В последнее время тема уплотнительной застройки все чаще становится общественным раздражителем. Некоторые депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга, отдельные журналисты, горожане – все они пытаются увидеть в «уплотнении» происки городской администрации и застройщиков, жаждущих получения сверхприбылей и ущемления свобод жителей густо застроенных районов. Между тем практически не обсуждаются положительные аспекты «уплотнения», а они, несомненно, существуют.

Любое новое строительство рядом с жилыми кварталами всегда оборачивается конфликтами между общественностью и застройщиками. Ученые даже рассчитали зону таких конфликтов – 200–500 метров от предполагаемого места строительства. Однако всегда ли создание нового объекта недвижимости сопряжено с негативными последствиями? Нет, отвечают строители и ссылаются на действующее законодательство Санкт-Петербурга, согласно которому при «уплотнении» районов массовой застройки определенная доля средств, отчисляемая застройщиками на развитие городской инфраструктуры, направляется на благоустройство прилегающей к объекту строительства территории.

Горожан надо щадить

По словам вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, при четком соблюдении градостроительных норм и профессиональном ведении строительства уплотнительная застройка, безусловно, является позитивным процессом. В этом случае застройщики вносят существенный вклад в развитие инфраструктуры района, обновляют инженерно-технические сети, принимают участие в облагораживании территории. Все это постепенно повышает статус района и улучшает его социальную среду.

«Мы не только создаем достойные проекты новых зданий, но и стремимся органично вписать их в существующую застройку, – говорит генеральный директор строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Иван Романов. – Буквально с первого дня работы на объекте мы устанавливаем добрые отношения с жителями сопредельных домов: благоустраиваем прилежащие территории и дворы, укрепляем фундаменты и утепляем оголившиеся стены примыкающих зданий и, что немаловажно, стараемся организовать строительный процесс так, чтобы создавать как можно меньше неудобств жителям соседних домов».

Деятельность этой компании особенно показательна, так как она строит и реконструирует элитные дома в историческом центре города. Как пояснили в корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», в ходе работ применяются самые современные методы ведения строительства, в частности, «щадящие технологии» устройства свайного поля. Между тем, по мнению Ивана Романова, статус элитного жилья определяется не только суммой технических характеристик дома, но также окружением, в котором будет «жить» этот дом. Поэтому корпорация старается проектировать здания так, чтобы сохранить зеленые насаждения. Это особенно актуально для исторического центра города, где не хватает не только пятен под застройку, но и «зеленых пятен» – садов и парков.

Разъяснительная работа

Следует признать, что, несмотря на опыт и успех некоторых инвестиционно-строительных компаний в части проведения общественных слушаний, до конструктивного диалога между застройщиками и населением далеко.

«Своих задач эта процедура, к сожалению, не решает, – уверен директор по развитию компании «Северный город» и холдинга RBI Алексей Далматов. – Жители не всегда понимают, зачем, собственно, они приходят и что обсуждают. Практика такова, что общественные слушания посещают в основном те, кто всегда выступает против чего-либо, например, плохой жизни, задержек пенсий или засилья капиталистов. Поэтому в такой ситуации до обстоятельного и конструктивного обсуждения проекта, как правило, дело просто не доходит».

По словам застройщиков, им приходится объяснять людям непосредственно саму процедуру совместного обсуждения проекта. С этой целью в компании «Северный город» даже изготовили два специальных плаката: в одном говорится о том, что такое общественные слушания, как они проходят и зачем нужны; в другом – даны ответы на стандартные вопросы, которые обычно задают жители.

В то же время, считают строители, для проведения успешной массовой разъяснительной работы им необходима поддержка и выраженная государственная позиция городских властей. «Они должны объяснять горожанам, – считает Алексей Далматов, что возведение новых домов на настоящий момент возможно, главным образом, лишь при «уплотнении» существующей застройки, поскольку свободных инженерно подготовленных территорий в городе практически не осталось».

Кроме того, утверждает г-н Далматов, важно не только прислушиваться к мнениям жителей. Важны конкретные предложения по улучшению инфраструктуры, потому что только жители хорошо знают свой район: где не хватает детских площадок, какие дороги особенно разбиты, есть ли в конкретных домах проблемы с электричеством, горячей водой и т.п. Эти предложения необходимо учитывать и вносить в качестве инвестиционных условий потенциальным инвесторам.

Изменение цен

При строительстве нового дома в рамках уплотнительной застройки закономерен вопрос, каким образом изменяется стоимость квартир в близлежащих домах. По словам экспертов, надо понять, что существуют факторы как снижения, так и повышения стоимости жилья. Например, к одним из факторов, влияющих на снижение стоимости, относится несоблюдение застройщиком требований инсоляции.
Правда, этого происходить не должно, так как любой застройщик в ходе разработки проектных материалов обязан выполнять расчет инсоляции, который показывает, как влияет проектируемое здание на окружающую застройку, уменьшит оно освещенность квартир близлежащих домов, или нет. Кроме того, эти расчеты подлежат обязательному согласованию с СЭС и Ленкомэкологией.

Несмотря на это, на эмоциональном уровне указанный фактор может привести к снижению стоимости квартир в соседнем доме на 2–5%.
«Если при строительстве нового дома все требования инсоляции соблюдены, – поясняет Алексей Далматов, – то можно с уверенностью говорить о повышении стоимости квартир в соседних домах. Цена возрастает и тогда, когда расширяется инфраструктура района (за счет магазинов, аптек, расположенных в новом доме), повышается его общее благоустройство. В среднем строительство нового дома повышает стоимость квартир в соседних домах на 5–8%» (подробнее см. таблицу).

В целом же все зависит от конкретного случая, конкретного дома и его окружения. Например, как нас заверили в корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», цены на офисы и магазины в районе возводимого этой компанией дома на Невском проспекте, 133, уже выросли. Но бывает и так, что в одном из соседних домов цена растет, а в другом снижается вследствие того, что «виды из окон уже не те», какие были до начала строительства.

Перспективы «уплотнения»

В том, что уплотнительная застройка в Санкт-Петербурге будет активно развиваться, никто, пожалуй, не сомневается. «Дома старого фонда постоянно ветшают, многие из них уже не выдерживают никаких жилищно-коммунальных норм и «просятся» на снос, – размышляет Вячеслав Семененко. – К тому же в городе по-прежнему распространены территории с низким уровнем развития, пустыри, заброшенные старые здания. Безусловно, самое целесообразное использование всех этих территорий – возведение нового современного жилья, поскольку спрос на квартиры в строящихся домах сегодня явно превышает предложение и в ближайшем будущем, скорее всего, продолжит увеличиваться».

Но есть и другое мнение. В частности, Алексей Далматов считает, что в центральных районах Петербурга процесс «уплотнения» будет совмещен с реконструкцией и капитальным ремонтом домов, так как эти районы в большинстве своем уже с исторически сформировавшимися застройками, и количество мест для строительства здесь ограничено. Кроме того, в центральных районах существует ограничение на высотность.

В любом случае уплотнительная застройка в городе, повторимся, неизбежна. Но проводиться она, по мнению генерального директора строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», должна только там, где есть реальная возможность построить новое здание без ущерба для жителей соседних домов. Петербуржцы не должны испытывать дополнительных неудобств, связанных с изменением состояния их жизненного пространства.

Андрей Теплоухов
OOO "Издательство Строй-Пресс"