Принципы формирования базы данных о лучших домах Москвы

Однако, применяемые классификации жилья, их деление на группы по качеству все еще разнообразны: элитное жилье делят на две категории (АА и А), три категории (А, А- и В), четыре категории (А, В, С и Д), и критерии выделения категорий не совпадают.

В первую очередь это относится к ценовому диапазону жилья. Так, нижний предел стоимости апартаментов класса АА («де люкс») «Ноубл Гиббенс» ограничивает $4 тысячами за 1 кв. м, а «Баут-Л» и «Калинка-Риэлти» допускают в эту категорию и жилье стоимостью от $3 тысяч за кв. м и выше. К элитному (класс А) большинство экспертов относят жилье с удельной стоимостью квартир от $2 тысяч, некоторые – от $1,5 тысяч и менее.

Другой спорный параметр - количество в доме квартир. «Нобл Гиббонс» считает, что эволюция апартаментов класса «люкс» развивается в сторону клубного жилья, и количество квартир в таком доме не может быть больше 40. «Калинка-Риэлти» ограничивает количество квартир до 30. «Баут-Л» не считает количество квартир показателем соответствующего уровня здания, полагая основополагающим критерием принадлежности жилья к категории «люкс» соотношение жилой площади (50/50). «Декра-Люкс» говорит о 80 квартирах в элитном доме.

На наш взгляд, эти требования не только противоречивы, но и весьма субъективны: одному по вкусу клубный дом, другому – дом-город с просторной территорией, развитой инфраструктурой, круговоротом людей.

Наконец, существуют утверждения о том, что элитными можно считать только дома, расположенные в самых престижных районах Москвы. Многие эксперты считают обязательным расположение в пределах так называемой «Золотой мили». Кто-то называет зону внутри Садового кольца от Тверской улицы до Пречистенской набережной. По мнению «Баут-Л», другие районы центра Москвы не соответствуют месторасположению жилья класса «люкс». Другие эксперты включают в список элитных зон также Фрунзенскую набережную и улицу Косыгина в районе Воробьевых гор, третьи считают недостаточно элитными даже Патриаршие пруды.

Есть специалисты, которые относят к этой зоне примыкающую к Третьяковке часть Замоскворечья, но категорически исключают районы за Садовым кольцом. Единственное признаваемое всеми исключение - "Агаларов-хаус", расположенный на углу Большой Грузинской и Климашкина в районе Пресни.

На наш взгляд, четкие ограничения местоположения дома – не основание для его исключения из состава элитных. Местоположение – важный фактор качества проживания и цены жилья, но одним покупателям по вкусу Арбат и Остоженка, другим – зеленые просторы Свиблово. И как исключать из элитных «Корону» на проспекте Вернадского или «Green Hous» на ул. Гришина?

Требования к инфраструктуре дома зависят от его размера, а также от социально-профессионального состава будущих жильцов. К примеру, один из лучших домов Москвы «Агаларов-хаус» (в нем 34 квартиры) заселен по большей части людьми публичных профессий - звездами телевидения, искусства, шоу-бизнеса. Отсюда и развитая общественная зона дома. Здесь большое патио с бассейном, созданы все возможности для общения.

Но в 6-12-квартирном клубном доме инфраструктура может быть минимальной. Она компенсируется развитой инфраструктурой района. В то же время дом-город немыслим без полной и развитой инфраструктуры и сервиса высшего класса.

Отсутствие определенности в критериях элитности жилья затрудняет выработку практических рекомендаций инвестору-застройщику, желающему оперировать на этом рынке.

На наш взгляд, причина неопределенности – в отсутствии статистического исследования объектов. Поэтому мы сочли необходимым сформировать как можно более широкую базу объектов, «претендующих» на звание элитных.

Мы исходили из следующих принципов

В результате, мы собрали информацию о более чем 200 адресах в Москве, где построены в 1998-2001 гг., строятся или намечаются к строительству со сроками ввода в 2002-2003 гг. жилые дома с удельной ценой предложения квартир на первичном рынке от $1 тысячи за кв. м и выше (по состоянию цен предложения на конец 2001 года).

