Нашему предприятию сделано несколько деловых предложений, так или иначе
связанных с инвестициями в недвижимость. Вообще-то мы ею никогда не
занимались, но сейчас есть потребность «пристроить» средства, которые в нашем
традиционном бизнесе не «умещаются»? Насколько рынок недвижимости привлекателен для инвесторов,
не являющихся профессионалами в этом бизнесе? Валентина П., Нижний Новгород.
“Профессионалы” – агентства недвижимости, страховые компании, строительные фирмы и т.
д. – не являются основными инвесторами на этом рынке. Чаще
всего “инвестиционные” деньги приходят именно от частных лиц и предприятий
- “непрофессионалов”.
Вопреки распространенному мнению, что “у предприятий нет
свободных денег”, по крайней мере, вплоть до сего дня они
достаточно активно покупали офисные, складские и торговые помещения (так называемую
коммерческую недвижимость), и не для того, чтобы более комфортно или
рационально разместить собственный бизнес, а для того, чтобы зарабатывать на
них деньги. Этим и отличается инвестирование от потребления.
Классический случай
инвестирования в недвижимость как “непрофильного” бизнеса выглядит примерно так. Предприятие
покупает здание или помещение, неготовое (недостроенное, без ремонта и т.
п.) для приема “жильцов”, доводит его “до ума” (например, проводит
современные коммуникации), нанимая для этой цели подрядчиков (строительно-монтажное управление, бригаду
ремонтников), и затем сдает в аренду другим организациям. Как правило,
по истечении некоторого времени (обычно от 3 до 5 лет)
объект продается – обычно, по возросшей цене, но это далеко
не железное правило.
Таким образом, инвестор “отбивает” вложенные деньги и
поступающими арендными платежами, и продажей объекта. С экономической точки зрения
инвестиции в недвижимость оправданы в том случае, если арендные ставки
находятся на высоком уровне, либо ожидается существенный рост цен на
недвижимость за период инвестирования, либо и то и другое. С
этими факторами и необходимо определиться предприятию, прежде чем инвестировать средства
в недвижимость.
При этом следует помнить, что каждый объект недвижимости
уникален уже хотя бы в силу своего пространственного расположения. Иногда
бывает, что в одном районе города цены устойчиво растут, а
в другом – падают, а в итоге “средняя температура больных
по палате” оказывается нормальной. Поэтому говорить о среднерыночных тенденциях в
сфере недвижимости нужно очень аккуратно.
Тем не менее некая
общая картина в сфере коммерческой недвижимости вырисовывается. Примечательно, что ситуация
в крупнейших городах России примерно одинаковая, при этом рынок Москвы
можно считать индикативным: в столице цены и ставки, конечно, самые
высокие, но динамика здесь как бы отражает (или задает?) тенденции
в целом по стране.
Рассмотрим для примера офисную недвижимость
как наиболее “понятную” и доступную для “среднего” предприятия-инвестора. Потенциал рынка
недвижимости России: Земельные ресурсы – 1709,8 млн. га
- Жилой
фонд – 2809,8 млн. кв. метров
- Нежилой фонд –
порядка 1 млрд. кв. метров
- Ежегодные объемы строительства жилья
– 30-32 млн. кв. метров
- Ежегодные объемы строительства нежилых
помещений –8-9 млн. кв. метров, из них порядка 1,5 млн.
кв. метров – нежилые помещения коммерческого назначения. Источник: Информационное агентство
“RWAY” Время не делать ставки В большинстве случаев купленный объект
сдается в аренду одному арендатору или нескольким. Сегодня распространена ситуация,
когда размер годовой аренды 1 кв. м. офисного помещения примерно
в 4-6 раз меньше стоимости этого самого метра. Это означает,
что, приобретя здание или помещение, вы уже через 4-6 лет
окупите (по номиналу, не принимая во внимание инфляцию и девальвацию)
свои вложения только за счет платежей арендаторов.
Однако никто не
может гарантировать, что ставки будут находиться именно на таком уровне,
который привлек вас и ваши деньги сегодня. Ставки аренды офисных
помещений очень чувствительны к уровню деловой активности в стране. Достаточно
даже небольшого кризиса, и бизнес отложит свое переселение в более
дорогие офисы, а то и вовсе начнет переселяться в более
дешевые офисы.
