Строительство жилья в Петербурге ведется весьма интенсивно, причем снижения темпов
в ближайшем будущем не предвидится. В настоящее время, однако, инвестиционно-строительный
комплекс города столкнулся с новой ситуацией. О перспективах развития этого
комплекса мы и поговорим в данной статье. Инициативы и планы
В этом году завершается разработка нового плана развития Санкт-Петербурга, согласно
которому определилась примерная площадь потенциальной застройки в административных границах города.
Пятна под застройку пока существуют, однако эти территории имеют ряд
обременений, а значит, у строителей, инвесторов и риэлтеров появятся новые
проблемы. Важнейшая из проблем - отсутствие во многих местах инженерных
коммуникаций. Все пятна, которые были подготовлены в инженерном отношении к
возведению на них капитальных строений, практически освоены, а потому важнейшую
роль теперь будет играть предварительная прокладка коммуникаций к местам будущего
строительства. Вместе с тем можно сказать, что правительственные структуры в
последнее время провели серьезную работу по созданию отлаженного юридического пространства,
определяющего работу инвестиционно-строительного комплекса. Специальными распоряжениями губернатора предусмотрено выделение жилья
на льготных условиях для наименее обеспеченных слоев городского населения (такие
проекты, к сожалению, фактически прекратили финансироваться в середине девяностых годов).
Более того - в настоящее время на уровне города разработана
и успешно претворяется в жизнь масштабная программа по обеспечению жильем
молодых семей, блокадников, чернобыльских ликвидаторов и т. д. В основном
такое жилье возводится в Приморском районе (так называемый район СПЧ
- Северо-Приморская часть).
Если говорить о суммарных цифрах, то в
Петербурге строители вышли в последние годы на уровень примерно 1
200 000-
1 300 000 квадратных метров жилья в год.
При благоприятных условиях эти цифры могут возрасти, во всяком случае
они не снизятся, причем основную долю вновь построенного жилья составят
коммерческие объекты первичного рынка. Этот рынок развивается, привлекая новых участников
и заставляя инвесторов и строителей бороться за покупателя. А это
неизбежно предполагает повышение качества предлагаемых услуг и направляет рынок в
сторону цивилизованности. К сожалению, нынешние макроэкономические реалии серьезным образом тормозят
развитие этого рынка, в частности, его развитие затрудняет отсутствие ипотечной
системы кредитования клиентов, весьма распространенной на Западе. Предлагаемые нашими банками
кредитные ставки в 15-20 процентов моментально отбивают у потребителя охоту
брать кредит; меньшие же проценты банковские структуры не интересуют. Что-то
отдаленно сходное с ипотекой имеется в известной системе жилищно-строительных кооперативов,
но широкого распространения такая практика не получила (да и не
может получить: большинству строительных компаний любые рассрочки невыгодны).
Положение, впрочем,
не совсем безвыходное, благо, решением этой серьезнейшей проблемы занимаются на
самом верху российской власти. В прошлом году произошло очень важное
(и далеко не всеми замеченное!) событие, а именно: пенсионным фондам
было разрешено вкладывать средства в ипотечные фонды. И, хотя процедура
еще полностью не разработана, это можно считать "светом в конце
тоннеля", поскольку пенсионные фонды могут обеспечить долгосрочный кредит под низкий
процент, то есть развить ипотечную систему в России.
Клиент
- всему голова
Хорошо, когда разрабатываются новые законы и
схемы финансирования, но ситуацию на рынке определяют в первую очередь
потребители, которые могут выложить вполне определенные деньги. Можно, в принципе,
забить рынок так называемым "элитным" жильем (строить его - выгодно!),
но кто его у вас купит?! Поэтому серьезные компании давно
и планомерно проводят специальные маркетинговые исследования, которые помогают выстроить реальный
портрет современного потребителя на рынке строящегося жилья. Во-первых, это довольно
широкий слой населения, желающий приобрести дешевое типовое (или "социальное") жилье.
Во-вторых, это люди, желающие улучшить свои жилищные условия и жить
в квартирах класса "комфорт", и, в-третьих, это прослойка, стремящаяся приобретать
элитное жилье. Естественно, что разные типы жилья воплощаются разными строительными
технологиями: к примеру, панельные дома в подавляющем большинстве имеют типовые
квартиры, в то время как кирпичные и кирпично-монолитные дома позволяют
создавать квартиры с повышенным уровнем комфортности.
