Не секрет, что вопрос о безопасности и надежности расчетов является одним из важнейших при проведении сделки с недвижимостью. Предлагаются различные схемы расчетов, причем, рекламируя каждый из них, фирмы, представляя в прессе определенную схему, подробно рассказывая о преимуществах, скромно умалчивают о недостатках. Во всех тонкостях систем расчетов путаются не только абсолютное большинство клиентов, но и многие опытные агенты. Давайте подробно рассмотрим плюсы и минусы существующих систем расчетов.

Сразу следует сказать, что абсолютно на 100% надежной системы расчетов нет и, видимо, в принципе быть не может, как не могут считаться на 100% надежными никакие, даже правительственные гарантии. Поэтому речь может идти о наивысшей надежности, не более.

Начнем с самых небезопасных схем, отбросив без обсуждения такие дикие, как расчет в парадной и нотариате из рук в руки.

1. Расчет через банковскую ячейку ("сейфинг").

Плюсы:

Плюс, собственно говоря, один – продавец и покупатель сами кладут деньги в сейф, не нуждаются ни в каких агентствах и агентах и искренне верят, что их-то деньги никуда не денутся, и их никто не украдет. Но! Дальше начинаются сплошные минусы.

Минусы:

а) Шантаж и мошенничество.
Сейф можно арендовать либо по договору с записанным в него дополнительным условием открытия сейфа только при обязательном присутствии обеих сторон договора (обычно в присутствии сотрудника банка) Часто этот вид аренды ячейки сопровождается выдачей одинаковых ключей каждому. Либо с выдачей клиентам разных ключей и правом любого из них, без присутствия второго, но с двумя ключами открыть сейф.

Первый тип договора абсолютно неприемлем, т. к. позволяет любой из сторон обмануть и шантажировать вторую. Примеры: продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру другим покупателям, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог бы вернуть себе из сейфа свои деньги. И наоборот: покупатель после регистрации отказывается идти в банк и опять-таки требует деньги за то, чтобы продавец смог открыть сейф и взять теперь уже его деньги.

Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, что через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Т.е. либо плати, что требуют, либо потеряешь все.

Обращаться в суд в данной ситуации крайне рискованно, т.к. если судебные органы при вскрытии сейфа обнаружат валюту (т.е. доказательство факта оплаты квартиры иностранной валютой), высока вероятность конфискации ее в пользу государства. (Конечно, это не относится к той части России, где квартиры продаются за рубли).

Второй тип договора (т. е. с двумя разными ключами) еще более опасен, т.к. к описанным ситуациям добавляются дополнительные возможности для мошенничества. Такие как кража и подмен ключей. Кроме того, банк выдает дубликаты ключей по заявлению об их утере тому, кто является в договоре арендатором сейфа. Кроме подмены ключей второй стороны на внешне совершенно неотличимый комплект ключей от соседнего сейфа заранее снятого и, естественно, пустого, бывают "куклы", фальшивые купюры и т. д.

Особенно опасна для покупателя появившаяся в конце 2000 года так называемая схема с "выбыванием". В этом случае продавец или его агент, защищающий естественно только его интересы предлагает подписать в договоре с банком об аренде сейфы условие выбывания из договора одной из сторон, а именно покупателя. При этом продавец легко соглашается на практически любой срок, убеждая покупателя что уж за две то недели договор купли точно будет зарегистрирован. Неискушенный в недвижимости покупатель и не подозревает, что при такой схеме он прощается со своими деньгами в момент из закладки в сейф, и получать их будет только продавец, даже если нотариата не будет вообще. Для этого надо просто под любым предлогом или даже вовсе без предлога подождать две недели. Банк по закону просто обязан будет открыть сейф мнимому продавцу, который абсолютно ничем не рискует, так как будет заявлять, потом что никаких денег в сейфе не было, и ничего он не получал. Доказать же обратное невозможно. Естественно, что и для честных продавцов схема с выбыванием покупателя привлекательна, так как дает им одностороннее преимущество.

