1. Рынок недвижимости: подводные камни, как их обойти... 2. Сам себе
риэлтор... 3. Эксклюзивный договор... 4. "Эксклюзив" на рынке недвижимости - договор не
на словах, а на деле... 5. Нет договору инвестирования! Даешь договор
купли-продажи!.. 6. Зачем строителю риэлтор?.. 7. Индивидуальное строительство... 8. Частный инвестор на
рынке коммерческой недвижимости Уфы... 9. С агентами не расставайтесь... 10. Нотариальная доверенность... 11.
В ожидании покупателя... 12. Аренда: источник дохода или причина инфаркта?.. 13. Время
снимать квартиры... 14. Аренда без конфликтов... 15. Ассоциация Профессиональных участников рынка недвижимости
Республики Башкортостан (ПУРН РБ) предостерегает... 16. Покупка квартиры: как уберечься от
мошенников?.. 17. Что нам стоит взять задаток… 18. Экономия стоит дорого... 19. Бесславный
конец черного маклера... 20. Риэлтерский бизнес: причины провала успешных агентств недвижимости... 21.
Для того чтобы двигаться вперед, а не стоять на месте,
риэлторы должны задуматься, зачем существует их бизнес...
1. Рынок недвижимости:
подводные камни, как их обойтиВ последнее время резко возросло количество
исковых заявлений в суд, направленных на расторжение сделок купли-продажи недвижимости.
Исковая давность по сделкам составляет 3 года для оспоримых и
10 лет для ничтожных. Расцвел бизнес, в котором действующими лицами
являются прежние жильцы и адвокаты. Появился целый круг нечистоплотных людей,
которые пользуются рыночной конъюнктурой и зарабатывают на этом деньги, оставляя
добросовестного приобретателя недвижимости у "разбитого корыта". В одном из районных
судов рассматривалось дело гр. С. Два года назад он проживал
вдвоем с матерью в однокомнатной квартире и приватизировал ее на
мать, подделав свою подпись на заявлении - отказе от участия
в приватизации. По каким-то причинам агентство по приватизации не проверило
должным образом соответствие подписи заявителя. В декабре 1998 года квартира
была продана за 150 тыс. рублей. Мать с сыном переехали
в город Иваново, купив за 20 тыс. рублей частный дом.
И вот в апреле 2002 г. С. появляется в городе,
нанимает адвоката и подает исковое заявление о признании незаконным приватизации
жилья и расторжении сделки купли-продажи. Экспертиза показала, что подпись в
отказе от приватизации подделана и в итоге, сделка купли-продажи была
расторгнута. При этом добросовестный приобретатель квартиры подал встречный иск и
получил исполнительный лист на взыскание 150 тыс. рублей с матери
С. Но она является нетрудоспособной (достигшей пенсионного возраста), шанс получить
эти деньги небольшой. Рыночная стоимость квартиры С. на сегодня 450
тыс. рублей. С. ничто не мешает приватизировать ее и продать
ее за эту цену.
Только обращение в сертифицированную фирму, профессиональная ответственность
которой застрахована в страховой компании, может обезопасить Вас от возникновения
непредвиденных последствий. Причем 100 % гарантии не может дать никто,
но свести риск к минимуму, путем юридической проверки чистоты сделки,
можно. И главное, страхование профессиональной ответственности, может явиться для Вас
спасительным зонтиком. Сертифицированные фирмы застрахованы в страховой компании. Поэтому, если
у Вас возникли проблемы, связанные с расторжением сделки, то страховая
компания выплатит Вам страховку немедленно, не дожидаясь судебного разбирательства.
Поэтому не
обращайтесь к сомнительным посредникам, к информационным агентствам, которые не имеют
сертификат и страховку. Услуги риэлторов не могут составлять 500 рублей,
как у информационных агентств, потому что работа по продаже недвижимости
предполагает большой комплекс юридических проверок, сбора и подготовки правоустанавливающих документов
к сделке, регистрации сделки в Регистрационной палате. Солидная фирма имеет
солидный офис, содержание и обслуживание которого тоже стоит немалых денег.
Чтобы продать объект недвижимости фирма вкладывает деньги в рекламу, в
продвижении объекта на рынке. Агент недвижимости в риэлторской фирме -
это высококвалифицированный работник, прошедший обучение на курсах в БАГСУ, выдержавший
экзамен.
Риэлтор никогда не берет деньги за показ квартиры, как
это делают "информационщики". Бывает, что клиент, прежде чем купить квартиру
осматривает до 40 объектов!
Если Вы обратились к риэлторам, требуйте
- во-первых, сертификат на риэлторскую деятельность (первые сертификаты в Республике
Башкортостан выданы 6 декабря 2002 г.), во-вторых, страховой полис, которые
Вам должны показать и при необходимости копии Вы можете получить
на руки. А если к Вам пришел агент, то требуйте
к вышеперечисленным документам и доверенность от фирмы на право представлять
ее интересы. 2. Сам себе риэлторВы решили купить квартиру без обращения
в риэлторскую фирму. Это Ваш выбор. Мы, профессиональные юристы -
риэлторы, готовы помочь Вам и в этом, несмотря на то,
что раскрываем свою "кухню", свои секреты. Дело в том, что
мы ратуем за то, чтобы рынок недвижимости был прозрачен, чтобы
на нем не было криминала и черных маклеров, работающих без
сертификатов и страховании ответственности. Не секрет, что основная работа риэлтора
заключается в снижении рисков клиента при покупке недвижимости. Поэтому, покупая
недвижимость самостоятельно, вы должны проверить продавца, его документы на квартиру,
"историю" квартиры и свести риск к минимуму. Проверьте приобретаемую недвижимость
на предмет юридической чистоты, и можете смело заключать сделку. Какие
это юридические риски, мы перечислим ниже.
Обстоятельства, которые могут привести к
признанию сделки недействительной:
1. Предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены
с нарушением прямых требований законодательства, в том числе: не было
получено требуемых Законом разрешений, заявлений, в частности: а) согласия супругов
на распоряже-ние имуществом, приобретенным в период брака, в том числе
для квартир ЖСК; б) отказов соседей или сособственников от преимущественного
права покупки; в) разрешений органов опеки и попечительства на совершение
сделки с квартирой, в которой несовершеннолетний был прописан на момент
приватизации, но не был включен в число собственников; являлся собственником
квартиры или был зарегистрирован в этой квартире на момент совершения
сделки.
2. Заключена сделка, запрещенная Законом, в том числе дарение
от имени малолетнего; договор купли-продажи, где покупателем являлся несовершеннолетний, а
продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законного представителя
или опекуна.
