На основании ч. 3, ст. 244 ГК РФ любая общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности.

Долевая собственность

Конкретные случаи общей долевой собственности на квартиру могут быть самыми разными: это может быть общая долевая собственность супругов (в результате приватизации или в соответствии с брачным контрактом); долевая собственность соседей или нескольких семей (приватизированная коммунальная квартира); долевая собственность на имущество собственников жилья в многоквартирном доме (кондоминиуме); долевая собственность государства и физического лица (при выморочности одной части долевой собственности на жилое помещение - в случае если один из собственников жилья умер, не оставив завещания, а остальные владельцы квартиры не являются наследниками по закону) и т.д.

Определение долей
Любая общая собственность является долевой, кроме исключений, определенных в законе. Несмотря на это, в начале приватизации жилье передавалось гражданам в общую совместную собственность (без определения долей). В том числе так приватизировались и коммунальные квартиры.

Однако жилье, полученное гражданами в порядке приватизации в совместную собственность, должно наследоваться по правилам наследования долевой собственности. Совместная собственность не имеет заранее выделенных долей. Поэтому их необходимо выделять в случае раздела или наследования имущества.

Если иное не предусмотрено договором, то доли признаются равными. Участники совместной собственности на жилье могут в любой момент перевести свое имущество в режим долевой собственности. В таких случаях заключается соглашение (договор) об определении долей. Если соглашение о разделе долей не достигнуто, то любой из участников совместной собственности может подать иск и выделить свою долю судебным решением.

Гражданский кодекс РФ (ст. 245) закрепляет в отношении общей долевой собственности презумпцию равенства долей. Это значит, в частности, что в процессе приватизации квартиры и передачи ее в общую долевую собственность участникам приватизации определяются равные доли. Однако, договором между участниками общей долевой собственности может быть предусмотрено иное.

Например, при расселении одной московской коммунальной квартиры риэлторы столкнулись с достаточно нетипичным случаем. Семья, занимающая в квартире меньшую комнату, настаивала на том, что она должна получить квартиру большей площади, чем та, что получат соседи. Они аргументировали свои требования тем, что ими были внесены неотделимые улучшения мест общего пользования расселяемой квартиры, что значительно увеличило ее стоимость (ч. 3, ст. 245 ГК РФ). Риэлторам и владельцам второй доли пришлось согласиться.

После заключения договора о разделе долей (или вступления в силу соответствующего решения суда) жилье переходит в режим общей долевой собственности.

Необходимо специально пояснить следующее: существует два возможных варианта долевой собственности: реальная доля и идеальная. Реальная доля соответствует конкретному объекту. Ее выделение требует соблюдения ряда условий - технической возможности разделить не только жилые помещения, но также и нежилые, подсобные и сделать отдельный вход (постановление N 8 Пленума по гражданским делам Верховного суда РФ от 24.08.93 "О некоторых вопросах применения судами закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"). Выделение реальной доли возможно в частном доме, но никак не возможно в квартире многоквартирного дома.

Поэтому на практике доли определяются в идеальном выражении. Идеальная доля есть математическая абстракция, одна энная доля в праве общей долевой собственности. Ни с какой реальной комнатой (или ее частью) и вообще ни с какой частью квартиры она не соотносится.

Часто несмотря на то, что формально доли выделены, на практике оказывается, что определить их "на местности" невозможно. Сложность заключается в том, что реальная и идеальная доли не соответствуют друг другу. Например, получив в наследство однокомнатную квартиру в равнодолевую собственность, две сестры могли распорядиться этой квартирой только сообща, но одна из сестер хотела проживать в этой квартире, а другая реализовать свою долю и получить деньги. Формально каждая из сестер получила в собственность свою доля, но фактически не могла ею распорядиться по собственному усмотрению. Эта ситуация разрешима только путем переговоров.

Как распределить доход от имущества, находящегося в общей долевой собственности; как распределяются расходы, связанные с таким имуществом; на какую долю в имуществе лицо может претендовать при распределении наследства, - эти и многие другие вопросы, часто задаваемые юристам, связаны именно с проблемой определения долей.

Владение и пользование
Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности. Поскольку невозможно выделить реальную часть квартиры, сособственники вправе определить порядок пользования общим имуществом, то есть квартирой. Если согласие между собственниками не достигнуто, то каждый из них может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования (ч. 1, ст. 247).

Надо помнить, что порядок пользования квартирой может быть переопределен судом, например, при изменении семейного положения сособственников. Предположим, что двухкомнатная квартира находится в долевой собственности двух человек. Суд определил порядок пользования, при котором одному из них была закреплена в пользование меньшая комната. В случае женитьбы и рождения ребенка он вправе обратиться в суд, чтобы получить в пользование большую комнату.

В коммунальной квартире или кондоминиуме во владение и пользование собственникам выделяется часть общего имущества. При этом собственник вправе требовать от других участников долевой собственности возможность владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно своей доле (ч. 2 ст. 247 ГК РФ). Если это невозможно, он может требовать от других участников долевой собственности соответствующей компенсации.