б) Содержимое ячейки не оценено.
Банк не несет никакой ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных сумм – это личное дело клиента. Клиентам не выдается никаких документов с указанием сумм, положенных в сейф, и как уже выше говорилось, невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты клали и брали из сейфа. Поэтому опять-таки никаких судов по недоплаченным суммам быть не может.

Даже если банк составляет опись содержимого сейфа, то все равно никто не расписывается в получении и невозможно доказать, что это не сам пострадавший взял деньги.

Естественно у банка есть дубликаты всех ключей от сейфов и даже если руководство банка заявляет, что это не так, то никаких доказательств истинности данного заявления быть не может. То есть менеджер или руководство банка имеет возможность при серьезных финансовых проблемах "позаимствовать" немножко из нескольких сейфов. То же самое можно сказать о каком-либо нечестном сотруднике банка, тем более что его преступление по указанным выше причинам не обнаружится.

в) Бюрократические подножки.
В договорах большинства банков упоминаются внутренние правила банка, которые обязуются выполнять клиенты. Сами же правила приложением к договору не являются и могут быть в любой момент задним числом изменены.

г) Ограбление.
Хотя мы живем не в Чикаго, все же не лишним будет упомянуть, что при ограблении депозитария никто клиентам содержимое их сейфа не вернет, т. к. нет никаких финансовых документов на это содержимое.

д) Крайне затруднено обслуживание цепочек обменов.
Особенно с различными доплатами, т. к. в этом случае неясно, на кого арендовать сейф и при этом, возможно, не один. Никакой связи по условиям одновременной регистрации тут не получить.

е) Практически никогда банк не предоставляет услуг по проверке купюр на подлинность.
В лучшем случае есть комната для расчетов с машинкой для проверки купюр. Хотите – проверяйте сами. И даже если за отдельную оплату кассир обменного пункта банка проверяет купюры, он не выдаст клиентам никаких гарантий или справок, не несет никакой ответственности. Наверное, стоит еще раз напомнить, что прохождение купюры через сканер (проверка магнитного слоя) абсолютно недостаточно для признания купюры платежеспособной в нашей стране. Дополнительно необходимо проверить: отсутствие проколов более 0,5 мм, посмотреть в ультрафиолетовых лучах, не залита ли купюра какой-либо агрессивной жидкостью, отсутствие надписей на портретах, наличие микрошрифта и т.д. В мае 1999г. в С-Петербурге появилась партия долларов США, отличающихся от подлинных только смазанным микрошрифтом. К 2002 году уровень техники и мастерство фальшивомонетчиков достигло такого совершенства, что в России обнаружена партия в 1,5 млн. долларов отличающаяся от подлинных только химическим составом краски и небольшим смещением магнитных меток. Конечно, обычно фальшивки менее качественны, но, тем не менее, большинство из них обычный человек не сможет отличить от подлинных. Вывод очевиден: проверка денег должна осуществляться только профессионалом, причем заинтересованным в качестве сделки.

г) Администрация банка далека от проблем продавца и покупателя.
Приведу конкретный пример. Это произошло в мае 1999г. Клиенты выразили желание рассчитаться самостоятельно. После сделки продавец задержал выписку по вине паспортного стола. Деньги находятся в ячейке у достаточно солидного популярного банка. Второй ключ у покупателя и он начинает требовать выплату штрафных санкций. Переговоры тянутся около недели. Заканчивается аренда сейфа. Покупатель не является на вскрытие ячейки. Все это очень неприятно, но самое интересное начинается потом. ПРЕДСТАВИТЕЛИ БАНКА ПОСЛЕ ДВУХ ДНЕЙ ТЕЛЕФОННЫХ ПЕРЕГОВОРОВ, "ВОЙДЯ В ПОЛОЖЕНИЕ", ОТКРЫВАЮТ ЯЧЕЙКУ БЕЗ ВТОРОГО ЛИЦА ЗАПИСАННОГО В ДОГОВОР АРЕНДЫ!!! Решая задачу предотвращения потери денег в разорившемся агентстве, участники рынка получили новую, не менее сложную проблему.