3. Доверенность, по которой заключалась сделка, не была
оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
4. Выявлены нарушения
Закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, вследствие которых договор
передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном
порядке: а) в число собственников не включены лица, временно выбывшие,
в частности, в армию, места лишения свободы, и от них
не предоставлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ
заявление об отказе от приватизации или доверенность на представление их
интересов при заключении договора передачи; б) лица, выбывшие из отчуждаемой
квартиры в дома престарелых или ин-валидов, интернаты, не включены в
число собственников при приватизации квартиры членами их семьи (если с
момента вы-писки до момента приватизации не прошло 6 месяцев); в)
выдан ордер или распоряжение на заключение договора найма на квартиру,
из которой предыдущий наниматель выбыл в дом престарелых или инвалидов,
интернат; г) не включены в число собственников лица, признанные судом
безвестно отсутствующими; д) в момент приватизации в квартире состояли на
регистрационном учете лица, объявленные судом умершими; е) у лиц, зарегистрированных
в отчуждаемой квартире на момент приватизации, был хотя бы один
ребенок, нигде не состоящий на регистрационном учете.
5. Хотя бы
один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы
один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или
психоневрологическом диспансере.
6. Отчуждаемая квартира обременена правами третьих лиц, в том
числе есть снятые с регистрационного учета в армию, места лишения
свободы, с постановкой на временный учет по новому месту жительства
или не вставшие на регистрационный учет по новому месту жительства.
7. В отчуждаемой квартире есть лица, снятые с регистрационного учета
в связи с признанием судом их безвестно отсут-ствующими.
8. Дом,
в котором находится отчуждаемая квартира, идет под снос или стоит
в планах на реконструкцию с отселением.
9. В отчуждаемой квартире
произведена "неузаконенная" перепланировка.
10. В доме, где находится отчуждаемая квартира,
приостановлена или не открыта (для новых домов) постановка на регистрационный
учет.
11. Отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или
запретом.
12. Несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в
отчужденной квартире нигде не состоит на регистрационном учете.
13. В
числе наследодателей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими.
14.
В числе наследников отчуждаемой квартиры, имеющих право на наследство за
умершим, обнаружен несовершеннолетний ребенок, не вступивший в права наследования.
15. В
числе наследников отчуждаемой квартиры, имеющих право на наследство за умершим,
обнаружено лицо, имеющее обязательную долю в наследстве и не давшее
отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.
16. За
умершим собственником (в случае общей совместной собственности) отчуждаемой квартиры наследственное
дело не открывалось.
17. Ранее заключенная сделка с отчуждаемой квартирой была
совершена при условии одновременного заключения другой сделки (как то: по
распоряжению Главы администрации, в случае проведения сделки с участием несовершеннолетних,
при продаже квартиры гражданами, относящимися "к группе риска", а также
при осуществлении одновременной продажи и покупки квартир, связанных между собой
Ст. 157 ГК РФ (п.1), в которой были обнаружены нарушения,
перечисленные выше.
Проверив недвижимость по всем вышеуказанным критериям, Вы можете
смело заключать сделку. Не получается самостоятельно - обратитесь к профессионалам…
3.Эксклюзивный договорЛучший и самый надежный способ решить Вашу жилищную проблему
- заключить эксклюзивный договор с агентством недвижимости, деятельность которого застрахована
в страховой компании. По эксклюзивному договору только выбранное Вами агентство
может заниматься вопросами, связанными с Вашей недвижимостью, для чего в
договоре делается юридическая оговорка примерно следующего содержания: "на период действия
настоящего договора Клиент не может заключать договоров и соглашений с
иными юридическими или физическими лицами, предмет которых полностью или частично
совпадает с предметом настоящего договора". Такой оговорки бояться не следует.
Вот семь преимуществ, которые появятся у Вас, как только Вы
заключите эксклюзивный договор.
1. Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Сегодня
каждая десятая сделка с недвижимостью оспаривается и является конфликтной. Это
происходит из-за мошеннических действий "черных" маклеров, крими-нала. Давая информацию во
всевозможные агентства или позвонив по объявлению "куплю квартиру без посредников",
вместо встречи с покупателями Вы рискуете нарваться на мошенников. Только
если Вы заключаете эксклюзивный договор с лицензированным агентством, фирма полностью
отвечает за сделку и Вашу безопасность.
2. Защита экономических и правовых
интересов продавца. Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение
сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случай-ная ошибка и другие
нюансы прохождения сделки не скажутся на Вас, т.к. весь ход
сделки строго отслеживается фирмой. Именно после заключения эксклюзивного договора Вы
становитесь не просто одним из продавцов на рынке недвижимости, а
клиентом солидной фирмы, имеющим право на любые бесплатные консультации и
юридическое сопровождение.
3. Реальная оценка квартиры. Агент, который просто услышал описание
Вашей квартиры по телефону и тут же назвал цену -
не профессионал. Риэлторы ежедневно анализируют спрос и предложение, цены реальных
продаж, а не цены предложения, указанные в рекламе. Кроме того,
производится анализ с учетом расположения недвижи-мости, этажности, экологии, криминогенной обстановки
в микрорайоне и т.д. и т.п. Такой подробный анализ позво-ляет
реально оценить квартиру, показать покупателю все ее достоинства и продать
квартиру по максимальной цене.
4. Экономия времени и ненужных контактов. Продавец,
обзванивающий все подряд агентства, подобен че-ловеку, стоящему много часов в
центре города и кричащему: "Продаю квартиру!". Это не лучший способ
продать квартиру, риск попасться в руки мошенникам очень большой. К
тому же при такой продаже круг лиц, узнавших, что в
скором времени у Вас окажется достаточно крупная сумма денег, значительно
расширяется. Поручив эксклю-зивную продажу лицензированной фирме, Вы экономите время, уменьшаете
количество рискованных контактов
5. Эффективная схема рекламы. Заключая эксклюзивный договор, агентство
и агент обеспечивают Вас наиболее полной и широкой рекламой. При
эксклюзивной рекламе охватывается максимальное число информационных источников: данные по собственной
базе агентства, квартира рекламируется во всех профессиональных изда-ниях города, в
интернетовских базах данных. Следует учесть, что непосредственно за рекламу Вы
не платите, а реклама в профессиональных изданиях удовольствие дорогое.
6. Возможность
продать квартиру по максимальной цене. Покупатель знает, что история эксклюзивных
квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше.
Зная, что квартира проверена, агенты пред-лагают ее своим покупателям в
первую очередь, даже если она чуть дороже. Профессиональные агенты знают,
что подготовленных квартир, которые можно купить "без заморочек", на рынке
недвижимости очень мало. Продавцу это дает шанс получить большую сумму,
чем если бы он продавал свою квартиру без эксклюзивного договора.
7.
Возможность работать с профессиональным опытным агентом. Если клиент отказывается от
эксклюзив-ного договора, то ему не будут навязывать такую форму работу
и не будут говорить, что с ним не будут работать.
