границей, предприниматели… Пользуясь сленгом турфирм, летний клиент - "горящий": он выбирает недорогое типовое жилье, и порой ему хватает одного-двух дней, чтобы определиться с покупкой.

В течение летних месяцев в питерский рынок недвижимости вливаются новые деньги. По всей видимости, в сентябре-октябре он весело (правда, с некоторым запозданием) отреагирует на эту инъекцию некоторым повышением цен предложения (как можно видеть из приведенных здесь графиков, по отдельным категориям дешевого жилья скачок наметился уже в августе). Можно заметить, что незначительное сезонное повышение индекса "БН" в конце лета происходит преимущественно за счет недорогих одно- и двухкомнатных квартир в панельных домах. Опять-таки, в связи с массовым приездом из других краев, некоторые риэлтеры отмечают также повышение интереса к коммунальным комнатам.

Что же касается больших квартир категорий "сталинка", "старый фонд", "старый фонд после капремонта", то они пока ждут более обстоятельных и неторопливых покупателей и пока продолжают дешеветь. Можно с большой степенью вероятности прогнозировать, что пик спроса на эти категории жилья придется на середину осени-начало зимы. В следующем квартале круг потенциальных приобретателей расширится за счет тех, кто успел реализовать комнаты и дешевые квартиры (как мы уже неоднократно отмечали, основной операцией на питерском квартирном рынке была, есть, и, по всей видимости, останется встречная покупка).

Неравноценные сегменты

Однокомнатные квартиры - стихия особая. Столь выраженные зигзаги показателя средней цены предложения выставленных в "БН" однокомнатных сталинок объясняются, в первую очередь, малым количеством предложений (от 30 до 70 в каждом выпуске). В связи с этим даже один объект, выставленный по завышенной цене, способен радикально изменить общую картину в этом сегменте квартирного рынка. Разброс цен также впечатляет: от $310/кв.м (Кировский район, первый этаж, ванна на кухне) до $670 (в зеленой зоне близ Московского проспекта - без евроремонта, но и без выраженных дефектов). Небольшие квартиры в сталинских домах, при условии отсутствия неустранимых недостатков (первый этаж, окна на шумные магистрали…), пользуются достаточно высоким спросом и подолгу в базах данных не задерживаются. То же относится и к обеим категориям старого фонда (с капитальным ремонтом и без него). Дефицит таких добротных однокомнатных квартир за-ставляет потенциальных квартировладельцев подыскивать себе жилье и в домах менее престижных серий. Повышенный покупательский интерес к малогабаритному жилью привел к тому, что не дешевеют холостяцкие жилища даже в старых панельных домах (как можно видеть из приведенных здесь графиков, их пытаются продавать не дешевле аналогичного жилья в домах новых "престижных" серий). Именно в категории "старые панельные дома" больше всего заметен разрыв между стоимостью предложенных к продаже одно-, двух- и трехкомнатных квартир.

На рыночной ситуации отражаются также и демографические факторы. Рынок затоварен типовыми "бабушкиными" двух- и трехкомнатными типовыми квартирами шестидесятых-семидесятых годов: помимо заметно снизившихся за последнее время цен, на это указывает и длительное время экспозиции этих объектов в каталоге "БН" (иногда до четырех месяцев). Таким образом, заложен заряд и для дальнейшего удешевления этого класса панельного жилья. Однако по оценкам некоторых риэлтеров "уцененные" многокомнатные квартиры - на первых этажах, в ближайших пригородах, вне зон пешеходной доступности от станций метро - продаются значительно быстрее, нежели год-два назад. Связано это с заметным увеличением рождаемости: такое жилище - шанс выбраться из комнаты или однокомнатной квартиры для семьи с детьми, не имеющей достаточных средств на встречные покупки с более радикальными доплатами. Однако непременным условием для быст-рой продажи такого объекта является его низкая цена. Таким образом, на исходе лета в одних сегментах активность возросла, в то время, когда в других заметно ее явное снижение. За счет этого и поддерживается стабильная "средняя температура" петербург-ского квартирного рынка.

Какой русский не мечтает о доступном жилье?

Говоря о прогнозах на ближайшее время, мы решили задать руководителям риэлтерских фирм каверзный и почти риторический вопрос: КОГДА граждане "со средним уровнем дохода" (модное сегодня, хотя и очень расплывчатое понятие) смогут за счет своего "среднего дохода" улучшать жилищные условия?