д) Несчастный случай.
Необходимо учитывать, что для возникновения проблем не обязателен злой умысел кого-либо из участников, возможны и случайности. Например: смерть кого-либо из подписавших договор (наследники, суды со всеми описанными выше проблемами), срочная командировка, неотложная загранпоездка, запой, другие, возможно придуманные, причины и т.д. Итак, эта форма расчетов самая ненадежная из всех. Ситуация меняется, если в "сейфинге" участвует Эскрослужба агентства, но об этом ниже.

2. Банковский аккредитив.

Суть дела заключается в следующем:
а) Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируются до получения оговоренных документов. Например, Свидетельства о регистрации, справки и перепрописке и т. п. Понятно, что тут также не обойтись без Эскрослужбы агентства, т. к. банк не обязан контролировать подлинность предоставленных документов.
б) Если документы предъявлены, то средства перечисляются на заранее открытый счет продавца, при этом банки обычно сами решают проблемы конвертации, если это необходимо, и выдачи наличных.

Плюсы:

Первым плюсом данной схемы является гибкость, т.е. могут обслуживаться цепочки с различными доплатами, легкость увязывания условий по разным квартирам в цепочке.

Второй плюс – это выдача банковских документов, легкая доказуемость проведения расчетов.

Третий плюс – невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами, "куклами" и пр. На этом плюсы, к сожалению, заканчиваются, а дальше начинаются минусы.

Минусы:

Первый минус. В случае какого-либо срыва сделки и конфликтной ситуации с продавцом (деньги уже внесены, а продавец не соглашается подписывать договор отчуждения и ничего не разрешает банку), деньги покупателя зависают – получить их с блокированного, по условию аккредитива, счета он сможет только через суд.

Попытка вставить в договор условие, что если в течение определенного срока условие не выполнено, то аккредитив разблокируется и покупатель имеет право забрать деньги, приводит к возможности обмана продавца. Например, квартира продана и отправлена на срочную регистрацию в последний день, а покупатель с утра пораньше забирает деньги. Есть возможность подать иск, но исход дела неясен, т. к. в нотариальных договорах обычно пишут, что деньги получены перед подписанием договора и трудно доказать, что покупатель не передал оговоренную сумму наличными на руки продавца накануне. Аналогичные проблемы возникают при отказе в регистрации и возникновении спора между продавцом и покупателем, т.к. банк жестко связан условиями

Второй минус, не менее серьезный- необходимость указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки (+1,5% государственной пошлины к цене квартиры). О последствиях часто клиентов не предупреждают хитрые агенты, т. к. гром грянет нескоро. Во-первых, об операциях с суммой свыше 10 000 долларов в обязательном порядке сообщается в отделение Центробанка, а оттуда... Догадались, куда?! Именно! В налоговую инспекцию. Банк также обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах и по ее запросу обязан предоставить выписки об операциях. В свою очередь ГБР в обязательном порядке отсылает копии зарегистрированных договоров в налоговые органы.

В конце года, положив перед собой бумагу из банка, нотариальный договор из ГБР и годовую налоговую Декларацию, налоговый инспектор произведет элементарную операцию вычитания и обнаружит, что гражданин Иванов продал квартиру за одну сумму, а получил другую намного больше, т.е. хитроумно получил оплату за какую-то работу сверх суммы за квартиру, а в Декларации-то он это не указал! Результат? Вполне вероятно изымание в судебном порядке всей сокрытой суммы, в лучшем случае, если очень повезет, – взыскание с нее подоходного налога (а это, заметим, до 30%). Даже если удастся убедить налоговиков, что все эти деньги получены за квартиру (например, в нотариальном договоре указана вся сумма), необлагаемая налогом сумма полученная от продажи недвижимости, которой собственник владел менее 5 лет, составляет 1 млн. рублей - на середине 2002 года около 32 тысяч долларов, т.е. цена двухкомнатной квартиры в С-Пб. Трехкомнатные обычно уже вылезают за эту сумму. Это, конечно, несправедливо, но закон есть закон, а с документами ведь не поспоришь! Следует отметить, что если ты в налоговой декларации указываешь сумму, полученную за продажу квартиры, упаси тебя Бог указать что-либо отличное от суммы, указанной в нотариальном договоре.

