Рост цен на петербургскую недвижимость в 2003 г. превысил даже оптимистичные прогнозы реалистов. Еще прошлой весной большинство аналитиков и практиков риэлтерских фирм с оглядкой на события 2001-2002 гг. утверждали, что на вторичном рынке повышение будет не больше 15-20% - куда уж дальше? Но вот юбилейный год закончился, а рекордные показатели двух предыдущих лет (31 и 32% по ценам предложения) перекрыты: "средняя ценовая температура" квартирного рынка подскочила в долларовом выражении почти на 40%.
В течение всего прошлого года рынок легко осваивал новые цены и поглощал выставленные на продажу квартиры. В декабре, как и обычно, был ажиотаж, традиционная для предновогодья суета в риэлтерских компаниях, занимаемые с утра очереди на регистрацию и задержки выдачи документов в ГБР. Среднее время экспозиции типовых квартир быстро уменьшалось и стремилось к нулю: многие объекты находили покупателей едва ли не в тот же день, когда выставлялись на продажу.

По данным последних социологических исследований, сегодня улучшить свои жилищные условия хотят 51% петербуржцев, но только 8% опрошенных говорили о том, что могут и собираются сделать это в ближайшие два года.

В декабре капитаны строительного комплекса отрапортовали, что в строй введено рекордное количество нового жилья - 1,7 млн кв.м. Таким образом, жилищный фонд города увеличился почти на 2%, и по вводу нового жилья Петербург уверенно держит почетное третье место после Москвы (4,7 млн кв.м) и Московской области (3,4 млн кв.м). По сравнению с Москвой, в пересчете на душу населения получается не то чтобы совсем уж и плохо: в Первопрестольной сдали 0,46 кв.м на человека, в Северной столице - 0,36 кв.м, однако все равно капля в море.

Словом, очередной год прошел под знаком острого квартирного дефицита. В целом ситуацию можно описать двумя словами: "дорожает все". Тем не менее, перейдем к нюансам, деталям и прогнозам.

Ретроспектива: до и после 27 мая

Ранней весной самые интересные события квартирного рынка происходили в сегменте "Центральный район. Старый фонд". На тот момент, после того как ликвидное жилье, расположенное в зоне туристских троп и претендующее на роль элитно-исторического, уже расселили и отремонтировали, предложений в любимом риэлтерами районе "золотого треугольника" набережных Невы, Мойки и Фонтанки практически не стало. Даже совсем унылые квартиры, расположенные во вторых-третьих дворах стали предлагать к продаже по ценам, превышающим $1000-1200/кв.м.

Петербург готовился к приезду культурных и состоятельных гостей, и наибольший прирост цен показывали квартиры в исторической части города - вдоль набережных Мойки и Фонтанки (как в "золотом треугольнике", так и по другую сторону Невского пр-та), в кварталах, примыкающих к Невскому пр-ту.

Тогда же в спектре предложений риэлтерских компаний появлялись объекты с ценами "элитными" даже по европейским меркам. Так, двухуровневая мансарда с видом на Петропавловскую крепость на Дворцовой набережной оценивалась в $3180/кв.м. За $3200/кв.м предлагался вид на Фонтанку в районе Аничкова моста, за $5100/кв.м - квартира в легендарном "сталинском" доме Московского района...

За год до праздника по Петербургу прокатилась волна расселений - на сей раз она коснулась исключительно первых этажей: к началу 2003 г. расселили и перевели в нежилой фонд практически все еще недавно "безнадежные" коммуналки, которые можно превратить в магазины и офисы. Когда фасадные квартиры закончились, очередь дошла и до дворов. Правда, в отличие от бума расселений 1993-1995 гг., нынешний был жестко локализован улицами, примыкающими к Невскому пр-ту, 130-м кварталом (Невский пр. - ул. Жуковского - ул. Маяковского - ул. Восстания), Владимирским пр-том, Большим пр-том Петроградской стороны, а также 5-6-й линиями Васильевского острова. Стоимость особо выгодных расселений порой доходила до $2000/кв.м, а некоторые обитатели первых этажей, как в старые времена, смогли получить за комнаты в 10-12 кв.м вполне приличные квартиры, и даже в старом фонде.