Людмила Галалу, исполнительный директор агентства недвижимости "Итака":
Если на поставленный вопрос отвечать прямо, то, наверное, не скоро: лет через 15-20, и только в том случае, если наша развивающаяся экономика создаст почву для существования реальной системы ипотеки. На сегодняшний день основная часть наших клиентов-покупателей - все-таки люди с высоким уровнем достатка. В последнее время все больше приобретателей жилья - иногородние, а также иностранцы (к числу иностранцев относятся и приезжающие из республик бывшего Союза). Особенно это заметно, когда речь идет о первичном рынке: сегодня покупатели здесь - сплошь иногородние. Петербуржцы приобретают квартиры в строящихся домах все реже и реже (прежде всего, по той причине, что жилищные проблемы чаще всего решаются посредством встречных покупок, а в этом случае у клиента нет возможности ждать, пока дом будет построен)...

Вячеслав Семененко, генеральный директор Корпорации "Петербургская Недвижимость":
Люди среднего достатка смогут приобретать жилье только когда заработает федеральная ипотечная программа. К сожалению, невозможно создать механизм кредитования ни в отдельно взятом городе, ни на уровне одного или нескольких банков. Ипотека - это макроэкономический механизм, который может быть задействован только на государственном уровне. Основным оператором ипотечной программы должно выступить государство, оно должно создать механизм ее реализации и привлечь деньги под свои гарантии. Тогда ипотека будет работать не на десяток покупателей в год, а на тысячи и миллионы человек в масштабах страны.

Александр Чупраков, генеральный директор Агентства недвижимости "Невский Синдикат":
Можно долго говорить о цивилизованной ипотеке, но это дело будущего. Что такое доступное жилье - мы поняли в прошлом году, когда реализовали два проекта, предполагающих дешевые квартиры в строящихся монолитно-панельных домах ($250-260/кв.м). Тогда у нас была возможность продавать почти что миниатюрные (немногим больше 30 кв. м общей площади) по нынешним меркам однокомнатные квартиры за $8500-9000. Предусмотрев такую квартирографию, мы в первую очередь рассчитывали на тех, кто имеет возможность продать комнату в коммуналке и добавить немного денег. Спрос превзошел прогнозируемые ожидания: прибавилось работы и менеджерам, специализирующимся на вторичном рынке. К сожалению, сегодня, когда строительные расценки резко поднялись, таких недорогих квартир в строящихся домах, по всей видимости, больше не будет. Тем не менее, напрашивается вывод о том, что нужно изыскивать любые возможности для строительства дешевого жилья: это значительно расширит круг потенциальных новоселов.

Александр Поляков, руководитель петроградского отделения "Адвекс-РОССТРО":
Жилой фонд Петербурга уникален, а потому возможности, которые он предоставляет петербуржцам, тоже уникальны. Прежде всего, спрос на большие квартиры в старом фонде далеко не исчерпан. Значительный резерв по-прежнему кроется в расселении старых больших коммуналок (исключение составляют лишь коммунальные квартиры в современных панельных домах: переселиться без доплат на лучшие площади практически невозможно). В любом случае, квартира без очевидных дефектов оценивается дороже, нежели все ее комнаты по отдельности: так что переехать, договорившись с соседями, в более дорогую комнату, либо получить доплату, могут многие.

Сейчас много говорят о жилищных субсидиях. Но чтобы среднестатистическая семья приобрела хоть какую-нибудь квартиру на жилищную субсидию, размер последней должен составлять не меньше $10-12 тысяч. Однако на практике часто случается, что даже вдвое меньшая сумма может привести в движение цепочку, связанную с расселением большой коммунальной квартиры, в результате которого отдельное жилье получит уже не одна семья, а сразу несколько. Мы уже говорили о том, что такое распределение жилищных субсидий было бы более оправданным и грамотным. Однако подобная схема не лишена слабых звеньев: бюджетные средства, к сожалению, оказываются плохо защищенными от, мягко говоря, "нецелевого использования"… Что касается сегодняшних возможностей, то у значительной части петербуржцев недвижимости не так уж и мало: квартиры и комнаты бабушек и дедушек, дачи, гаражи… Вы можете заметить, сколь значительно увеличилось число новых автомобилей (а ведь их владельцы часто продолжают жить в коммуналках или тесных хрущевках!). Для того, чтобы приобрести достаточно просторное и комфортное жилье, нужно эти ресурсы оптимизировать: для этого следует проявить стратегическое мышление, а также дипломатию в отношениях с родными и соседями. И профессионалам-риэлтерам тоже едва ли следует сетовать на отсутствие ипотечной поддержки: мы должны помогать клиентам воплощать в жизнь эти многоходовые шахматные комбинации.

bulletin.spb.ru