Третий минус. Хотя деньги клиентов и не может "крутить" агентство, участвующее в данном расчете, их открыто "крутит" банк. Что, собственно, и является его специализацией. Соответственно, с банкротством банка пропадают и деньги клиентов. Четвертый минус. Даже если с банком все в порядке, любой счет, как и квартиру, может арестовать судья по заявлению гражданина, бумаге из налоговой службы, прокуратуры, РУОПа и т. д. Это предоставляет нечестным людям прекрасную возможность для шантажа, вымогательства якобы "штрафных" санкций и т.д. Если вы знаете, сколько у нас длится судебное разбирательство, то поймете, что выгоднее заплатить, сколько спросят, разблокировать счет, срочно забрать деньги и больше никогда не связываться с этой системой расчетов. Вообще безналичные расчеты очень часто проходят с различными осложнениями. Свидетельством чему является печальная судьба программы покупки (особенно в С-Петербурге) жилья военными, уходящими в запас, с оплатой через специальные сертификаты.

3. Деньги хранятся у нотариуса.

Плюсы:

Первый плюс этой системы заключается в том, что по закону частный нотариус отвечает всем своим имуществом за свою деятельность, а люди они обычно не бедные. К тому же безопасность повышается тем, что процесс внесения денег максимально приближен к моменту подписания нотариального договора,

Второй плюс заключается в том, что опять-таки не нужны агенты и агентства – вроде бы можно сэкономить.

Минусы:

а) Нотариус не может лично контролировать выполнение условий и подлинность представленных документов (например, о регистрации и выписке), он в паспортный стол в отличие от агента не пойдет.

б) Условия хранения денег у нотариуса, по безопасности, не идут ни в какое сравнение с сейфами банков, охраны с автоматами тут нет.

в) Нотариус – это не кассир банка с проверкой подлинности купюр и с защитой от ловкости рук мошенников дело у них обстоит хуже. Помещения нотариусов оборудованы далеко от требований Центробанка к расчетным центрам.

г) В случае спора либо конфликта между клиентами нотариус оказывается в затруднительном положении, к тому же он в отличие от крупного агентства или банка уязвим при применении клиентами неформальных способов разрешения конфликтов.

д) Налоговая полиция имеет право изъять сейф нотариуса (в отличие от сейфа банка) и у клиентов сразу появится сильная головная боль (в лучшем случае – весьма длительное по времени разбирательство).

е) Берегитесь ложных нотариусов либо лиц с поддельными или украденными печатями.

ж) Трудно найти нотариуса, соглашающегося на данную форму расчета.

4. Бессрочные векселя банка.

При данной форме расчетов агентство вроде бы не имеет возможности "крутить" эти деньги, т. к. они сразу переходят в банк. Однако не все так просто. Если передаточная надпись на векселе, т. е. бланковый индоссамент, оформлена на предъявителя, то получить деньги может кто угодно, в том числе представитель агентства, причем клиенты об этом и не узнают. Так как векселя обычно оформляются в рублевом эквиваленте, то чтобы сохранить курс и не потерять на его изменении, агентство переводит вексель в наличную валюту в тот же день, в который вексель оформлен. Как вы думаете, где хранятся эти деньги? Правильно – крутятся. Продавец получит деньги в любом случае не непосредственно с векселя, а со специально открытого банковского счета, т. к. иное запрещено указом Президента, Выход тут один – напишите на векселе "валюта в залог" и крутить деньги станет невозможно, но, к сожалению, агентство не разрешит вам сделать такую надпись.

Данная система также очень гибкая, позволяет проводить цепочки с доплатами, разбивать сумму на любое количество векселей, получать вексель по любым условиям.

Самым большим плюсом данной схемы является то, что вексельная схема позволяет покупать квартиры по безналичному расчету юридическим лицам у физического лица, получающего свои деньги за квартиру наличными, как и при обычной сделке. Для этого юридическое лицо перед нотариатом покупает на необходимую сумму векселя банка, а в нотариальном договоре указывается, что оплата произведена векселями банка (естественно, на полную сумму). В договоре также указываются все номера и суммы векселей, а на самих векселях делается передаточная надпись (банковый индоссамент). Передачу векселей по условиям обеспечивает Эскрослужба агентства.