Клиент слышит: "Ну что ж, поработаем и так". Но, после
этого, люди удивляются, что агент не звонит две недели и
мало уделяет продаже квартиры. Не заключая эксклюзивный договор, Вы сами
выбираете путь к такому "обслуживанию". Опытный агент не станет тратить
свое время без взаимных обязательств.
Обращайтесь в фирмы, являющиеся членами
Ассоциации Профессиональных участников рынка недвижимо-сти Республики Башкортостан (ПУРН РБ), которые
в свой практике используют кодекс этики риэлторов, дорожат своей репутацией.
Обращайтесь в фирмы, которые имеют хорошо отлаженные технологии, обеспечивающие безо-пасность
при расчетах своим клиентам, юридические службы по проверки всех нюансов
сделки, имеющие солидный офис, работающие исключительно на эксклюзивных договорах. 4.Эксклюзив"
на рынке недвижимости - договор не на словах, а на
делеВы решили продать квартиру? Первый этап для вас - поиск
покупателя.
Можно обратиться в агентство недвижимости, заключить с фирмой договор
на оказание риэлторских услуг, тем самым, делегировав фирме право (и
обязанность) заниматься рекламой объекта, разговорами с потенциальными покупателями, организацией просмотров
вашей квартиры. Можно все это делать самостоятельно.
Но если вы
думаете, что, обратившись в НЕСКОЛЬКО агентств, вы выиграете тактически и
стратегически, а значит, сможете быстрее решить стоящую перед вами задачу,
вы глубоко заблуждаетесь. Уважающее себя агентство не станет работать с
человеком без письменного договора. Причин тому множество.
Без договора -
значит без предоставления правоустанавливающих документов на квартиру.
А это риск
оказания услуг мошенникам, которые стремятся продать "нечистый" объект, либо вообще
чужое жилье. При заключении эксклюзивного договора с клиентом, агентство прежде
все-го проверяет, является ли человек, желающий продать квартиру, ее законным
собственником. Клиент передает фирме свои документы на квартиру, которые тщательно
проверяются на подлинность.
Во многом эксклюзивности рынка, а значит снижению
рисков при сделках, способствует дея-тельность ассоциации Профессиональных участников рынка недвижимости
Республики Башкортостан (ПУРН РБ). Если агентство соглашается продавать вашу квартиру
без заключения договора - это либо агентство-новичок, недавно возникшее (скорее
всего после отмены лицензирования) и не имеющее опыта работы на
рынке или заведомо недобросовестное агентство.
Без договора - значит без
гарантии оплаты за услуги.
Агентство не станет работать с клиентом
без договора еще и потому, что любой уважающий себя профи
начнет работу только тогда, когда будет уверен, что клиент имеет
серьезные намере-ния и проделанная работа будет оплачена. При наличии договора
быстрое и качественное заклю-чение сделки для агента - означает быстрое
получение оговоренного вознаграждения. Поэтому "эксклюзив" активно рекламируется в СМИ, на
вопросы о квартире постоянно отвечает конкрет-ный агент, стараясь подчеркнуть достоинства
жилья, клиента постоянно информируют о ходе ра-боты. Агента значительно "подбадривают"
и оговоренные в договоре сроки. А вот если специа-лист не
будет уверен, что за работу ему заплатят, вряд ли он
станет за свой счет давать рекламные объявления, с увлечением отслеживать
звонки и устраивать просмотры, тратя на это свое время. Если
нет договора, то вполне возможно, что в агентство позвонил "псевдоклиент"
просто для того, чтобы узнать, сколько на сегодня стоит квартира
соседа по лестничной клетке. Такое вот бесплат-ное маркетинговое исследование заказал,
не имея серьезных намерений продавать жилье.
Без договора - значит
без полноценной рекламы.
Уже прозвучало, что без договора вряд ли
агентство станет рекламировать объект. Но даже ес-ли и захочет -
полноценного продвижения объекта на рынок не получится. Тем, кто заключил
письменный договор с фирмой - "зеленый свет" по части рекламы
в объединенной риэлторской базе ИС "Центр", в которой работают ведущие
риэлторские агентства Уфы, в газетах: "Витрина недвижимости Уфы" (журнал "Этажи"),
"Из рук в руки". Активная реклама в свою очередь со-кращает
срок экспозиции объекта. Результат будет достигнут быстрее.
Без договора -
значит без возможности решения конфликта в досудебном порядке.
Ассоциация ПУРН
РБ принимает претензии в адрес агентств, состоящих в рядах ассоциации.
Ес-тественно, вам помогут, только в том случае, если договор с
агентством заключен в письменной форме. В договоре записаны условия продажи
квартиры, зафиксированы сроки его исполнения. В случае нарушения агентством взятых
на себя обязательств, вы вправе обратиться в комиссию по защите
прав потребителей ПУРН РБ, присовокупив к заявлению эксклюзивный договор.
"Эксклюзив"
на рынке недвижимости несет плюсы и для покупателя. Ведь только
в условиях эксклюзивного рынка он защищен от некорректного поведения продавца.
Если покупатель внес аванс за квартиру, он может быть уверен,
что жилье будет продано именно ему даже, если возникнет другой
желающий и предложит большую сумму. В городах, где работают "со
звонка" продавец диктует условия, выбирая того покупателя, кто больше предложит.
Порядка на рынке это не добавляет.
Подытоживая, можно сказать, что
при продаже квартиры заключать эксклюзивный договор выгодно и безопасно для
всех участников сделки: продавца, покупателя, риэлтора.
Комитет по связям с
общественностью ассоциации ПУРН РБ при поддержке Юлии ЗИБЕРТ (Уральская палата
недвижимости)5. Нет договору инвестирования! Даешь договор купли-продажи!Какие только договоры не
приходится заключать гражданам при покупке жилья на первичном рынке! Эти
соглашения называют то договором инвестирования, то договором о совместной деятельности,
о долевом участии в строительстве, об уступке права требования и
так далее, и тому подобное. В то же время суть
отношений между сторонами совершенно ясна: одна сторона продает объект недвижимости,
а другая поку-пает.
Зачем же нужна вся эта маскировка? Во-первых,
потому, что в большинстве случаев жилье продается на стадии строительства
и либо еще не существует в природе, либо право продавца
на него еще не зарегистрировано. А во-вторых, потому, что при
заключении договора купли-продажи продавец несет определенные обязательства, которые регулируются законодательством
о защите прав потребителей. И эти обязательства гораздо более серьезны,
чем при других видах договоров.
Если обе стороны выполняют свои
обязательства и не имеют друг к другу претензий, то юридические
аспекты договора не столь важны. Но, увы, так бывает далеко
не всегда. И если дело доходит до судебного разбирательства, то
крайне важной становится каждая запятая в подписанных документах, а предмет
дого-вора вообще приобретает решающее значение.