После изучения характеристик этих объектов, была сформирована база данных о лучшей сотне домов Москвы («Топ-100»), квартиры в которых предлагаются на первичном рынке. Она включает 92 адреса (объекта), 6548 квартир общей площадью 1,02 млн. кв. м.

Из них в ЦАО - 72 адреса (2133 квартиры, 364,7 тысяч кв. м), в ЗАО - 11 адресов (2330 квартир, 348,1 тысяч кв. м), в СЗАО - 8 адресов (1285 квартир, 177,6 тысяч кв. м), в САО - 1 адрес (800 квартир, 130 тысяч кв. м).

В том числе введенных в строй (планируемых к вводу)
в 1998 году - 11 объектов (591 квартира, 102,4 тысяч кв. м),
в 1999 - 18 объектов (643 квартиры, 116,1 тысяч кв. м),
в 2000 - 20 объектов (1390 квартир, 252,7 тысяч кв. м),
в 2001 - 23 объекта (1151 квартира, 175,5 тысяч) кв. м,
в 2002 - 19 объектов (1973 квартир, 243,6 тысяч кв. м),
в 2003 - 1 объект (800 квартир, 130 тысяч кв. м).

По ценовым диапазонам в базу данных включены объекты со средней ценой 1 кв. м: $1-2 тысячи – 12,5%, $2-4 тысячи – 71,6%, $4-8 тысячи – 15,9%.
При этом в 92 процентах объектов имеются квартиры, удельная цена которых превышает $2 тысячи, и в 2,7% она достигает $10 тысяч.

Классификация объектов по размеру

В качестве основного классификационного признака нами было выбрано число квартир.

Наибольшее число объектов расположено в сегменте малых размеров: половина объектов имеет от 6 до 28 квартир, вторая половина – от 28 до 800 квартир (медиана распределения равна 28). Наиболее вероятное значение числа квартир (мода распределения) – 12. Распределение полимодально: на графике хорошо просматриваются группы объектов с достаточно узкими диапазонами количества квартир и других характеристик (числа этажей, общей площади жилых помещений объекта). Статистика позволяет выделить следующие группы:

- Р1 – “клубный дом” (6-21 квартира, 3-9 этажей, 900-6300 кв. м),
- Р2 – малоквартирный дом (24-34 квартиры, 6-14 этажей, 3300-6750 кв. м),
- Р3 – среднеквартирный дом (38-69 квартир, 6-15 этажей, 5980-14300 кв. м),
- Р4 – многоквартирный дом (77-136 квартир, 9-29 этажей, 10000-30000 кв. м),
- Р5 – «высотный дом» (149-160 квартир, 30-35 этажей, 20000-24200 кв. м),
- Р6 – «дом-город» (470-800 квартир, 21-44 этажа, 63500-130000 кв. м).

Понятно, что в малоразмерных домах площадей и квартир соответственно меньше, чем в крупных. Вследствие такой «асимметрии размеров» распределение числа квартир и общей площади жилья по группам смещены в сторону многоквартирных домов: наибольшее число квартир (46,2%) и площадей (42,6%) в группе Р6, затем следует группа Р4 (25 и 26,5% соответственно), в остальных группах эти показатели составляют от 4 до 10%.

Местоположение объектов в Москве

Большинство районов относится к ЦАО. При этом и в ЦАО, и вне его они расположены западнее оси север-юг, проходящей через центр Москвы (традиционно предпочтительная для проживания территория).

Среди районов ЦАО эксперты выделяют как самые престижные часть Арбата, Хамовников, Пресненского, которые образуют т.н. «золотую милю» Москвы.

Экологи ввели понятие «экологический резерв застройки территории» и разделили Москву на три зоны: экологически неблагополучная (отсутствие резерва, когда любое новое строительство вызовет недопустимую нагрузку на экологическую обстановку), экологически напряженная (имеется некоторый резерв для нового строительства) и экологически благополучная (только здесь еще возможно жилищное строительство).