Преимуществом, по сравнению со схемой аккредитивов является то, что сделку полностью контролирует Эскрослужба агентства, поэтому она может помочь в решении конфликтных ситуаций, а резкие действия со стороны клиентов тут исключены (не наложить арест на средства).

Недостаток данной схемы расчетов заключается в зависимости от финансового положения банка – оставление в банковских документах следов прохождения полной суммы за квартиру и получения этой суммы продавцом, поэтому можно рекомендовать и в этом случае указывать в нотариальном договоре полную стоимость квартиры

Как и в предыдущей схеме, не исключено получение налоговой инспекцией банковских документов о получении денег со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Наиболее безопасные системы.
Теперь о трех, на мой взгляд, наиболее безопасных системах расчетов.

5. Сейфинг с участием Эскрослужбы.

Плюсы:

Главный плюс заключается в исключении возможности кому-либо "крутить"" деньги либо вкладывать их в сомнительные проекты. Участие Эскрослужбы агентства позволяет решить вопрос контроля выполнения условий выдачи, либо возврата денег, позволяет также организовывать расчеты при проведении цепочек сделок и исключает возможности шантажа с любой из сторон. Также обеспечивается полная конфиденциальность расчетов.

Отмечу и такой немаловажный фактор, как независимость от финансового положения, как банка, так и агентства, т. к. средства, положенные клиентами в сейфовое хранилище, не подлежит арестам. В случае участия Эскрослужбы агентства возможен также тщательный контроль подлинности денег и подсчет сумм.

Минусы:

Недостаток у этой схемы один – никто не даст вам письменных гарантий с указанием суммы, т. е. агентство не может отвечать за банк, а банк, естественно, не несет никакой ответственности за содержимое депозитария, так что если банковское хранилище ограбят – никто деньги не вернет. Естественно сохраняется, хотя и в уменьшенном размере часть недостатков описанных выше. Также опасайтесь участия "поверенных" и заключения договора с банком только двумя сторонами, например, продавцом и агентством. В этом случае возможен сговор, а также никто не будет защищать интересы покупателя.

Учитывайте, что отдавая деньги "поверенному" Вы вручаете их даже не фирме, а частному лицу, которое может после этого делать с ними все, что угодно. При невозврате денег, даже если суд обяжет их вернуть, поверенный (обычно безработный, не имеющий никакого имущества) все равно это не сделает, потому-что долговой тюрьмы в России нет, к сожалению, с 1917 года.

6. Ценные пакеты, хранящиеся в депозитарии банка.

Плюсы:

Как вы видите, обеспечивается как полная конфиденциальность, так и полные финансовые обязательства, подтвержденные документами с подписями и печатями, а также невозможность "крутить" эти деньги.

Ценный пакет, хранящийся в депозитарии банка, также не может быть подвергнут аресту или принудительному изъятию. Такая система расчетов не зависит от финансового положения банка и агентства, а также не может быть никаких задержек по выдачам пакетов при выполнении условий договоров, даже при аресте счетов агентства или банка. Отсутствие задержек по выдаче пакетов за время работы агентства также может являться подтверждением правильности хранения пакетов. Обеспечивается также максимальная гибкость и удобство обеспечения расчетов при самых сложных цепочках с различными доплатами и различными получателями пакетов.

Минусы:

Единственный минус данной системы это то, что клиенты должны иметь определенную степень доверия к агентству, т. к. они не видят, как эти пакеты закладывают в депозитарий банка, и не попадаться на удочку тех, кто только делает вид, что работает по системе ценных пакетов.

7. Ценные пакеты, хранящиеся в "Росинкас".

Единственный минус данной схемы – то, что она самая дорогая (что естественно для самой надежной) и требует заполнения самого большого количества бумаг.

Не исключено, что светлые умы в ближайшее время придумают еще какую-либо более надежную систему расчетов. Но при неповоротливости системы законотворчества, полной отстраненности от данной темы всех ветвей власти, нежелания кого бы то ни было, кроме агентств недвижимости, брать на себя ответственность и давать гарантии, надежд на воплощение такой системы в жизнь мало.

Сандалов Леонид Георгиевич
заместитель директора агентства "Becar"