Распоряжение имуществом
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также происходит по согласованию участников (ч.1 ст. 246 ГК РФ). Правила распоряжения долей различны для совершения возмездных и безвозмездных сделок.

Безвозмездные сделки. Если собственник доли в квартире хочет подарить ее третьему лицу, он не обязан спрашивать согласия всех остальных участников долевой собственности.

Возмездные сделки. Если же доля продается, то все остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Такая правовая норма для участников общей долевой собственности очень важна.

Во-первых, в случае отчуждения доли сособственникам может быть не безразлично, кто будет являться следующим собственником общего имущества после продажи доли. Для собственников коммунальных квартир этот вопрос является тем более принципиальным, ведь покупатель доли будет проживать с остальными собственниками в одном жилом помещении. Во-вторых, участники общей долевой собственности зачастую заинтересованы в приращении своих долей в праве общей долевой собственности.

Исключением из указанного правила является продажа доли с публичных торгов. Это исключение закон делает в целях защиты прав кредитора. Как известно, продажа с публичных торгов проводится банком или иным кредитным учреждением в случае обращения взыскания на имущество должника в счет погашения его долга. Итак, общие правила преимущественной покупки регулируются ст. 250 ГК РФ. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю третьему лицу. При этом он обязан указать цену, за которую он желает продать свою долю, и другие существенные условия продажи. Если остальные участники общей долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня получения извещения, владелец вправе продать свою долю любому лицу. Молчание влечет утрату преимущественного право покупки доли.

Часть 3 ст. 280 ГК РФ предусматривает специальный срок исковой давности (3 месяца), в течение которого участники общей долевой собственности, чьи права нарушены, могут требовать в суде восстановления своих прав. Иск может быть подан в следующих случаях:

1. продавец не уведомил остальных участников общей долевой собственности о продаже доли;

2. указанная в уведомлении цена не соответствует той, по которой доля была реально продана;

3. условия продажи доли не соответствуют тем условиям, на которых покупатель ее приобрел. Например, продавец доли указал в своем обращении, что основным условием продажи его доли является перевод денег за границу. Второй участник на момент продажи такой возможностью не обладал и отказался от преимущественного права покупки. Комната была продана, но продавец получил деньги наличными. По иску второго участника общей долевой собственности суд признал сделку недействительной.

Характерно, что нарушителями прав чаще бывают не продавцы доли, а другие участники долевой собственности. Например, для того, чтобы не получать извещение о продаже доли собственники коммунальной квартиры идут на разные хитрости - скрываются, не открывают двери, поджигают почтовые ящики. Был случай, когда предприняв несколько неудачных попыток вручить уведомление своему соседу по коммунальной квартире, продавец отправил его ценной бандеролью.

Правила преимущественного права покупки распространяются не только на сделки купли-продажи, но и на мену. В сделках с жильем использовать это право практически невозможно, ведь лицо, желающее обменять долю, может указать в уведомлении не приблизительные параметры и месторасположение желаемого к обмену варианта жилого помещения, а конкретный адрес квартиры.

Совместная собственность на жилые помещения
В совместной собственности общность имущества выражена в большей степени, чем в долевой. Участники совместной собственности владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом только сообща, если иное не предусмотрено взаимным соглашением всех собственников.

Например, при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности супругов, на сделке должны присутствовать оба. Если один из супругов отсутствует, необходимо его нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса). Кроме того, совместная собственность означает, что сделка возможна только в отношении всей квартиры в целом, но невозможна в отношении одной из долей. Если один из собственников хочет продать, обменять или подарить свою долю, он должен ее выделить, то есть перевести квартиру в долевое владение.

Возникновение совместной собственности
Если не рассматривать совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК), то остается только один предусмотренный Гражданским кодексом случай образования общей совместной собственности - собственность супругов (ст. 256 ГК).

Итак, квартира, приобретенная в период брака, признается совместной собственностью супругов. Необходимо сделать две оговорки:

1. Совместной собственностью считается только жилье, приобретенное по возмездным сделкам. Например, квартира, которая досталась одному из супругов по наследству или договору дарения, признается частной собственностью этого супруга. Однако, если другим супругом были внесены значительные улучшения в унаследованную или подаренную квартиру, то такое имущество уже считается совместным. Изменения или улучшения должны в значительной степени увеличивать стоимость имущества (ст. 7 и 8 Семейного кодекса).

2. Имущество супругов является совместным, если брачным договором не предусмотрено иное. Заключив брачный договор, супруги могут отнести нажитое имущество либо к общей долевой, либо к раздельной собственности.

Есть еще одна возможность возникновения совместной собственности. Она не предусмотрена в ГК, однако встречается на практике, поскольку основана на Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В этом законе указано, что возможна приватизация жилища в совместную собственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений. На этом основании был разработан стандартный бланк договора приватизации, включающий графу, где сами граждане выбирают вид собственности, в которую будет переведена их квартира - совместную или долевую.

Надеемся, что это статья поможет Вам разобраться в последствиях того или иного решения.

Рамблер Право: Собственность на жилые помещения в схемах