Данные экологов показывают, что наиболее неблагополучная обстановка приходится как раз на ЦАО, а также на участки вблизи основных транспортных артерий, включая проспекты и шоссе, Садовое кольцо (СК), Третье кольцо (ТК), Московскую кольцевую автомобильную дорогу (МКАД). Относительно благополучная обстановка – в отдельных районах СЗАО (Строгино, западное Щукино) и ЗАО (Фили-Давыдково, Тропарево-Никулино, Крылатское).

Однако решение о месте строительства элитного дома принимается застройщиком и властями без учета экологической ситуации. Все рвутся в Центр, поскольку центральность местоположения автоматически обеспечивает повышенные цены продажи жилья и доходность строительства. В результате наибольшее количество исследуемых объектов приходится на Центр.

Впрочем, многие покупатели предпочитают районы не столь близкие к Центру, но имеющие свои неоспоримые достоинства – «купеческое» Замоскворечье и Якиманку, респектабельные Фрунзенскую набережную и Мосфильмовскую улицу, водно-зеленые просторы Щукино-Строгино, водно-спортивное Крылатское и т.д.

Связь размера с местоположением

В соответствии с градостроительными требованиями в историческом центре Москвы (в первую очередь в Замоскворечье, а также в прилегающих к Бульварному кольцу переулках Арбата и Хамовников) этажность вновь строящихся домов не должна выделять их из окружающей застройки, не должна перекрывать вид из окон имеющихся домов на памятники истории и архитектуры, то есть не может быть более 5-6, редко 9 этажей. В остальных районах ЦАО (вблизи Садового кольца и вне его), в соответствии со сложившейся окружающей застройкой, она ограничена 12-14 этажами, и лишь на отдельных участках может быть получено разрешение на возведение дома в 17-18 этажей. Что касается реконструируемых домов дореволюционной застройки, то они обычно имеют 3-6 этажей, а с надстроенным мансардным этажом – 4-7.

В других районах Москвы таких ограничений нет. Вот почему малоэтажные дома сосредоточены в основном в историческом центре, среднеэтажные – в других районах ЦАО, многоэтажные – вне ЦАО.

Территориальная дифференциация объектов по размеру, исходно обусловленная объективными предпосылками, служит застройщикам исторического центра Москвы и занимающимся продажей этих объектов риэлтерам основанием для развертывания агрессивной рекламной компании, объявляющей только эти районы достойными элитного жилья, а малоквартирные (клубные) дома – единственно возможным элитным жильем. Все объекты вне этих районов, и все многоквартирные объекты, независимо от качества отделки, инфраструктуры и сервиса, а также достоинств местоположения, объявляются заведомо неэлитными.

Мы исходим из других предпосылок: элитным может быть дом любого размера и в любом районе, если он обладает совокупностью потребительских свойств, удовлетворяющих самого взыскательного и обеспеченного покупателя.

Критерии качества объектов Топ-100

Класс А2 – это «стандартный» элитный проект, признаки которого подробно описаны. КлассА1 – это «эксклюзивный» проект, имеющий все признаки стандартного, но при этом обладающий дополнительными признаками, повышающими его потребительские свойства. Класс А3 – это стандартный проект «с недостатками», не требующими его исключения из класса элитных.
Класс В – это объект высокой комфортности, имеющий хотя бы один признак, не позволяющий признать его элитным.

При разделении объектов на классы по качеству рассматривались следующие признаки:

качество и экологичность ограждающих конструкций,
качество остекления,
качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения,
качество планировки дома и квартир,
качество внутренней отделки дома и квартир,
качество инфраструктуры и сервиса,
качество прилегающей территории,
качество парковки,
качество проработки внешнего архитектурного облика,
состав жильцов.

Все объекты, отнесенные к неэлитным, оказались на территории наиболее престижных районов (Арбат, Хамовники), вследствие чего средняя удельная цена квартир в этих объектах выше, чем в объектах элитных классов - поскольку объекты в центре автоматически включались в список Топ-100 по признаку высокой цены (более $2 тыс./кв. м), а объекты вне центра и с меньшей удельной ценой подвергались предварительному отбору перед включением в список).