Очень любопытный документ был представлен
участникам семинара "Развитие законодательства о не-движимости", который в конце ноября
проводился Российской академией правосудия, ГРМО и МАГР. Это аналитическая справка
по проблемам защиты прав потребителей при заключении договоров, связанных с
приобретением жилья, которая подготовлена Министерством по антимонопольной политике. Необходи-мость в
такой справке назрела из-за большого количества конфликтных ситуаций, которые возникают
в ре-зультате того, что покупатели недвижимости на первичном рынке вводятся
продавцами в заблуждение от-носительно характера договора. Антимонопольные органы, обеспокоенные обращениями
возмущенных граждан, провели свое собственное исследование. Результаты его оказались вполне
предсказуемыми, а вот выводы…
Но начнем с результатов. Они свидетельствуют
о том, что фирмы, ведущие строительство, разрабаты-вают разнообразные схемы привлечения
средств граждан и используют различные договоры: инвестирова-ния, долевого участия в
строительстве и так далее. Права и обязанности сторон в этих
документах, как пра-вило, формулируются нечетко, а общая площадь квартиры зачастую
указывается лишь приблизительно. Здесь ничего неожиданного нет, это все знают
и с этим мирятся.
Ну а теперь о выводах антимонопольного
министерства, которые потрясают устои первичного рынка недвижимости. Самое главное: большинство
договоров вводят граждан, не обладающих юридическими познаниями, в заблуждение относительно
природы договора, прав и ответственности сторон. А судебные органы, запутанные
расплывчатыми формулировками, исходят из буквального значения слов и выражений и
не признают такие договоры потребительскими. Одним словом, гражданин, заключающий договор
инвестирования (или подобный ему), считается не покупателем, а инвестором (участником
товарищества и т.д.) и поэтому не может пользоваться правами потребителя.
Но ведь люди, заплатившие деньги за свою будущую квартиру, несмотря
на название договора, считают себя не кем-то, а покупателями! И,
в соответствии с выводами антимонопольных органов, они совершенно правы не
только с житейской, но и с юридической точки зрения. Ведь
правовое содержание возникающих отношений состоит в следующем: гражданин передает контрагенту
деньги, а взамен получает квартиру.
В аналитической справке приводятся все
юридические доводы, по которым принятые сейчас типы договоров не могут
использоваться для операций на первичном рынке недвижимости. Не будем приводить
всю аргументацию по каждому из этих договоров, а ограничимся общими
позициями, которые очень ясно обозначил на семинаре ректор Российской академии
правосудия Валентин Ершов.
Придумывая различные формы договоров, их создатели руководствуются тем
положением Гражданско-го кодекса РФ, которое говорит о свободе заключения договоров,
не противоречащих закону. Но при этом то ли случайно, то
ли умышленно забывают о том, что эта свобода возможна только
тогда, когда суть отно-шений сторон не регламентируется все тем же
Гражданским кодексом. А купля-продажа недвижимости - самая что ни на
есть стандартная ситуация, подробно описанная ГК РФ.
Исходя из этого
должны разрешаться и споры, связанные с договорами на первичном рынке
недвижимости. Коль скоро стороны должны были заключить договор купли-продажи, а
было заключено иное соглашение, то эта сделка признается недействительной. Суд
должен обязать стороны привести сделку в первоначальное положение и заключить
договор, так, как положено, со всеми вытекающими последствиями. А последствия
эти таковы: при разрешении споров должен применяться Закон "О защите
прав потребителей", что так не нравится продавцам недвижимости.
Но возникает резонный
вопрос, а можно ли продать то, чего еще нет в
природе? Валентин Ершов считает, что можно. По крайней мере, в
Гражданском кодексе нет прямого запрета на продажу еще не существующих
объектов. В соответствии с законом продавец при заключении договора купли-продажи
обязуется передать, а не передает товар в собственность покупателя, а
дата заключения договора не обязательно должна совпадать с датой его
исполнения. Другое дело, что в договоре должны быть указаны данные,
позволяющие точно определить продаваемое, а описать еще не построенную квартиру
вполне реально. Более того, стороны по взаимному согласию могут изменить
условия договора, если, к примеру, реальная площадь квартиры окажется несколько
иной, чем предполагалось изначально.
Безусловно, право на недвижимое имущество возникает
с момента его государственной регистрации, так что на момент строительства
объект не существует не только физически, но и юридически. Но
и здесь нет противоречия с ГК РФ: можно продавать товар,
который имеется в наличии на момент заключения до-говора, а можно
продавать товар, который будет создан позднее. Продавец, заключая договор на
стадии строительства, подразумевает, что по окончании строительства получит права на
объект недвижимости и передаст их покупателю, после чего договор будет
считаться исполненным.
Все логично и просто. Нет никаких непонятных договоров
инвестирования, есть ясные и четкие догово-ры купли-продажи. Права покупателя защищены,
продавец несет определенную ответственность. Вопрос только в том, сумеет ли
эта красивая на бумаге схема юридических рассуждений стать общепринятой? Бу-дут
ли суды в массовом порядке применять для решения споров на
первичном рынке недвижимости положения Закона "О защите прав потребителей"?
Антимонопольные органы
настроены решительно и готовы подавать иски в защиту интересов потреби-телей.
Возможно, им удастся повлиять на ситуацию и облегчить жизнь покупателя
новостроек. Если же нет, значит в сложной ситуации ему по-прежнему
останется рассчитывать только на себя. Впрочем, теперь у граждан есть
новые аргументы в свою защиту.Комитет по связям с общественностью ассоциации
Профессиональных участников рынка недвижимо-сти Республики Башкортостан (ПУРН РБ) по материалам
информационного агентства "АСН-инфо" 6. Зачем строителю риэлтор?Квартиры в строящихся домах
продают не только сами строители, но и агентства недвижимости. Это
вызывает много вопросов. Почему квартиру рекламирует не сама строительная компания?
Не является ли заключение договора долевого участия через агентство более
рискованным с точки зрения двойных продаж? Насколько дороже обойдется квартира,
если покупать ее через риэлторскую фирму?
Сложившаяся ситуация, когда строительные
компании поручают продажу новых квартир ри-элтерам, вполне нормальна. Здесь можно
провести прямую аналогию с рынком обжитого жилья или как его
называют вторичный рынок жилья. Частными лицами квартиры на этом рынке
рекламируют-ся очень редко. В основном это делают агентства. И у
покупателей вопроса "а почему так?" не возни-кает.
В первую очередь,
не обращая внимания на рекламу, нужно выяснить, кто, собственно, прода-ет
квартиру в строящемся доме. Чаще всего это какая-либо подрядная организация,
получившая в качестве оплаты за свои услуги от застройщика определенное
количество квартир. Чтобы конвертировать жилье в деньги, нужно на эту
квартиру найти покупателя. Но у небольших строительных ком-паний нет специального
персонала, выполняющего такую работу. В этих случаях они обращаются в
агентство недвижимости. Если покупателя находят, строительная компания платит агентству комиссионные.
