Сегодня все реже можно найти квартиру, расселение и последующая продажа которой принесли бы покупателю 15-25% чистой прибыли, как это было еще недавно.

Доходы от нынешних сделок не идут ни в какое сравнение с расселениями, которые проводились в начале 1990-х годов. И это неудивительно, ведь жилищный фонд "коммунального" Петербурга, не расселенный с тех времен, оставляет желать лучшего...

Вечные коммуналки

Несмотря на спрос, жильцы многих коммуналок "обречены" коротать в них весь свой век - шансы на расселение сведены к нулю. И дело даже не в том, завышают они свои требования или нет. Речь идет о квартирах, которые не могут представлять интереса для инвестора в связи с неудачным расположением дома, высокой степенью износа здания и пр. Сейчас, когда по признаниям риэлтеров все "сливки" в этом сегменте вторичного рынка уже сняты, покупатели иной раз готовы смириться с некоторыми "изъянами" жилья (допустим, вход со двора). Но вкладывать деньги в квартиру с видом из окна на соседнюю стену или помойку они не намерены, тем более что "разменная монета" расселения - комнаты и однокомнатные квартиры, которые постоянно растут в цене. Операция с подобными коммуналками прибыли не принесет, а в качестве места для проживания такая квартира сильно проигрывает по сравнению с жильем в новых или реконструируемых домах. "Процент расселений для собственного проживания сокращается, такая тенденция сохранится и в дальнейшем, - считает Тагир Нигматулин, менеджер группы АН "Итака". - Зачем расселять в центре неперспективную коммуналку, если можно присмотреть здесь же жилой комплекс повышенной комфортности с парковками, детскими площадками? Тем более что однородность социума в этом случае будет гарантирована".

Неблагополучная социальная среда, которой знамениты петербургские коммуналки, отталкивает потенциальных инвесторов. Ведь, как показало время, многие из тех, кто расселял первую или вторую квартиру в подъезде, ошиблись в расчетах, полагая, что вскоре будет расселен весь подъезд. Примеры полных расселений скорее исключение, чем правило. Взять, к примеру, известный Дом Бенуа на Петроградской стороне. "В одном подъезде есть и расселенные квартиры, которые обошлись покупателям в $200-300 тыс., и 300-метровые коммуналки, неудобные по планировке, с окнами во двор, на которые вряд ли польстится сегодняшний инвестор", - говорит Тагир Нигматулин.

Сливки уже сняты

Ликвидность объекта - фактор, который необходимо учитывать при любом расселении: для улучшения собственных жилищных условий или для извлечения прибыли от дальнейшей продажи квартиры. Существует ряд критериев, которые позволяют оценить квартиру с этой точки зрения. Наиболее ходовым вариантом считаются двусторонние коммуналки площадью 100-200 кв. м в старом фонде или в "сталинских" домах после капремонта, с парадным входом и видом из окон на воду, парк, сквер. Камины, лепка, не пострадавшие от капремонта, просторная парадная лестница - все это также добавляет "вес" квартире. Но, разумеется, ее потенциал прежде всего определяется местом, где расположен дом. Высоко котируются все те же места, что и несколько лет тому назад: центр города, улицы в районе станции метро "Чернышевская", Каменноостровский проспект Петроградской стороны, первые линии Васильевского острова, район Московского проспекта...

"Интересных предложений осталось очень мало, - рассказывает Владимир Спарак, заместитель директора АН "Бекар". - В одном случае жильцы непомерно завышают свои требования, в другом - кто-то из них категорически не согласен с самой идеей расселения, "здесь родился, здесь и умру", в третьем - в "истории" объекта есть существенные проблемы, скажем, пропавшие без вести жильцы. Конечно, со временем какие-то из этих вариантов попадут на рынок. Но наиболее интересные предложения до обычного покупателя скорее всего не дойдут. В Петербурге достаточно агентств недвижимости, которые готовы вложить собственные средства в такие операции, - зачем делиться с кем-то со стороны?"

Расселение дорожает

По данным аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", первые восемь месяцев прошлого года доля расселяемых квартир в общем объеме предложений неуклонно сокращалась. Так, в январе 2002 года к расселению предлагалось порядка 3% от всего жилья, выставленного на продажу (квартиры в листингах с пометкой "рассел."), в августе - почти в два раза меньше - 1,8%. В начале осени кривая предложения медленно поползла вверх - объем коммунальных квартир в таблицах "БН" увеличился до 2,5%.