При этом число квартир в объектах класса А1 составляет около 60% от общего числа квартир в исследуемых объектах, класса А2 – 8,5%, класса А3 – 29,3%, класса В – 6,3%. Примерно такое же распределение площади объектов: А1 – 57,6%, А2 – 9,5%, А3 – 26,7%, В – 6,3%.

В Центральном административном округе доля объектов класса А1 составляет 20,8%, А2 – 9,7%, А3 – 40,3%, В – 29,2%. Распределение числа квартир по классам качества несколько отличается уменьшением доли класса В: А1 – 25,7%, А2 – 5,1%, А3 – 50,0%, В – 17,5%.

Расположенные вне ЦАО объекты класса В в выборку не включены. Доля объектов класса А1 составляет 55%, А2 – 30%, А3 – 15%. При этом распределение числа квартир сдвинуто в сторону класса А1: 71, 10 и 19% соответственно. Аналогично распределены и площади объектов: 74, 11 и 15% соответственно.

Такое смещение распределения по классам качества числа квартир и площадей относительно распределения числа объектов отражает связь «ассиметрии качества» с «ассиметрией размеров» и «ассиметрией местоположения»: в исследуемую выборку попало достаточно большое количество объектов низших классов, расположенных в Центре и имеющих высокую цену и малые размеры, а объекты вне Центра с низкой ценой и большими размерами отбирались по более строгим критериям качества.

Полученные статистические данные служат ориентиром застройщику при выборе концепции проекта строительства дома по трем критериям – качества, размера и местоположения.

Взаимосвязь качества, местоположения и цены

На графике в координатах «качество-местоположение» нанесены точки, соответствующие значениям класса качества и рейтингу зоны местоположения для каждого объекта. Нанесены также границы диапазонов удельной цены предложения объектов от $1000/кв. м с шагом 1000. Видно, что объекты близкого качества расположены в различных по рейтингу зонах и попадают в различные диапазоны цены. Так, объекты класса А1 попадают во все шесть выделенных диапазонов, класса А2 и А3 – в четыре нижних, класса В - в три нижних. Есть и исключения: отдельные объекты выпадают из этой закономерности, и это отражает субъективную ценовую политику застройщиков.

Например, при практически одинаковом стандарте качества во всех объектах “ДОН-Строя”, удельная цена предложения в домах, расположенных в районе Щукино, составляет в среднем $1500/кв. м. В “Воробьевых горах” (район Раменки) и “Триумф-Паласе” (район Сокол) - $2100-2600/кв. м. В комплексах на Арбате - $2600 - 2800/кв. м. Следовательно, на Мосфильмовской и Соколе прирост цены одинакового по качеству жилья относительно Щукино составляет $500-700/кв. м, а на Арбате - $1000-1200/кв. м.

Объекты, расположенные в зонах, близких по рейтингу, имеют различный класс качества и находятся в различных диапазонах цен. Так, объекты в зонах с высоким рейтингом (24-29) попадают в пять верхних диапазонов, со средним рейтингом (19-24) – в три нижних (с отмеченными единичными исключениями), с низким рейтингом (16-19) – в два нижних диапазона.
Наконец, объекты, близкие по цене, могут находиться в различных по рейтингу зонах и поэтому относиться к различным классам качества.

График позволяет инвестору-застройщику решать следующие задачи:
- по данным проекта определить класс качества объекта, и с учетом местоположения площадки определить существующий на рынке диапазон удельной цены предложения объектов данного класса в данном месте
- для объекта желаемого класса качества и желаемого диапазона средней цены предложения определить целесообразные зоны местоположения, соответствующие рыночной статистике
- для данного местоположения объекта и желаемой цены предложения определить требуемый рынком класс качества.

Таким образом, статистическое исследование лучших домов-новостроек позволило ответить на вопрос «что есть элита?», выработать обоснованные критерии классификации элитных жилых объектов по качеству и размеру о получить объективную оценку соотношения качества, местоположения и цены объектов.

Г. М. Стерник,
главный аналитик РГР,
зам. гендиректора Агентства экспертизы инвестиционных проектов.