Жилье -- квартира, дом -- оставшееся единственной реальной ценностью у подавляющего большинства граждан России, становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают, и в сводках криминальных событий часто встречаются сообщения типа:

Правоохранительными органами Петербурга задержан агент по недвижимости, убивший нескольких своих клиентов.
Как сообщили РИА "Новости" в пресс-службе ГУВД Санкт-Петербурга, весной и летом текущего года в милицию поступило несколько заявлений о розыске без вести пропавших жителей Кировского района города. В ходе следствия сотрудники Кировского РУВД задержали 25-летнего агента по недвижимости агентства "Гранд-Инвест". Установлено, что после оформления документов на продажу квартир, преступник вместе с сообщником (29-летним петербуржцем) руками душили своих жертв, а трупы закапывали в разных частях города.Сыщики обнаружили останки погибших в указанных преступником местах. В настоящее время принимаются меры к задержанию соучастника преступления.

РИА "Новости", 12.10.2001

Идет своего рода “квартирная война”. Тысячи живых за последние годы были фиктивно объявлены мертвыми, а мертвые – живыми.

Из справки за 1998 г.:
"Ежегодно в Москве меняют своих хозяев примерно 130 тыс. квартир, и не менее 4-5% продаж (5-6 тыс. квартир) проходят с нарушением законодательства или с применением мошеннических действий. По данным МУРа, 3264 человека, выписанных с 1992 г. по 1997 г. из своих старых квартир, не прибыли на новое место жительства".

3 264 человека за пять лет только по Москве.

Сколько же по всей России?

Конечно, не все они ушли в мир иной: большинству, в результате жестокого кидняка, просто негде зарегистрироваться и они обивают пороги судов, кто-то пополнил армию обитателей свалок и сточных коллекторов.

И еще: перед тем как покупать-продавать квартиру рекомендую заглянуть на сайт "Анализ рынка недвижимости". Получите полное представление что, где, почем.

Об основных способах обмана при покупке-продаже квартир
Удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика -- до четверти продавцов не чисты на руку.

Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками -- здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола -- стоит примерно (в областных центрах) -- $1000. Трудно подделать только справку Бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке (сейчас функции по выдаче справок выполняют специальные учреждения по регистрации прав на недвижимость министерства юстиции РФ).

В арсенале мошенников и использование услуг лже-нотариусов; вручение продавцу "кукол"; поддельных "нотариально удостоверенных" договоров; приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других -- эта сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие. Если не быстрее.

Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.

Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.

Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.

Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.

Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.

Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.

Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.

Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов -- дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.

Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.

Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.

Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.

Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.

Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).

При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы "продавцы" нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.

Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.

И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается 5% от суммы сделки). Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).

При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.

При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ""конфискаций"" первоначального взноса.

Перечень документов, от которых зависит "чистота сделки" с жильем:

• правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья).
• справка БТИ (экспликация);
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
• разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
• дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью);
• договоры предыдущих сделок с квартирой;
• справка об уплате налога на недвижимость.

Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры

• Место заключения договора (пример: город Москва);
• дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года);
• наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса места жительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью;
• предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлтеров, дом 3, корпус 3, квартира 13: состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м., общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) кв.м., жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых тридесятых) кв.м.);
• сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище № 000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи № 022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за № 2-343433);
• цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США);
• если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после ее приобретения покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.

Другие требования к оформлению сделки

Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.

Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для комитета регистрации прав на недвижимое имущество.

Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник комрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.

Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в комрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки.

Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке.

Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора.

Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.

К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка Бюро технической инвентаризации (БТИ), экспликация и поэтажный план помещения, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.

Для того чтобы ускорить процедуру регистрации, можно воспользоваться недавними изменениями в Приложение № 4 к постановлению правительства Москвы от 13 июня 2000 года № 447, регулирующее размер платы за регистрацию. С сентября 2000 года был установлен специальный размер платы за регистрацию сроком до 15 дней — по 300 рублей за регистрацию сделки и права (в общем случае каждое регистрационное действие обходится в 240 рублей). Следует отметить, что названные суммы в несколько раз меньше того, что еще совсем недавно приходилось платить за "ускорение" регистрации. (Аналогичный порядок установлен практически во всех крупных городах России)

РЕНТА: Поживем - увидим

Система пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) действительно существует (далее – договор ренты). Ее суть: вы платите некую сумму при заключении договора, плюс ежемесячно (ежеквартально) вносите платежи рентополучателю.

Договор ренты – рискованный для обеих сторон.

Для получателя: плательщик окажется плохим человеком и постарается отправить партнера в мир иной.

Для плательщика: получатель заживется на этом свете, и ежемесячно получаемая сумма намного превысит цену квартиры. Недоплатили или переплатили вы за жилье, выяснится только по итогам сделки.

Примечательно, что при неуплате вами регулярных платежей договор может быть расторгнут судом (что делается не быстро, но гипотетически это возможно), и вам ничего из уже уплаченного не вернут – ваши деньги останутся у владельца квартиры.

Еще одна опасность – наличие родственников у стариков, которые могут признать своих пожилых близких недееспособными. Ваша сделка окажется недействительной, а вам, опять же, могут ничего не вернуть (ст.171 ГК).

Хотя такие договоры подлежат нотариальному удостоверению, и можно попытаться взыскать убытки с нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Но раз это дело судебное – значит, долгое и муторное.

Но может быть вам повезет, и через какое-то время вы окажетесь собственником недорогого жилья.

В заключение: если все-таки вы решите заключать договор ренты, проштудируйте статьи 583-605 ГК.

Частный угол в общей квартире

Сейчас приватизация комнат от приватизации квартир ничем не отличается, а вот с продажей не так все просто.

Перед тем как продать свою комнату, надо обратиться ко всем соседям - собственникам и предложить им купить ваш уголок по вашей цене (это называется “правом преимущественной покупки”). Закон отводит соседям месяц на размышления “купить – не купить”, причем подписи всех отказавшихся от покупки надо нотариально удостоверить. (Как быть, если соседи не идут к нотариусу, закон не объясняет. А жаль.)

Итак, соседям вашего добра не надо (или надо, да оно не по зубам), тогда ваш путь лежит в жилищную комиссию при префекте административного округа с заявлением о продаже. Жилищная комиссия рассмотрит заявление в течение месяца. Лишь получив справку-разрешение на совершение сделки, вы можете продать свою комнату.

Итого -- 2 месяца. А если ждать не хочется? Не торопитесь с приватизацией, зайдите к риэлтору или юристу на предмет “хитрых” (но законных и безопасных) способов продажи.

При подготовке использованы материалы КонфОП

А. Захаров 2000-2003 www.aferizm.ru