Объяснить этот факт можно как минимум двумя причинами. С одной стороны, расселение коммунальной квартиры - дело не одного месяца, и такие объекты нередко задерживаются в листингах. С другой стороны, иные "расселенцы", наблюдая рост цен в течение года, выжидают наиболее удачный момент, чтобы выставить жилье на продажу. В декабре объем предложений стабилизировался на отметке 2,2%.

Стоимость квадратного метра в предложениях по расселению росла весь 2002 год (см. график на стр. 15). Если в январе диапазон цен составлял от $420 до $475 в зависимости от района, то уже в ноябре квадратный метр коммунальной площади, расположенной в Адмиралтейском районе, подорожал до $560, в Петроградском и Василеостровском - почти до $580, а в Центральном подошел к отметке $620. Самый высокий годовой прирост можно было наблюдать в Адмиралтейском (33,3%) и Петроградском (30,7%) районах. Ненамного от них "отстали" Центральный (30,5%) и Василеостровский (27,5%) районы. Однако не стоит делать поспешные выводы, приведенные цифры - цены предложений. Как известно, реальные суммы сделок могут отличаться от первоначальных требований "расселенцев".

Инвесторы не размениваются на мелочи

Однако даже если все основные "признаки" ликвидной коммуналки налицо, расселение в некотором смысле - лотерея. Какой-то незначительный, на первый взгляд, фактор может разрушить планы инвестора. Или, напротив, не особо привлекательный объект со временем окажется выгодным вложением средств. Понятно, что, принимая решение о расселении, покупатель уже знает, как будет использовать его в дальнейшем. В зависимости от этого инвестор выбирает объект и определяет объем необходимых средств.

Ведь одно дело - расселять квартиру, чтобы сразу же ее продать, и совершенно другое - сдать жилье впоследствии в аренду или перевести в нежилой фонд. "Часть инвесторов приобретает коммуналку с тем, чтобы сразу же или через несколько месяцев после регистрации права собственности продать жилье за большую цену, - говорит Ирина Забродина, менеджер АН "Адвекс-РОССТРО". - Такая операция в среднем приносит около 20% чистой прибыли. При этом новый владелец, как правило, не делает перепланировку, ремонт - он лишь освобождает помещение от вещей, иногда сносит межкомнатные перегородки". Впрочем, по оценке опрошенных риэлтеров, покупателей, которые вкладывают деньги в расселение, сегодня больше привлекают другие цели. "Время любителей заканчивается, на смену им приходят крупные инвесторы, - замечает Владимир Спарак. - И они видят перспективы в расселении коммуналок с последующим переводом в нежилой фонд. Нередко такие клиенты готовы расселить и перевести в нежилой фонд уже не одну квартиру на первом этаже под офис, а целый дом. Соответственно, меняется и объем инвестиций: речь идет не о $80-120 тыс., а о нескольких миллионах".

Риск есть всегда

За последние годы изменились не только цели покупателей, но и сам контингент инвесторов. По словам Юрия Загоровского, генерального директора АН "Дарко", расселение, кроме петербуржцев, стало интересовать москвичей, жителей дальнего и ближнего зарубежья. Вместе с тем возросли и риски покупателя, который берется за расселение. Поскольку самые ликвидные квартиры уже "ушли" с рынка, на долю сегодняшних инвесторов остались в основном "проблемные" коммуналки. Их расселение требует больше времени, усилий и денег. После того как квартира найдена, поиск альтернативного жилья, оформление документов вплоть до заключения сделки и выписки прежних "коммунальщиков" может занять от двух месяцев до года. В среднем приходится рассчитывать на 4-6 месяцев. И чем больше ордеров в квартире, тем выше риск того, что в самом разгаре расселения сделка развалится (кто-то из жильцов может передумать, заболеть, изменить свои требования...). В подобных ситуациях многое зависит от опыта агента, который выступает посредником покупателя, - сможет ли он найти компромисс и переубедить "расселенцев".

Другой риск связан с ростом цен на недвижимость. Кажется, что этот фактор лишь играет на руку покупателю: чем дороже квадратный метр, тем больше ожидаемая прибыль. Но одновременно возрастут и расходы на альтернативное жилье. Комнаты и однокомнатные квартиры, так необходимые для расселения, подорожают в первую очередь. В результате бюджет сделки придется корректировать по ходу - именно поэтому смета обычно составляется с небольшим "резервом".