Конец весны и начало лета, когда петербуржцы любовались восстановленным Константиновским дворцом и смотрели лазерное шоу в акватории Невы, для массового квартирного рынка были периодом относительного спокойствия. Но лишь юбилейная суета закончилась, а участники предпраздничных строек получили гонорары, ударными темпами начали расти цены и на самое демократичное жилье на вторичном рынке: с августа - на 0,8-1,2% в неделю (график 1). В осенне-зимний период дорожали и ветхие хрущобы, и традиционно приличные сталинки, и современные типовые квартиры. Похожая ситуация и на первичном рынке (график 2), правда, здесь в рост пошли в первую очередь объекты, причисляемые к разряду "элиты".

Район на район

Центр Петербурга по-прежнему привлекает инвесторов разного уровня и происхождения: предприниматели стремятся разместить здесь свои офисы, девелоперы охотно вкладывают деньги в расселение коммунальных квартир, создание мини-гостиниц и офисных центров. При этом уже долгие годы существует стабильный круг граждан, рассматривающих в качестве своего места жительства только центральные районы.

Строительство и реконструкция в зонах старой городской застройки - дело не только дорогое, но и порой невозможное, поэтому "малый девелопмент", связанный с расселением коммуналок, остается для обозначенных категорий интересантов безальтернативной возможностью реализации своих интересов. И очевидно, что потенциал ценового роста здесь далеко не исчерпан.

Между тем, в квартирных предпочтениях горожан явно читаются центробежные настроения. Данные социологического опроса (табл. 1) показывают, что все большее число петербуржцев мечтает о жизни в пригородах. Стабильно высок интерес потенциальных участников квартирного рынка к современным спальным районам (Приморский и Выборгский), а привлекательность исторических зон городской застройки (Центральный и Адмиралтейский районы) с житейской точки зрения продолжает снижаться.

Примечательно, что цифры, позволяющие оценивать векторы спроса, легко сходятся с данными о предложении на первичном и вторичном рынках. В частности, Приморский, Выборгский и Калининский районы в прошлом году были лидерами по объемам жилищного строительства, в то время как в Адмиралтейском и Центральном строительство почти не велось (график 3).

Мониторинг предложений объектов жилой недвижимости в СМИ показывает, что наибольший прирост цен за 2003 г. показали районы с преобладанием спальных массивов (табл. 2), наименьший - престижные Василеостровский, Центральный и Петроградский. Общую картину, правда, несколько смазывает самый ветхий по степени износа жилищного фонда Адмиралтейский район, однако при более детальном рассмотрении оказывается, что здесь основной прирост обеспечивается именно за счет малого девелопмента (расселения коммунальных квартир с их последующей реконструкцией и перепродажей) в некоторых локальных зонах (Театральная площадь, набережные Фонтанки и Мойки).

Рыночные маневры

Выборочный анализ предложений в начале и конце 2003 г. показывает, что в "дешевых" Фрунзенском, Калининском и Красносельском районах (с доминирующим типом застройки "старая панель") увеличивается количество выставляемых на продажу квартир с качественным ремонтом. То есть продавцы стремятся повысить ликвидность предлагаемых объектов "домашними средствами".

Самые дорогие (с точки зрения стоимости квадратного метра) жилые объекты Приморского и Выборгского районов - выставленные на продажу квартиры в "свежепостроенных" домах (те, которые приобретались на стадии строительства с целью дальнейшей продажи). Последнее обстоятельство серьезно сказывается на общей "погоде" квартирного рынка.

В условиях неразвитости систем кредитования основным инструментом решения жилищных проблем остаются встречные сделки. Поэтому одна из самых распространенных операций на рынке "долевки" - финансирование строительства однокомнатной квартиры. В объектах, которые строятся сегодня, таковых около 50% (по данным корпорации "Петербургская недвижимость", 52% - в кирпичных и кирпично-монолитных домах, 45% - в панельных). В пригородах строятся дома, в которых доля однокомнатных квартир доходит до 80%.

Интервью с потенциальными покупателями, которые проводили специалисты департамента долевого строительства "Адвекс-РОССТРО", показали, что в большинстве случаев такие квартиры приобретают с целью отселения соседей и родственников, либо последующего включения в цепочки встречных покупок.

Погода на рынке

Постоянный рост средней цены предложения квадратного метра жилья - убедительная иллюстрация уровня благосостояния граждан, точнее - накопления денежной массы, а если уж совсем точно - острого дефицита необходимого жизненного пространства, в которое рядовые участники квартирного рынка готовы вложить любые "нарисовавшиеся" средства.