И платит она их из тех денег, которые получает с
дольщика. Так что говорить о завышении цен в случае, когда
квартира продается через агентство, не приходится.
Что касается опасений быть обманутым,
то, как правило, покупка квартиры через агентство предполагает большую надежность
сделки. Все-таки на сегодняшний день репутация имеет значение. Хотя практика
показывает, что есть исключения и из этого правила. В своей
работе мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда агентство не обладает
информацией обо всей цепочке документов, связывающих продавца квартиры с вышестоящими
звеньями (генподрядчик, заказчик, застройщик). Более того, агентство получает свое вознаграждение
лишь в случае продажи квартиры, то есть после заключения договора
долевого участия. Проще говоря, оно материально заинтересовано. А тогда о
какой непредвзятости в оценке условий договора может идти речь?
Однако, учитывая
сказанное выше, не следует отказываться от квартиры в строящемся доме
на том основании, что она предлагается к продаже агентством недвижимости.
Во-первых, его по-средничество риска не прибавляет. Просто нужно самостоятельно проверить
все документы, необходимые вам для долевого участия в строительстве. Во-вторых,
что касается двойных продаж, то их вероятность в этом случае
не зависит от агентства, так как договор долевого участия заключается
не с ним. Уж если строительная компания решит продать квартиру
еще раз, то риэлтору вряд ли будет об этом известно.
И в-третьих, нужно сказать, что дорожащее своей репутацией агентство недвижи-мости
вряд ли свяжется с сомнительным продавцом.
Риэлторская фирма дорожит своей
репутацией, имеет сертификат соответствия риэлторской деятельности, профессиональная ответственность риэлторской фирмы
застрахована в крупной стра-ховой компании.
Всем вышеперечисленным требованиям отвечает Сеть
Агентств Недвижимости "САН ЭКС-ПЕРТ".
Профессиональная ответственность застрахована в УФ ЗАО "ПСК"
на сумму ДЕСЯТЬ МИЛЛИОНОВ РУБЛЕЙ!
Сертификат соответствия качества услуг №РОСС RU
РГР ОС 02 0008 выдан 6 декабря 2002 г.7. Индивидуальное
строительствоОдним из оптимальных способов решения жилищной проблемы является строительство индивидуального
жилого дома.
В соответствии с законодательством землю под строительство дома можно
получить в собственность, в пожиз-ненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование,
временное пользование и аренду.
Получив земельный участок и пройдя "мучительную" и
длительную процедуру оформления документов на дан-ный участок, большинство граждан немедленно
начинают строительство дома и надворных построек, т. к. постанов-ление Главы
администрации г. Уфы содержит предупреждение, что в случае не освоения
земельного участка за-стройщиком в течение 2-3 лет (смотря какой срок
установлен в постановлении), участок подлежит изъятию.
Подобное поспешное освоение участка является
нарушением законодательства о градостроительстве, что в даль-нейшем может привести к
наступлению административной ответственности, а построенный дом и надворные постройки, в
соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, признаются самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Оно не вправе распоряжаться застройкой - продавать, обменивать, дарить, совершать
другие сделки. Самовольная постройка подлежит, как правило, сносу осуществившим её
лицом либо за его счет. Чтобы избежать наступления таких неприятных
последствий, необходимо получить разрешение на строительство.
В соответствии со ст. 62
Градостроительного кодекса РФ, разрешением на строительство является документ, удостоверяющий право
собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного
участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.
Разрешение на
строительство выдается Управлением архитектуры и градостроительства при Администрации г. Уфы
на основании заявлений физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их
права на земельные участки, и при наличии проектной документации, которая
при этом должна быть согласована с надзорными службами города.
Разрешение на
строительство выдается на определенный срок, в течение которого строительные работы
должны быть завершены, при необходимости данное разрешение можно продлить без
особых проблем.
Ведение строительно-монтажных работ с получением разрешения на строительство дома
позволяет в дальнейшем избежать неприятного процесса узаконения дома и других
имеющихся на участке строений.
Узаконение дома - процедура весьма сложная, требующая
от владельца дома больших материальных затрат и за-нимающая по времени
от 6 месяцев (если этим занимается специалист) и более, не
стоит также забывать и о моральном вреде, связанным с длительным
рассмотрением вопросов государственными учреждениями, принятием участия в деятельности административных комиссий
и суда, занимающихся решением вашего вопроса. Следует заметить, что административные
комиссии имеют право наложить штрафные санкции до 30 МРОТ за
возведение построек без по-лучения разрешения, а за самовольный захват земли
налагается отдельный штраф. Что касается суда, то он может принять
два вида решения: признать право собственности за застройщиком либо обязать
лицо, осуществившее самовольную постройку, снести в месячный срок указанную постройку
за свой счет, в противном случае, постройка будет снесена, а
расходы, возникшие в результате сноса дома, будут взысканы местными органами
власти с застройщика.
Строительство дома при наличии разрешения дает возможность получить
застройщику ссуду в банке, а соответ-ствующие службы города при наличии
желания у владельца могут подвести к участку коммуникации: воду, газ.
Имея
на руках разрешение на строительство застройщик может в любой момент
без особых усилий продать, об-менять или подарить незавершенный строительством индивидуальный
жилой дом после первичной регистрации данного объекта в Государственной регистрационной
палате при Минюсте РБ. При окончании же всех строительных работ
на участке владелец может зарегистрировать право собственности на дом в
Государственной регистрационной палате при Минюсте РБ, после того как приемочная
комиссия соответствующего района г. Уфы примет дом в эксплуатацию.
Таким образом,
вы смогли наглядно убедиться в положительных моментах своевременного и надлежащего
оформления всех документов, связанных со строительством индивидуального жилого дома, хотя
процесс оформления данных документов также связан с материальными затратами и
отнимает немало времени и нервов. У вас есть выбор -
вы можете оформить все документы лично, при этом потерять много
времени, или обратиться к нам.
Если вы все-таки отдали предпочтение второму
варианту и обратились за помощью в САН "ЭКСПЕРТ", то спе-циалисты
отдела регистрации сделок с недвижимостью в кратчайшие сроки проведут необходимые
согласования вашей проектной документации и получат разрешение на строительство дома
и всех надворных построек. Также мы можем помочь и в
регистрации права собственности на объект незавершенный строительством, а также поможем
ввести дом в эксплуатацию.Центральные улицы города Уфы стремительно меняют свой облик. Происходит это
благодаря расселению первых этажей под магазины, аптеки, офисы. Стремительно возросшая
арендная плата за торговые площади, офисные помещения делает выгодным вложения
в расселение квартир на "красной" линии с последующим переводом их
в нежилой фонд. Появились частные инвесторы, которые вкладывают денежные средства
в новый вид бизнеса - расселяют квартиры, переводят их в
нежилой фонд, делают ремонт, сдают в аренду площади под магазины,
офисы. Мы обратились к директору офиса Сети Агентств Недвижимости "Эксперт",
что на Проспекте Октября, 11, Востровой Регине (тел.24-13-34), с просьбой
осветить данный вопрос.