В условиях роста экономики российский бизнес предъявил
огромный спрос на качественные офисные помещения. Причем наибольший дефицит площадей
в настоящее время наблюдается (и прогнозируется в будущем) в секторе
средних по цене и недорогих, но хорошо оборудованных современными коммуникациями
офисов в обычных районах города (классы “С” и “D”), тогда
как предложение офисов класса “А” и “В” (элитные бизнес-центры с
суперсовременным дизайном и коммуникациями, расположенные в престижных районах) почти покрывает
спрос на данную категорию. Так что именно дорогие офисы в
наибольшей степени пострадают от падения деловой активности в стране.
Однако
падение ставок (в случае вероятного ухудшения макроэкономической конъюнктуры) хоть в
“элитном”, хоть в обычном сегменте вряд ли будет сильным –
максимум 10%. После злопамятного “августа’98” ставки аренды офисных помещений сильно
упали и лишь с середины 2000 года начали расти, причем
весьма динамично. Тем не менее сегодня их уровень примерно на
30% ниже докризисного, и это в условиях, когда офисов не
хватает. Но и к росту ставок – в условиях продолжения
экономического подъема – это привести не должно. К примеру, в
Москве они и так сегодня почти в 2 раза выше
ставок на офисы аналогичных классов в европейских столицах. Ценовой потолок
Доросли до своего экономически обоснованного “потолка” и цены на офисы.
Тот, кто покупает недвижимость, делая ставку не на поступления средств
от арендаторов, а на возможность продать ее в будущем по
более высокой цене, рискует оказаться “в минусе”. И вот почему.
Хотя “внешне” недвижимость никогда не дешевеет, а лишь дорожает, ее
реальная стоимость может снижаться. В последние годы рост долларовых цен
на офисы в крупнейших городах России не компенсировал потерю долларом
покупательной способности на территории России, которая имела место из-за того,
что инфляция опережала девальвацию.
Предложения о покупке офисных помещений почти
удовлетворяются предложениями о продаже, так что специалисты прогнозируют рост цен
на офисы не более, чем на 10-15% в год –
именно такой рост будут закладывать в расчеты эффективности своих проектов
инвестиционно-строительные компании, дабы компенсировать реальное ослабление доллара по отношению к
рублю.
Так что, продав такой “гипотетический” офис через некоторое количество
лет, вы в лучшем случае не потеряете денег. Следует, однако,
помнить, что офисы и физически, и морально устаревают. Как собственнику,
вам придется тратить немало средств на текущий и, в итоге,
предпродажный ремонт офиса, либо продавать его со скидкой. Как
в чужом доме Важнейшее обстоятельство, которое следует принимать во
внимание потенциальному инвестору в недвижимость – существенные затраты трудовых и
организационных ресурсов на осуществление сделки и управление приобретенным объектом с
целью максимально эффективного его использования.
Процедура поиска достойного внимания объекта,
проверка и подготовка необходимой документации, оформления перехода прав собственности на
объект могут занять от полугода до полутора лет. Немало головных
болей доставит и “время получения дохода”: будут и задержки платежей
со стороны арендатора, и возможные в связи с этим разбирательства,
и элементарный простой объекта в период, когда прежний арендатор уже
съехал, а новый еще не найден. Кстати, такие периоды ожидания
могут растянуться на месяцы, и все они будут означать, что
срок окупаемости ваших вложений удлиняется. Можно, конечно, нанять управляющую компанию
(такие услуги оказывают многие агентства недвижимости), но это стоит немалых
денег.
Аналитики оценивают среднюю норму доходности на рынке коммерческой недвижимости
в районе 10-30% годовых в валюте. Заметим, что такие оценки
называются, как правило, представителями агентств недвижимости, заинтересованными в “разогреве” рынка.
Ну, пусть будет 20%. Разве ваш традиционный или профильный бизнес
нельзя сделать столь же или даже более рентабельным, вложив в
его развитие те деньги, которые вы хотите “пристроить” в недвижимость?
Рынок коммерческой недвижимости уже не сулит тех доходностей, которые он
демонстрировал в последние два года. Рентабельность инвестиций здесь будет снижаться,
не превышая среднюю рентабельность экономики. Михаил Лосев,
АКДИ "Экономика и Жизнь"
|