То, что профессионалы рынка
за последние годы повернулись лицом к потребителю - весьма обнадеживающая
тенденция. Еще пять-семь лет назад первичный рынок представлял собой "дикое
поле": дольщики отдавали свои кровные застройщикам под очень сомнительные (и
слабо зафиксированные юридически) обязательства, то есть был велик риск лишиться
своих денег. Сейчас ситуация изменилась к лучшему, хотя, конечно, далеко
не все законы соблюдаются. К примеру, ни одна из строительных
компаний не выплачивает 3 процента стоимости квартиры за день просрочки
оговоренных сроков сдачи. Задержки сдачи объекта - явление повсеместное и
типичное, причем далеко не всегда дом не сдается в срок
по вине строителей: виноваты, как правило, городские монополисты: "Ленэнерго", "Водоканал"
и т. д. Если эти проценты выплачивать всем возмущенным дольщикам,
заниматься строительством вовсе не имеет смысла, а потому приведение подобных
законов к разумной и обоюдно выгодной форме видится как одна
из важных перспектив развития рынка.
Не менее важна унификация
юридических процедур, в частности, установление единой формы договора между дольщиком
и строительной фирмой. Раньше здесь был полный разнобой, то есть
каждая фирма изобретала собственную форму договора, чем сбивала с толку
дольщиков и создавала благоприятные возможности для злоупотреблений. Тенденция настоящего времени
(которая, без сомнения, продолжится в будущем) - это создание единой
формы договора долевого участия. Разумеется, это не будет какая-то застывшая,
как скала, форма: любой дольщик имеет право пригласить своего юриста
и внести в типовой договор изменения, которые не противоречат российскому
законодательству. Начинают учитываться и реалии нашего региона: теперь при выстраивании
перспектив развития петербургского инвестиционно-строительного комплекса большинство аналитиков перестает ориентироваться на
Москву, от которой мы отстаем примерно на три года. Проведение
прямых аналогий здесь невозможно, поскольку правовое поле постоянно меняется, а
потому не следует слепо копировать столичные тенденции развития. Кроме того,
надо помнить, что покупательная способность петербуржцев примерно в три раза
ниже, чем москвичей, а этот фактор тоже влияет на развитие
первичного рынка жилья.
Конкуренция как двигатель прогресса
В
Петербурге сложилась такая ситуация, когда 10-15 компаний ведут примерно 80
процентов строительно-монтажных работ в городе. Однако непрофессионалу нужно знать, что
фирмы могут работать по разным стратегиям, например, закладывать сразу большое
количество объектов, то есть создавать иллюзию масштабности свое деятельности, сдавать
же их - очень долго. Можно иметь меньше объектов, зато
строить и сдавать - быстро, и здесь дольщик должен сам
ориентироваться и принимать решение: с кем ему лучше связываться. Кроме
того, в ситуации, когда рынок пока не насыщен, строительные компании
зачастую "хватаются" сразу за все: строят и типовое жилье, и
класс "комфорт", и элитное. Однако такая ситуация не может продолжаться
вечно, в будущем строительные фирмы неизбежно начнут специализироваться на строительстве
вполне определенного типа домов. Конкурентная борьба приведет к тому, что
слабые компании либо вообще будут уходить с рынка, либо переходить
на уровень субподрядных организаций. Поэтому можно с уверенностью сказать, что
качество жилья вырастет: двери не будет заклинивать, обои перестанут отваливаться,
а сантехника не будет заливать соседей снизу. Вряд ли все
эти, увы, хорошо знакомые нам огрехи отечественного строительства будут стопроцентно
устранены в ближайшем будущем, но тенденция именно такова. Постепенно осваиваются
новые технологии, закупаются качественные стройматериалы (причем не обязательно - импортные,
мы тоже научились кое-что неплохо делать), да и профессиональный уровень
современного строителя существенно вырос. Одной из тенденций развития рынка будет
продвижение определенных брендов, к примеру, квартир "Оптима" или любого другого
четко определенного типа жилья. Фирмы будут ассоциироваться в глазах тысяч
потребителей с конкретным брендом, что, опять же, усилит тенденцию специализации.