Бизнес этот приносит прибыль и имеет очень хорошие
перспективы. Мировая практика свидетельствует: вложе-ния в недвижимость являются самыми надежными
при сравнительно высоком уровне дохода.
Приведем пример для нашего города.
Весной 2000 г. предпринимателем В. была расселена 3-х комнатная квар-тира
площадью 60 кв.м на 1-м этаже на проспекте Октября. Стоимость
покупки была 12 тыс. рублей за кв.м (при цене на
аналогичные квартиры в данном районе выше этажом 8 тыс. рублей).
Таким образом, покупка обошлась в 720 тыс. рублей. При этом
прежним жильцам за эту сумму была предоставлена 3-х ком. квартира
улучшенной планировки за 620 тыс. рублей и 100 тыс. рублей
продавцы получили в качестве доплаты. Для непрофессионала кажется, что эта
операция крайне невыгодна, переплачивать 50% от рыночной стоимости ! Но
дело в том, что рынок корректирует и диктует цены. При
продаже 1-х этажей применяется методика определения цены доходным методом.
Предприниматель
В. решил, что ввиду большой проходимости здесь наилучшим использованием было
бы раз-мещение магазина, что и было сделано. Ремонт, отдельный вход,
замощение территории обошлось В. еще в 300 тыс. рублей и
три месяца работ. Итого общие затраты 1020 тыс. рублей. Затем
В. сдал магазин в аренду по цене 400 рублей за
кв.м в месяц, т.е. 24 тыс. рублей за всю площадь.
Стоимость коммунальных услуг, электроэнергии, оплата телефона, т.е. затрат, которые несет
собственник не превышает 1 тыс. рублей в месяц. Итого 23
тыс. рублей дохода ежемесячно. Разделим 23 тыс. рублей на вложения
1020 тыс. рублей, получается 2,25 % прибыли ежемесячно или за
9 месяцев ра-боты (минус 3 месяца на ремонт) 20 %
годовых.
Не густо, скажут предприниматели. Но весь фокус заключается в
том, что, во-первых, в течение года стоимость недвижимости на 1-м
этаже в этом районе выросла на 30 %! И, во-вторых,
работавшие арендаторы "раскрутили" ме-сто. Рядом появилось еще 5 магазинов, выкупленных
другими предпринимателями. Соответственно увеличилась и стоимость магазина В. Покупатели один
за другим стали предлагать В. продать магазин, на что В.
после недолгих раз-думий согласился. Стоимость продажи составила 25 тыс. руб.
за кв.м, т.е. 1500 тыс. рублей. Таким образом, общая до-ходность
после продажи составила 65 % годовых (2 % мы отняли
на износ нежилого фонда). Причем, В. используя на-логовые вычеты, этот
доход сделал официальным и не облагаемым налогом на доход.
Нетрудно
подсчитать, что срок окупаемости данного вида бизнеса для Уфы составляет
4 года. Т.е. только сдавая в аренду коммерческую недвижимость, предприниматель
за 4 года полностью окупает свои вложения, свой проект и
дальше получает чистую прибыль.
Что же касается предпринимателя В., то тот
не остановился на достигнутом и вновь вложил вырученные средст-ва в
расселение первых этажей. На этот раз он выбрал более дешевый,
но как он считает и более перспективный и интересный район,
где ожидается бум расселения в 2003 г. - это улица
Первомайская в Черниковке. Тем более что денег уже хватает на
150 кв.м. площади. А тут еще и партнеры В., оценив
его положительный опыт, решили вложиться и за-махнулись на весь первый
этаж в доме.
Можно прогнозировать, глядя на развитие рынка недвижимости
наших соседей в г.г. Екатеринбурге, Челябинске, Перми, где практически все
первые и вторые этажи на "красной" линии переведены в нежилые,
что очередь за вторыми этажами. Это очень удобно для магазинов:
первый этаж - торговая площадь, второй - бухгалтерия, кухня, комната
отдыха, директора. Да и стоимость 2-х этажей гораздо ниже стоимости
1-х этажей.
Приглашаем инвесторов к плодотворному сотрудничеству, САН "ЭКСПЕРТ" не только
расселяет 1-ые этажи, но и переводит в нежилой фонд, оформит
отдельный вход, землеотвод, согласует перепланировку, оформит все правоустанавливающие документы на
недвижимость. 9. С агентами не расставайтесь
Конфликты - неизбежные спутники
риэлторского бизнеса. Совершение сделки с жильем - процесс достаточно нервозный
для каждой из сторон, поэтому ссора между агентом и клиентом
может разгореться в любой момент. При этом закономерным исходом конфликта
зачастую становится разрыв отношений клиен-та с агентством, что чревато потерей
времени, денег и, наконец, хорошего настроения.
Сделки, которые проходят "без
сучка, без задоринки", скорее исключение, чем правило, однако искус-ство риэлторов
в целом в том и состоит, чтобы преодолевать конфликты через
совершенствовование собст-венной технологии, договорной базы и обучение сотрудников.
Но опыт
выручает далеко не всегда. Риэлторские фирмы работают с людьми, а
каждый человек уника-лен, и то, что кажется естественным и понятным
одному, оказывается совершенно неприемлемым для другого. Порой достаточно, казалось бы,
пустякового повода, чтобы вспыхнул конфликт. По мнению
директора офиса на
Проспекте Октября, 11 Сети Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ" Востровой Регины (тел.24-03-27)
клиент может начать "выяснять отношения" в случае дезинформации по поводу
стоимости квартиры, показов заведомо не устраивающих клиента объектов, низкой квалификации
или неис-полнительности агента и даже просто психологической несовместимости.
Допустим, вызванивает
вас агент, дескать, только что появилась в базе двухкомнатная квартира
(на жаргоне риэлторов -"двушка"), точь-в-точь, как вы хотели, и к
тому же по хорошей цене. Вы отпрашиваетесь с работы, мчитесь
по указанному адресу, и тут оказывается, что, говоря о стоимости,
агент "забыл" о комиссионных. Налицо повод для конфликта.
Впрочем, если
бы вы уточнили сразу, входят в цену комиссионные или нет,
этой проблемы можно было бы избежать.
Еще один пример: агент
с халатностью отнесся к выяснению характеристик жилья перед просмотром. Подъезд
оказался не чистым, а грязным, окна не во двор, а
на шумную улицу, комнаты не раздельные, а смежные и т.
