Источник: www.km.ru

В 2003 году рынок элитной недвижимости продолжит свой рост, его объем увеличится на 40% и достигнет $1 400 000 000. Весь рынок элитной недвижимости будет поделен между крупнейшими операторами рынка.

Соотношение элитных квартир и квартир бизнес-класса на первичном и вторичном рынках недвижимости составит 60 и 40% соответственно. По оценкам Penny Lane Realty, спрос на первичном рынке элитной недвижимости классов А и В не будет удовлетворен на протяжении всего 2003 года, дефицит составит 15-20% процентов. Цены в самых престижных районах города превысят психологический барьер в $10000 за метр. Уровень цен на вторичном рынке в жилых комплексах класса А в престижных районах Москвы поднимется до $12000 за квадратный метр. Причина высоких цен – высокое качество ремонта, развитая инфраструктура и уникальность местоположения. Цена квадратного метра в квартирах и таун-хаусах бизнес-класса превысит 6000 долларов.

Строительство элитного жилья в 2003 году переместится с Остоженки и Арбата в район Патриарших и Чистых прудов, Китай-города, Замоскворечья. Благоприятная экологическая обстановка, удаленность от оживленных трасс, исторический центр города и наличие свободных строительных площадок делают эти районы наиболее благоприятными для застройки, что повлияло на рост цен. Уже сегодня цена за квадратный метр в этих районах достигла $4000 на первичном рынке и $6000 на вторичном, и дальше будет только расти. Ожидается интерес девелоперов к новым строительным площадкам в районе Патриарших прудов и Замоскворечья.

По оценкам Penny Lane Realty, в этом году лидерами продаж станут квартиры класса Б+ площадью до 200 кв. м и ценой до $3000 за квадратный метр.

Ожидается увеличение спроса на зарубежную недвижимость. Наибольшей популярностью будут пользоваться апартаменты и виллы на европейских курортах.

Аналитики компании сходятся во мнении, что строительство таун-хаусов в черте города Москвы, а тем более в центре, неперспективно. Это обусловлено, во-первых, отсутствием придомовой территории, а во-вторых, как показывает практика, большинство москвичей предпочитают иметь квартиру в Москве и «дачу» за городом.

Рынок аренды элитных квартир

Анализ динамики развития рынка и его финансовые показатели в 2002 году позволяют прогнозировать дальнейший рост арендных ставок во всех сегментах рынка. Существующие на данный момент цены на аренду квартир в Москве практически достигли предкризисного уровня.

Предполагаются увеличение спроса (10-15%) и незначительный рост цен (порядка 8-10%) в первой половине 2003 года. Некоторая стабилизация рынка ожидается к лету 2003 за счет расширения предложения и влияния фактора ограниченности бюджетов потенциальных клиентов, заложенных на 2003 год. В финансовом выражении ожидаемый рост объемов рынка составляет 20-25 процентов. Необходимо отметить, что по сравнению с предкризисным состоянием рынок аренды элитных квартир на данный момент достиг качественно нового уровня развития. Специалисты компании «Пенни Лэйн» отмечают, что в 2003 году будут развиваться следующие тенденции:

— расширение сегмента краткосрочной аренды квартир в Москве и Санкт-Петербурге, обусловленное внешними экономическими и политическими факторами, а также внутренними демографическими изменениями и повышением уровня доходов россиян среднего звена;

— в новой фазе качественного развития предложения на рынке аренды квартир прогнозируется рост количества доходных государственных и частных домов.

Повышение спроса в сегментах недорогого элитного жилья от 1000 до 2000 долларов в месяц и от 2000 до 4000 долларов в месяц вызовет дефицит, что может повлиять на политику ценообразования в данных сегментах рынка. Такое повышение спроса будет, в первую очередь, обусловлено улучшением жизненного уровня менеджеров низшего звена, дополнительного притока региональных специалистов в Москву и повышением цен на покупку квартир малого и среднего размера в престижных районах города.

Рынок загородной недвижимости

В 2003 году рынок высококачественной загородной недвижимости продолжит свое бурное развитие. Спрос по-прежнему будет превышает предложение как на рынке купли-продажи коттеджей, так и на рынке аренды. Дисбаланс спроса и предложения на рынке аренды, вероятно, станет еще больше.

Потребительские вкусы и предпочтения продолжат изменяться в соответствии со сформировавшимися ранее тенденциями: квалификация покупателей и арендаторов будет возрастать; возрастут требования к качеству отделки; будет снижаться интерес к вычурной архитектуре и роскошеству в отделке и обстановке, предпочтения будут отдаваться сдержанности и некоторой утилитарности; вкусы потребителей станут еще более европейскими.

В 2003 году не стоит ожидать заметных изменений в рейтинге популярности направлений относительно Москвы. Лидерство Рублево-Успенского направления будут предопределять высокоразвитая инфраструктура и общее очень высокое среднее качество недвижимости, а также однородная социальная среда.

Очевидно, можно прогнозировать возрастание интереса к Пятницкому шоссе. Во многом это объясняется действиями высокопрофессиональной и талантливой группы застройщиков, архитекторов, дизайнеров и строителей, согласованно действующей на этом направлении. Что касается предложения домов, то оно по-прежнему не сможет полностью удовлетворить высокий спрос. Основной объем новых домов придется на классы В и С с площадями домов от 250 до 400 квадратных метров. Предложение в классе А ограничится 1-2 поселками. В целом, число новых поселков будет введено больше, чем в 2002 на 20 процентов.

Активность застройщиков в 2003 году вырастет еще больше. Высокая доходность удачных проектов привлекает все новых участников рынка. Даже те, кто уже имеет неудачный опыт строительства, собираются пробовать свои силы в новых проектах. На рынке возрастет роль квалифицированных консультантов (риэлторов и юристов), а также архитекторов и дизайнеров. Среди подрядных организаций будут наиболее востребованы те, которые способны выполнять качественную отделку и монтаж внутренних инженерных систем. В 2002 году застройщики стали проявлять повышенный интерес к строительству поселков, дома в которых изначально предназначены для сдачи в аренду. Пока точно неясно, в какой степени это отразится на объеме предложения на рынке аренды, во всяком случае, это предложение будет несколько большим, чем в 2002, однако недостаточно большим для удовлетворения возрастающего спроса.

Основным фактором, оказывающим влияние на стоимость загородного жилья, будет цена земли. Цены на земли, пригодные для строительства высококачественной недвижимости, будут расти. Вероятно, темп роста цен сохранится на уровне 2002 года, то есть в среднем от 20 до 50% в год. Изменение цен за счет прочих факторов не будет столь заметным. Вряд ли стоит ждать роста цен на недвижимость в классе С. Рост затронет классы В и А. Можно также ожидать даже некоторого снижения цен на дома в поселках, где они изначально были завышены, или там, где дома оказались невостребованы в силу каких-то причин (неудачная архитектура, несбалансированность проекта и пр.).

То же касается и рынка аренды. Ставки аренды высококачественных домов в поселках несколько возрастут на фоне увеличивающегося дефицита. Но удорожание не затронет основную массу недвижимости, предлагаемой в аренду. Кроме того, на рынке накопилось достаточное число изношенных домов. Ставки аренды этих домов будут постепенно снижаться.

В целом, 2003 год, а, возможно, и 2004, станет для рынка загородной недвижимости неким «переходным» периодом на пути к его новому качеству. По завершении этого переходного периода можно ожидать более ясной и определенной структуризации рынка по всем параметрам: качеству строительства и обслуживания; районам застройки; составу участников и пр.