Становление рынка недвижимости началось, вопреки бытующему мнению, еще в 1990
году, и дата, с которой ведется отсчет, точно известна: 1
июля 1990 года, день вступления в силу Закона Союза ССР
“О собственности в СССР”. По этому закону член ЖСК, полностью
выплативший пай, признавался собственником квартиры, которую он занимал, то есть
приобретал право своей волей, в своем интересе и по своему
усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом. Итак, начиная с
1 июля 1990 года в стране начал складываться рынок жилой
недвижимости, который является наиболее развитым на сегодняшний день сегментом рынка
недвижимости. Если говорить о том, что рынок недвижимости сегментирован, то нужно
указать, какие существуют сегменты. Во-первых, это рынок жилой недвижимости: жилых домов,
квартир и жилых помещений. На жилую недвижимость приходится до 90-95%
всего оборота недвижимости в стране. Следующий сегмент рынка недвижимости -- это
так называемая коммерческая недвижимость, призванная служить для целей производства. Это
цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Сделки в этом сегменте
рынка весьма немногочисленны, оборот промышленных объектов ограничен. Без сомнения самостоятельное место
должно быть отведено рынку земельных участков. Однако оборот земель сельскохозяйственного
назначения практически отсутствует, тогда как рынок земельных участков, предназначенных для
индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства, ведения личного подсобного хозяйства
достаточно успешно развивается. Деление объектов имущественных отношений на движимые и недвижимые
появилось в отечественном законодательстве с начала девяностых годов. Вступивший в
действие в 1995 году Гражданский кодекс Российской Федерации относит к
недвижимости земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения. К объектам недвижимости в соответствии со ст.
1 Закона об основах федеральной жилищной политики относятся, в частности,
квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других
строениях, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и
предназначенные для постоянного и временного проживания граждан. Особой разновидностью недвижимости являются
имущественные комплексы, к которым относятся предприятия и кондоминиумы. Эти понятия,
являющиеся новыми для нашего права, приобретают большое практическое значение в
связи с вовлечением этих объектов в гражданский оборот. Предприятие как имущественный
комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включает в свой состав
земельный участок, здания, строения, сооружения и оборудование, инвентарь, сырье, готовую
продукцию, а также имущественные права требования, долги и права на
товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования и др. (ст. 32
ГК РФ). Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и
расположенное на нем жилое здание(я), иные объекты недвижимости, в которых
отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся
в частной или государственной, муниципальной собственности конкретных владельцев, а отдельные
части – в их общей долевой собственности (ч. 8 ст.
1 Закона об основах федеральной жилищной политики, ч. 5 ст.
1 ст. 5 Закона “О товариществах собственников жилья”). Основная особенность правового
режима недвижимости – обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним. Закон, ст. 131 ГК РФ, связывает
момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации в
едином государственном реестре. Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость: - право собственности,
- право хозяйственного ведения,
- право оперативного управления,
- право пожизненного наследуемого владения,
- право постоянного пользования,
- ипотека, сервитуты, договоры доверительного управления, а в
некоторых случаях и договоры аренды.
Практически все случаи возникновения и
перехода прав на недвижимое имущество подлежат регистрации. Регистрации в случаях,
указанных в законе, подлежат и сделки с недвижимостью. Так под
угрозой признания договора недействительным подлежат государственной регистрации договоры продажи жилых
домов, квартир, жилых помещений и договоры продажи предприятий, а также
договоры дарения недвижимости и договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под
выплату ренты. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997
г. “О приватизации государственного имущества в Российской Федерации” права из
сделок по приватизации недвижимости в виде предприятий, зданий, сооружений, долгое
время остававшиеся вне сферы государственной регистрации, начиная с 31 января
1998 г. требуют регистрации. Не подлежат государственной регистрации права на
жилые помещения, возникающие из договоров коммерческого, социального и иного найма
жилого помещения. Введение системы регистрации преследует цели предания предельной открытости правам
на недвижимое имущество, обеспечения доступности информации об этих правах, введения
государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом и тем
самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических
лиц, а также обеспечит соблюдение публичных интересов. Для осуществления государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним создается система
учреждений юстиции по регистрации прав. В настоящее время учреждения юстиции
по регистрации прав созданы в более чем 60 субъектах Российской
Федерации, процесс их создания в остальных субъектах практически завершен. Как
правило, в субъекте Федерации создается одно учреждение юстиции по регистрации
прав с филиалами в муниципальных образованиях. Возглавляет такое учреждение главный
государственный регистратор прав субъекта Федерации. Учреждение юстиции осуществляет: - прием документов на регистрацию
и проверку действительности представленных документов;
- правовую экспертизу документов, в целях выявления
их соответствия законодательству Российской Федерации, а также проверку законности сделки;
- внесение
записей в единый государственный реестр прав;
- выдачу свидетельства о государственной регистрации
прав;
- выдачу информации зарегистрированных правах.
Наличие государственной регистрации удостоверяет законность прав на
недвижимое имущество, является единственным доказательством наличия права на недвижимость. Зарегистрированное
право или сделка могут быть оспорены только в судебном порядке. Создание
системы регистрации прав на недвижимое имущество позволили законодателю отказаться от
требования обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма
сохранена для договоров ипотеки (залога недвижимости) и пожизненного наследуемого содержания
с иждивением. Однако по соглашению участников любая сделка с недвижимостью
может быть совершена в нотариальной форме. Нотариальное оформление в соответствии
с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним” обеспечивает применение упрощенного порядка подачи документов на
регистрацию. Представляется, что между нотариусом и регистратором должны сложиться отношения
партнерства и взаимодействия в интересах всемерной защиты прав и законных
интересов участников рынка недвижимости. Общество вправе рассчитывать на то, что
в России, подобно Испании, Франции, Германии, случаи удовлетворения судами исков
об оспаривании зарегистрированного права или сделки станут единичными. Утрата правообладателем
по решению суда зарегистрированного титула будет сопровождаться возмещением понесенных потерпевшей
стороной убытков. Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате
незаконных действий частного нотариуса, возмещается самим нотариусом за счет принадлежащего
ему имущества. Вред, причиненный государственным нотариусом или государственным регистратором должен
в соответствующих случаях возмещаться за счет казны субъекта Российской Федерации
(ст. 1609 ГК РФ). В надлежащих случаях к материальной ответственности перед
клиентом может быть привлечен и риэлтер (риэлтерская фирма), не исполнивший
или ненадлежащим образом исполнивший обязанности, возложенные на него договором с
клиентом, в частности, не обеспечивший надлежащую проверку юридической чистоты подобранного
объекта недвижимости, что повлекло за собой признание судом заключенной сделки
недействительной. Ответственность риэлтера, как лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, наступает и
при отсутствии его вины, то есть в соответствии с п.
3 ст. 401 ГК РФ. Данная ответственность строится на началах
риска, если иное не предусмотрено договором. Интересам всех участников рынка недвижимости
отвечало бы всемерное развитие страхования, в частности, страхования риска утраты
титула. Такой вид страхования в России уже существует, но, к
сожалению, пока еще не пользуется популярностью, в немалой степени по
причине высоких ставок страховых платежей. В заключение следует отметить, что к
настоящему времени правовая база, призванная обеспечить цивилизованное функционирование рынка недвижимости
в стране создана и приведена в действие, за исключением, пожалуй,
сферы земельных отношений. Законность гражданского оборота объектов недвижимости теперь во многом
зависит от надлежащего правоприменения ЧЕФРАНОВА Е.А., канд. юрид. наук, профессор, зав.
кафедрой Российской Правовой академии МЮ РФ
|