п. Один такой случай можно списать на ошибку, но когда
накладки происходят одна за другой, пора задуматься о компетентности агента.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, всегда уточняйте, что ваши
пожелания касательно характеристик жилья являются не рекомендательными, а обязательными. Быва-ет,
к ссорам приводит и непунктуальность риэлтора. К примеру, он регулярно
опаздывает на просмотры, а иногда вообще забывает о договоренностях с
вами. У одних это вызывает только раздражение, но есть кли-енты,
не приемлющие опозданий, и их можно понять. Если к этой
категории относите себя и вы, во время первой же встречи
с агентом уточните, что пунктуальность - ваш конек.
Самый "скользкий" повод
для ссор - загадочный термин "психологическая несовместимость". В принципе, хороший
агент просто обязан быть хорошим психологом, учитывающим особенности личности клиента.
Сегодня он рассуждает о высоких материях с маститым художником, подыскивающим
новую мастерскую, а завтра "ботает по фене" с бритым наголо
покупателем шикарных апартаментов. Но далеко не все агенты столь виртуозны.
И, наконец, наиболее банальной причиной конфликтов нередко является и неисполнение
обязательств третьими лицами (не агентами) в ходе подготовки и проведения
сделок. Известно, что сегодня абсолютное большинство продаваемых на вторичном рынке
квартир - обмены, которые происходят в форме купли-продажи.
Выстраиваются огромные
цепочки, в которых задействованы несколько агентств. И если кто-то из
уча-стников "цепочки",
например, вовремя не освобождает жилплощадь или иным образом
нарушает условия договора, либо возни-кает какое-то непредвиденное обстоятельство, которое ни
одна из сторон не могла предусмотреть перед сделкой, все срывается.
При этом клиент предъявляет претензии, естественно, "своему" агенту. Впрочем, агент
со стажем всегда сможет достаточно быстро восстановить разорванные "цепочки". А
вот новичку с этой проблемой зачастую будет не справиться.
Тем,
кто хочет свести к минимуму саму вероятность конфликта с риэлторами,
можно посоветовать только одно - никогда не искать агента "вслепую".
При обращении в агентство с улицы или по телефонному звонку
клиент рискует нарваться на неопытного стажера, чье дежурство выпало на
этот день. И при этом неважно - крупное агентство или
нет, стажеры работают везде. Если хотите застраховаться от конфликтов -
приходите в офис, знакомьтесь, выбирайте себе агента, который вам понравился,
то есть по психологической совмес-тимости.
Но как поступать в том случае,
если, несмотря на всю вашу предусмотрительность, конфликта из-бежать не удалось?
И покупатели, и продавцы жилья нередко видят только один способ
разрешения конфликтных ситуаций - разрыв отношений с агентством. Между тем
мало кому из клиентов приходит в голову, что зачастую ситуацию
можно разрешить, что называется, малой кровью, - отказавшись от услуг
не всего агентства, а отдельно взятого агента. Для этого, в
большинстве случаев, достаточно устного обращения клиента к менеджеру агентства. Разумеется,
в этом обращении должны быть указаны причины, по которым вы
отказываетесь от дальнейшей работы с ним, при этом перезаключать договор
с риэлторской компанией не нужно, поскольку агент, как правило, не
фигурирует в нем. 10. Нотариальная доверенностьЕдва ли не каждая десятая
сделка на уфимском вторичном рынке - по оценке риэлторов -
проходит с участием доверенного лица. Доверенность позволяет переложить бремя хлопот
по сделке с недвижимостью на другого человека.
Обычно к такой
схеме прибегают в ситуациях, когда нет возможности лично заниматься решением
жилищного вопроса. Например, человек находится в другом городе или за
рубежом, не имеет свободного времени или просто по состоянию здоровья
не способен самостоятельно купить либо продать квартиру. Вот тут-то и
возникает необходимость в поверенном. Как правило, в качестве до-веренного лица
выступает родственник, друг, знакомый, а при обращении в риэлторскую фирму
- агент-риэлтор. Для того чтобы он законно представлял в сделке
интересы продавца или покупателя, нужно составить доверенность. Ее оформление не
займет много времени. Удостоверение документа нотариусом, с января 2003 года,
обойдется примерно в 300 рублей (от 3 МРОТ плюс технические
расходы - около 30 руб.). Родственные отношения с доверенным лицом
(дети, родители, супруги, родные братья или сестры) дают право получить
50%-ную скидку при предъявлении документов, подтверждающих родство, - свидетельства о
рождении, свидетельства о браке и т. д.
При составлении доверенности
личное присутствие поверенного вовсе не обязательно. Его полное имя, отчество,
фамилию и место регистрации нотариус запишет со слов доверителя. В
документе также непременно указывают сведения о самом доверителе, место и
дату подписания, срок действия (максимум три года) и реестровый номер.
Помимо этого, в доверенности нужно перечислить и все полномочия поверенного.
Например, продавец может передать своему представителю право на приватизацию жилья
(если квартира не приватизирована), сбор документов, необходимых для продажи, на
подписание договора с покупателем и получение денег. А покупатель перекладывает
на плечи по-веренного приобретение объекта и регистрацию права собственности в
установленном законом порядке.
В документе можно сразу оговорить и право
передоверия. Что это значит? Допустим, поверен-ный заболел или был вынужден
уехать. Все свои полномочия в этом случае он может передать
другому человеку, оформив у нотариуса на основании предыдущего документа новую
доверенность в порядке передоверия. Кроме старой доверенности ему придется предъявить
свой паспорт, назвать ФИО и адрес, по которому зарегистрирован будущий
поверенный. Кто именно станет новым представителем - зависит от его
предшественника, так как в первом документе возможная кандидатура не указывается.
Но смена одного поверенного другим всегда вызывает подозрения, поэтому не
исклю-чено, что при таком повороте событий вторая сторона сделки купли-продажи
просто откажется под-писывать договор, если не получит четкого объяснения причин.
Если доверитель передумал участвовать в сделке или убедился, что представитель
не соблюдает его интересы, можно в любой момент отозвать доверенность
(ст. 188 ГК РФ). Но это может сделать только нотариус,
который ее выписывал. О том, что документ признан недействительным, необходимо
своевременно сообщить поверенному. В противном случае не избежать досадных недоразуме-ний,
а то и судебного разбирательства. К примеру, не зная об
утрате своих полномочий, представитель будет по-прежнему искать покупателей и, возможно,
даже успеет продать квартиру. Более того, поверенный, уже будучи предупрежденным
об отзыве, может продолжать заниматься сделкой. По-нятно, что в этом
случае речь идет о мошенничестве. В обоих случаях суд, скорее
всего, окажется на стороне доверителя, но на судебное разбирательство уйдет
время.