Схемы расселения

Еще один источник риска - технология проведения сделки. Так, наиболее безопасная и экономная схема предполагает одновременную покупку коммунальной квартиры и альтернативного жилья для "расселенцев". Но в настоящее время это стало практически невозможно сделать по нескольким причинам. Когда альтернативная площадь приобретается не в прямой продаже, выстраивается довольно сложная цепочка, любое звено которой может "отказать" в самый неподходящий момент. Да и владельцы жилья, выставленного на прямую продажу, не будут ждать, пока завершится поиск вариантов для всех жильцов расселяемой коммуналки. Вот и получается, что такая схема возможна лишь в ситуациях, когда речь идет о двух- или трехордерной коммуналке.

По разным оценкам риэлтеров, в 60-90% случаев расселения используется другая технология. Альтернативное жилье приобретается сначала на имя покупателя, а затем через договор мены участники сделки получают желаемое: покупатель - коммунальную квартиру, а коммунальщики - другую жилплощадь. Если расселение сорвется по какой-либо причине, то покупатель сможет вернуть свои деньги, продав купленную жилплощадь. С учетом того, что цены на недвижимость растут, он скорее всего даже извлечет из этой операции небольшую прибыль.

И, наконец, третья схема, которая сегодня встречается крайне редко. По мере приобретения альтернативного жилья на имя жильцов, покупатель получает доли в коммунальной квартире. Эта технология по праву считается наиболее опасной. И подтверждением тому служит множество примеров. Нередко, после того как покупатель приобрел комнату в коммуналке, остальные жильцы, понимая, что для него теперь "путь к отступлению закрыт", начинают необоснованно повышать свои требования или же просто отказываются расселяться под благовидным предлогом. Они ведь прекрасно понимают, что новый собственник вряд ли станет их соседом. Этот способ расселения риэлтеры рекомендуют использовать в исключительных случаях. Например, когда доля в квартире продается не по цене расселения, а по цене "розницы". К слову сказать, разница между ними может составить порядка $2-4 тыс.

Мнения

Ирина Забродина, менеджер АН "Адвекс-РОССТРО": Пока цены на недвижимость растут, расселение будет бурно "процветать". Грамотные вложения в коммунальные квартиры окупятся. Но как только рост цен приостановится или стоимость жилья "поползет" вниз, желающих вложить денежные средства в расселение заметно поубавится. Тем более что хороших вариантов по реальным, а не завышенным ценам с каждым годом становится все меньше. И сейчас можно говорить даже о небольшом дефиците коммуналок для расселения: объем предложения примерно на 20-30 % меньше, чем спрос на них.

Владимир Спарак, заместитель директора АН "Бекар": Те, кто готов вкладывать деньги в жилую недвижимость, при прочих равных условиях отдают предпочтение новому жилью. Иногда расселение выгоднее по цене, но расчет может не оправдаться. В этом секторе, на мой взгляд, кардинальных изменений происходить не будет, скорее "вялотекущие" процессы. Допустим, какой-то дом признают аварийным, и городские власти возьмут на себя расселение жильцов. Тогда и вопрос повышенных требований по встречным вариантам решится сам собой.

Тагир Нигматулин, менеджер группы АН "Итака": Я думаю, что агенты, работающие с коммунальными квартирами, будут обеспечены "куском хлеба" еще несколько лет. Хотя сейчас спрос на расселение с целью последующей продажи снижается. Эта операция становится все более рискованной и приносит не так много прибыли: продавец с трудом получает порядка 25%. Другое дело - долгосрочные инвестиции. Интерес к вложениям средств в расселение для сдачи жилплощади в аренду растет. Думаю, что эта тенденция сохранится и в ближайшем будущем.

Юрий Загоровский, генеральный директор АН "Дарко": Сегодня, когда недвижимость дорожает приблизительно на 2% в месяц, вложения в расселение квартир по-прежнему выгодно. Судите сами: покупатель может сразу же продать бывшую коммуналку на 15-25% дороже. И когда альтернативное жилье приобретается на имя инвестора, его риски значительно снижаются. Кроме того, инвестиционная привлекательность Петербурга повысилась. Поэтому особенно перспективно расселение с целью дальнейшего использования площади в коммерческих целях. На мой взгляд, к концу 2003 года цены в среднем вырастут процентов на 15, поэтому любые вложения в недвижимость оправдают себя.

©2003 Центр оценки и консалтинга С-Петербурга