Примечательно, что в Петербурге по-прежнему есть потенциал для дальнейшего роста цен на жилую недвижимость. Как показывают данные социологического мониторинга и риэлтеров-практиков, количество граждан, интересующихся вопросами приобретения жилья в рассрочку, растет в геометрической прогрессии. Набирает обороты теневое кредитование - займы у работодателя, у состоятельных друзей и родственников. Сегодня количество сделок, проводимых с использованием заемных источников еще ничтожно мало, чтобы сказаться на климате квартирного рынка, но от "ипотечной искры" может начаться новый виток цен на петербургские квартиры. Ведь по мере того как всевозможные кредитные и ссудно-накопительные программы будут становиться "народными и массовыми", круг приобретателей будет расширяться за счет тех граждан, кто еще вчера не питал никаких надежд на улучшение жилищных условий. То есть при неизменном количестве продаваемых объектов, потенциальных покупателей может стать значительно больше.

Вся надежда на строителей. Вице-губернатор Александр Вахмистров недавно пообещал вывести Петербург на рубежи 2 млн кв.м нового жилья в год, однако, как известно, количество не всегда переходит в качество. К тому же, проблема пятен под застройку решается сегодня не за счет освоения новых территорий, а посредством уплотнения и без того перегруженных районов.

Прогноз: дальнейшее потепление

Очевидно, что петербургский рынок жилья пока далек от насыщения, значит, рост цен во всех его сегментах будет продолжаться. Очевидно, что на фоне их повышения будет обостряться конкуренция между квартирами хорошими и объектами похуже, территориями, имеющими тенденции к депрессивному состоянию и динамично развивающимися.

В связи с этим будущее петербургского квартирного рынка в целом и его локальных сегментов в частности зависит как от решения стратегических задач, так и от факторов местного значения. Во-первых, от генплана, который еще не приобрел сколь-нибудь конкретных очертаний, а также стратегии городского развития, которую выберет обновленная администрация Петербурга (пока еще не вполне понятно, каким образом и под какие программы команда топ-менеджеров собирается привлекать в город внешних инвесторов и предпринимателей). Во-вторых, от того, появятся ли в тех или иных жилых районах новые точки притяжения в виде объектов социальной и бытовой инфраструктуры, развитой транспортной сети, и будет ли у местных администраций стимул проводить благоустройство и промоушн вверенных в управление территорий не только в период выборов. И, наконец, многое зависит от самих владельцев недвижимости и обслуживающих организаций. Ведь приобретатель, готовый выложить за свое новое жилище немалую сумму в твер дой валюте, платит не только за стены и квадратные метры, а прежде всего за определенный набор качеств, способный обеспечить ему комфортное существование. Последнее складывается в том числе и из мелочей: работающих лифтов и исправно функционирующих коммуникаций, отремонтированных крыш и лестничных площадок без нецензурных надписей на стенах. Поэтому хотелось бы надеяться, что рост цен на петербургскую недвижимость, который очевидно продолжится в 2004 г., приведет к улучшению качества этой самой недвижимости. Чего, собственно говоря, мы всем нам и желаем.

Мнение

Галина Лукина, директор агентства недвижимости "Санкт-Петербург":

- В прошлом году цены на вторичном рынке росли прогнозируемо до июня месяца. В мае город отпраздновал свое 300-летие, с этим событием риэлтеры связывали быстрое - на 30% по сравнению с декабрем 2002 г. - подорожание квартир. Логично было предполагать, что дальше цены будут расти так, как и в прошлые годы - на 1-1,5% в месяц. Но ожидания не оправдались. После юбилея цены полетели вверх еще быстрее и за последние полгода выросли на 50%.

Предложение не удовлетворяет спрос, много сделок распадается, т.к. покупатели еще живут по ценам начала осени, никак не сравнимыми с ценами декабря 2003 г. Таких темпов роста цен на недвижимость в Петербурге я просто не припомню. В начале года риэлтеры всегда фиксируют небольшой спад. Сейчас его нет. Если посмотреть каталоги выставленных на продажу квартир, то можно увидеть, что с 5 по 12 января объекты уже успели подорожать на $500-1000.

На мой взгляд, это не естественный рост цен, и такая ситуация не может продолжаться бесконечно долго.

