газета "Квартира. Дача. Офис"

Прежде чем перейти непосредственно к правоустанавливающим документам, необходимо рассказать о такой вещи, как выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП). Берется такая выписка в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Москомрегистрации. В этой выписке указываются все собственники, содержится вся информация о существующих ограничениях и обременениях права собственности, а в расширенной выписке, кроме того, содержится вся история возникновения, прав, их перехода или прекращения. Требуйте, чтобы эта выписка была получена в вашем присутствии. Собственно, стоит присутствовать при получении ВСЕХ необходимых документов, это даст вам гарантию их подлинности. Также, право собственности должно подтверждаться Свидетельством о праве собственности или, начиная с 1998 г., Свидетельством о Государственной регистрации права.

Итак, правоустанавливающие документы. Начнем с так называемых первичных документов. Это может быть:

* договор передачи, если собственность на квартиру возникла в результате приватизации;

* справка о выплаченном пае, если собственник квартиры был участником жилищного или жилищно-строительного кооператива;

* договор инвестирования, долевого участия, уступки права требования, если квартира приобретена на стадии строительства.

Что нужно проверять. Если квартира получена в процессе приватизации, то необходимо убедиться в том, что не были нарушены права других лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации и несовершеннолетних (информацию о них вы можете почерпнуть из расширенной выписки из домовой книги, о чем будет сказано ниже). Если на момент приватизации в квартире проживали лица, не включенные в приватизацию, то должно присутствовать их заявление об отказе от участия в приватизации данной жилой площади. Несовершеннолетние, начиная с 1996 года, обязаны участвовать в приватизации. Возникает вопрос, что делать тем, кто приватизировал квартиру до 1996 года? С одной стороны, «закон не имеет обратной силы», с другой, мне неизвестны преценденты, когда бывшие несовершеннолетние оспаривали бы решение о приватизации, происшедшей без их участия. До тех пор пока такой прецедент не будет создан, сделки с такими квартирами приходится считать рискованными.

Если квартира получена в результате выплаты пая участником ЖК или ЖСК, необходимо убедиться, что она не является общей собственностью супругов. В противном случае для заключения сделки необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги.

То же самое можно сказать и о договорах инвестирования, долевого участия или уступки требования.

2. Вторичные документы. К так называемым «вторичным документам» относятся:

* договор купли-продажи;

* договор дарения;

* договор обмена;

* договор мены;

* свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

* договор ренты (пожизненного содержания, пожизненного содержания с иждивением).

К договорам купли-продажи, обмена и мены, зарегистрированным после 01.03.1996 г. должен прилагаться акт приема-передачи объекта недвижимости, подписанный обеими сторонами договора.

Правомерность заключения этих договоров, а также договора пожизненного содержания с иждивением можно проверить, подняв документы, хранящиеся у нотариуса, оформлявшего договор. Здесь также необходимо пройти по всем вышеописанным пунктам, так сказать, «на шаг назад». Если же сделка оформлена в простой письменной форме, то все документы хранятся в Москомрегистрации. К договору пожизненного содержания с иждивением и свидетельству о праве на наследство прилагается свидетельство о смерти предыдущего собственника. Кроме того, к свидетельству о праве на наследство по звещанию прилагается само звещание.

Если квартира получена в наследство, также необходимо посетить нотариуса, оформлявшего наследство. Нужно убедиться в отсутствии других претендентов на наследство или в том, что они подписали отказ от наследства.

Все эти действия может осуществить только собственник квартиры или его доверенное лицо. Если собственник отказывается пройти по инстанциям или дать вам доверенность на посещение этих инстанций, то стоит задуматься о причинах такого его поведения.

Ситуация несколько осложняется, если с квартирой были проведены несколько сделок. Здесь зачастую невозможно проверить все. Особенно, если предыдущие собственники уехали в другой город. Вся информация, которая будет доступна, это та, которая содержится в выписке из ЕГРП и выписке из Домовой книги.

Автор: Михаил Козырев