Однако фирмы, намеревающиеся специализироваться в сегменте дешевого жилья, несмотря на
активное продвижение своей продукции, могут столкнуться в ближайшем будущем с
неприятными вещами. А именно: с жесткой ценовой конкуренцией, поскольку основная
масса потребителей дешевого жилья - это дольщики, ориентированные в первую
очередь на цену квадратного метра. Если какая-то фирма снизит эту
цену хотя бы ненамного, то дольщики начнут перебегать к ней;
затем другая фирма снизит: но процесс ведь не может продолжаться
бесконечно, поскольку такая продажа уже станет невыгодной! Клиентов, которые ориентируются
на улучшение жилищных условий (то есть на дома класса "комфорт"),
тоже немало. Однако цена интересует их постольку - поскольку, они
в первую очередь озабочены качеством жилья, а также умением фирм
работать с клиентами и, что называется, подавать товар лицом. Конкуренция
будет наблюдаться и здесь, только сосредоточена будет не в ценовой
области. Можно с уверенностью предсказать и возрастание конкуренции в сегменте
элитного жилья, поскольку уровень предложения в этой области в настоящее
время достаточно высок. Элитное жилье строится, конечно, но ситуация в
городе такова, что желающие (а главное - имеющие возможность!) приобрести
такие квартиры - в основном, их уже приобрели. И новые
покупки здесь, как правило, означают либо желание улучшить свои жилищные
условия, либо желание выгодно вложить деньги.
Перспективы на десятилетие
На большой срок строить прогнозы - опасно, но какие-то
современные тенденции обязательно сохранятся в будущем. Темпы строительства в 1
200 000-1 300 000 квадратных метров жилья в год, надо
полагать, будут останутся стабильными в ближайшие годы. Если говорить о
технологии строительства, то сейчас около сорока процентов вновь построенных домов
составляют панельные дома. Примерно такую же долю составляют кирпично-монолитные, а
оставшиеся двадцать процентов - кирпичные дома.
Каким будет спрос
на новое жилье в ближайшем будущем? Спрос на жилье в
панельных домах (по причине их дешевизны) будет сохраняться еще долгие
годы. Тем не менее профессиональные маркетинговые исследования говорят о том,
что часть строительных предприятий с устаревшей технологией в обозримом будущем,
вполне возможно, обанкротится. В первую очередь это относится к производителям
панелей: такие предприятия рентабельны лишь при определенном объеме производства и
в случае его снижения будут перепрофилироваться. Что касается жилья в
кирпичных и кирпично-монолитных домах, то эта часть первичного рынка будет
развиваться более интенсивно.
Перспективы строительства жилья в нашем городе во
многом зависят и от положения дел и развития компаний-монополистов, которые
обеспечивают горожан электричеством, водой, теплом и т. д. Если застройщикам
удасться решить все связанные с коммуникациями проблемы оперативно и за
приемлемые деньги, темпы жилищного строительства, безусловно, возрастут. Ну и, естественно,
весьма важна разумная и вменяемая законодательная база, на основе которой
застройщики, дольщики, члены ЖСК, будущие клиенты ипотеки и т. п.
будут без препон достигать каждый своих целей.
ЗАО "Строительный
трест" - одна из крупнейших строительных фирм Санкт-Петербурга - на
сегодняшний день построил пять крупных промышленных объектов, 46 жилых домов
и комплексов. За 10 лет деятельности "Строительный трест" ни разу
не нарушил график сдачи строительных объектов. Более того, значительная часть
из них сдается на 2-3 месяца раньше срока, при этом
качество домов не страдает - это элегантные, с архитектурной точки
зрения, здания, которые являются украшением Санкт-Петербурга. Все дома построены по
индивидуальным проектам с улучшенными планировками, причем предусмотрена возможность перепланировки по
желанию заказчика. Квартиры сдаются с черновой отделкой, которая включает установку
деревянных стеклопакетов и деревянной входной двери, электрическую разводку в соответствии
с проектом, а также установку системы отопления и стояков горячего
и холодного водоснабжения и канализации. В черновую отделку входит также
штукатурка стен, цементно-песчаная стяжка полов согласно проекту и затирка потолков.
"Городское обозрение недвижимости"
Владимир Михайлов
|