Борис Шеко, старший менеджер вторичного рынка агентства недвижимости

"ФСК САС":

- Цены на вторичном рынке продолжают расти. По этой причине часто распадаются цепочки, а квартиры в прямой продаже с готовыми документами - большая редкость. После летнего замедления к концу года показатели роста цен составили 4% в месяц. Еженедельный рост в начале 2004 г., с учетом праздников, составляет 0,5%. Потребительский спрос на вторичном рынке характеризовался устойчивостью и отсутствием сезонных колебаний. При этом спрос на комнаты и 1-комнатные квартиры по-прежнему многократно превышает предложение. Для большинства потенциальных покупателей жилья комната или малогабаритная

1-комнатная квартира - предел материальных возможностей. Основные тенденции вторичного рынка - уменьшение количества объектов, находящихся в прямой продаже, при этом разница в цене между квартирой в прямой продаже и со "встречкой" может достигать 5-10 % от ее стоимости.

Средняя удельная стоимость квадратного метра жилья по предложению на конец года составила около $800.

Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость":

- Цены на рынке жилья растут подчас несколько ажиотажными темпами. Спрос на новое жилье очень высок, и для его удовлетворения нужно строить в полтора-два раза больше. А это, в свою очередь, невозможно без решения проблемы дефицита участков под строительство. Уплотнительная застройка в силу своей специфики не способна дать такого прироста. Поэтому необходимо конструктивное решение проблем инженерной подготовки крупных территорий и комплексной реконструкции существующих кварталов. Можно ожидать, что в 2004 г. рост цен продолжится, но несколько меньшими темпами (2-2,5%), чем в среднем за 2003 г. К лету 2004 г., вероятно, эти темпы еще немного снизятся (1,5%-2%).

Алексей Бегунов, директор агентства недвижимости "Бекар":

- Думаю, что начало года в отношении цен на квартиры будет, как обычно, спокойным, а через пару месяцев рост цен возобновится. По нашим прогнозам, квартиры будут дорожать в среднем на 5-15% в месяц. В течение прошедшего года недвижимость всех категорий только дорожала. Неуклонно продолжают расти цены даже на жилье самого низкого качества, и недвижимость остается самым выгодным вложением финансовых средств. Но цены в разных сегментах рынка вторичного жилья растут разными темпами: от 15 до 50%.

Валерий Виноградов, генеральный директор агентства "Авентин":

- Динамика роста цен на вторичном рынке Санкт-Петербурга в 2003 г. превзошла все ожидания. Прирост цен составил в среднем 3% в месяц и порядка 30-35% за весь год. Быстрее всего в течение 2003 г. росли цены на элитное жилье; квартиры, расположенные в историческом центре города, которые потенциально могут быть использованы под коммерческие цели и типовые однокомнатные квартиры, находящиеся в прямой продаже.

В 2004 г. произойдет замедление роста цен до 1% в месяц, увеличение доли расчетов в российской и евровалюте, небольшое снижение активности рынка. При условии стабилизации доллара, успешной реализации запланированных инвестиционных проектов, связанных с расселением домов и значительной активизацией ипотечного кредитования, рост цен на вторичном рынке жилья может сохранить тенденции 2003 г.

Антон Баранов, генеральный директор агентства "Талан":

- В прошлом году рост цен по самым ликвидным - типовым однокомнатным квартирам в панельных пятиэтажках - достиг 38%, и не было квартир, подорожавших менее чем на 20%! Практически не отстают от лидеров роста однокомнатные квартиры в новостройках и типовые двухкомнатные в панельных пятиэтажках - 30-35% в ноябре, по сравнению с февралем. В отстающих - трешки и многокомнатные квартиры в "непрестижных" районах - 23-28%. С первого взгляда видно, что лучшим способом сбережения (и умножения!) денег в 2003 г. было приобретение недвижимости.

Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации "Адвекс-РОССТРО":

- Недвижимость Петербурга продолжает показывать свою доходность и надежность. Очевидно, что и на первичном, и на вторичном рынке жилья в 2004 г. сохранятся высокие темпы ценового роста. Вместе с тем есть "дефицитные" сегменты, где спрос значительно превышает предложение, а потому именно там следует ждать наиболее динамичного развития событий. В первую очередь, речь идет о домах, расположенных в традиционно престижных жилых зонах исторического центра. Как правило, более всего в них котируются относительно небольшие квартиры - 70-120 кв.м, но еще выше - хорошо отремонтированные и охраняемые подъезды, чистые дворы, приличные соседи. Иными словами, любые улучшения окружающей городской среды приводят к значительному повышению ликвидности жилья. Во-вторых, мы можем прогнозировать опережающие темпы прироста цен на демократичное семейное жилье - малогабаритные двух- и трехкомнатные квартиры.

Журнал "Мир и дом"