В нотариальных конторах существуют стандарты оформления доверенности. "И хотя
теоретически в нее можно внести некоторые изменения и дополнения, -
утверждает Стехванова Рамиля Тальгатовна, частный нотариус нотариальной конторы на проспекте
Октября, д.11 (тел. раб. 24-16-75), - в действительности на это
нотариусы идут очень редко. Например, предсказать, какая схема будет ис-пользована
при взаиморасчетах, невозможно, а перечисление всех вариантов сильно увеличит объем
документа". 11. В ожидании покупателяРынок недвижимости в Уфе стал "рынком
покупателей": предложения многократно превышают спрос.
Продать квартиру становится искусством, которым
в полной мере владеют риэлторы.
Мы обратились в офис на Пр.
Октября, 11, Сети Агентств Недвижимости "Эксперт", ведущему риэлтору Скребковой Лилие
(тел.24-13-34) за консультацией: как повысить привлекательность продаваемой квартиры.
Квартира, как и
любой другой товар, нуждается в предпродажной подготовке. Она включает в
себя целый комплекс мероприятий: от оформления документов до непосредственной подготовки
самого жилья. Чтобы покупатель остановил свой выбор именно на вашей
квартире, жилье необходимо привести в порядок, подчеркнув все его достоинства.
Просмотр начинается с подъезда. В качестве примера можно взять несколько
квартир в одном районе, равноценных по местоположению и типу дома,
стоимости и другим основным критериям. Поиск покупателя на каждую из
них займет разное время: одна квартира "уйдет" быстрее, другая -
чуть медленнее, а третья и вовсе "зависнет". Эту разницу объяснить
нетрудно: на окончательное решение покупателя влияют и другие, "второстепенные характеристики"
жилья. На-пример, давно ли в квартире был сделан ремонт, насколько
безопасен вход...
Состояние подъезда - первое, на что обратит внимание
потенциальный покупатель. Грязный подъезд с обшарпанны-ми стенами может снизить "рейтинг"
квартиры среди аналогичных предложений. Существует несколько путей решения подобной проблемы.
Для начала поинтересуйтесь в ЖЭУ, запланирован ли ремонт вашего подъезда.
Если получите утвердительный ответ, то, возможно, лучше выставить квартиру на
продажу после завершения ремонтных работ. Если же в планы ЖЭУ
не входит приведение вашей парадной в порядок, то об этом
вам предстоит позаботиться самому. Например, самостоятельно отремонтировать лестничную площадку на
вашем этаже. Но вне зависимости от того, будет ли сделан
ремонт, необходимо подумать о чистоте подъезда: подмести площадку и лестницу,
убрать бутылки с подоконника и постелить у входа в квартиру
новый половик. А чтобы покупатель не блуждал в потемках в
поисках вашей квартиры, замените перегоревшие лампочки.
Для приведения квартиры в
порядок перед продажей совсем необязательно затевать дорогостоящий и продолжительный ремонт.
Он, как в один голос утверждают риэлторы, не отразится на
продажной стоимости жилья (если, конечно, речь не идет об элитных
квартирах). Тем не менее отремонтированное типовое жилье, как правило, быстрее
находит своего нового хозяина. В частности, состояние квартиры имеет большое
значение для покупателей, которым не по средствам осилить сразу и
переезд, и ремонт.
"Товарный вид" жилья можно улучшить разными способами.
В одной квартире достаточно поклеить обои, в другой - покрасить
двери, батареи и оконные переплеты или починить протекающие краны и
сантехнику.
Минимальная предпродажная подготовка и вовсе не требует никаких финансовых
вложений. Просто как следует проветрите квартиру и сделайте уборку. Заодно
выбросите на помойку весь хлам, который не собираетесь перевозить на
новое место жительства. Полагать, что ветхий диван или сломанный шкаф
украшают квартиру, - не стоит. Чем больше квартира загромождена мебелью,
тем меньше покажется покупателю ее площадь.
Все тайное становится явным.
Эту избитую истину агенты постоянно повторяют своим клиентам. Но иные
продавцы все равно стремятся скрыть изъяны своего жилья даже от
риэлторов. Так, одного незадачливого покупателя прельстил сделанный в квартире ремонт.
Когда бывшие хозяева вывезли всю мебель, нового владельца ждал неприятный
сюрприз. Оказалось, что свежие обои были поклеены исключительно на видных
местах. Там, где раньше стояла мебель, желтели лохмотья, оставшиеся от
предыдущего ремонта.
Иногда агент "перехваливает" жилье, и оно долго не находит
своего нового владельца. Например, риэлтер рекламирует евроремонт, которого в этой
квартире не было и в помине. В результате покупатели быстро
разочаровываются, увидев, как обстоят дела на самом деле.
К обману
другого рода можно отнести стремление продавцов повысить "ценность" жилья за
счет предметов, которые впоследствии будут вывезены. Так, владелец квартиры акцентирует
внимание покупателя на хорошей сантехнике и новых межкомнатных дверях. Но,
когда наступает время переезжать, бывший хозяин не забывает прихватить все
это добро с собой. Раньше подобные казусы происходили довольно часто.
Продавцы не только вывозили сантехнику и "под корень" срезали провод
от люстры, но даже снимали шпингалеты с окон.
Если состояние
жилья далеко от идеального, агенты советуют привести в порядок хотя
бы одно место в квартире (кухню, деткую). Это, возможно, выделит
в глазах покупателя вашу квартиру среди остальных вариантов.
Желательно освободить
перед просмотром встроенные шкафы и кладовки, чтобы продемонстрировать их покупателю.
Если ваше жилье выставлено на прямую продажу (то есть вы
собираетесь переехать в другую свою квартиру, не де-лая встречной покупки),
его лучше показывать пустым, без мебели.
Практика агентов с многолетним
стажем показывает: если хоть один член семьи не горит желанием
продавать квартиру, - она "уйдет" нескоро. Вы можете постелить ковровую
дорожку от подъезда до входной двери, но недовольный вид домочадца
отобьет у покупателя всякую охоту иметь с вами дело. Поэтому
сначала придите к общему согласию внутри вашей семьи. И последнее:
будьте доброжелательны по отношению ко всем потенциальным покупателям. Все-таки на
соседней улице может продаваться точно такая же квартира.12. Аренда: источник
дохода или причина инфаркта?Молодые супружеские пары, иногородние граждане, работающие в
Уфе, одинокие старики и многодетные семьи - самые разные люди
порой становятся нанимателями или наймодателями жилья. И настоящих драм из-за
неграмотно заключенного договора аренды случается не меньше, чем при рас-селении
коммуналок. Что нужно знать хозяевам квартир и их жильцам, чтобы
результатом сдачи и найма жилья стала нормальная жизнь в уютной
квартире, а не судебные разбирательства, потерян-ные деньги и измотанные нервы?
С этим вопросом мы обратились к начальнику отдела аренды жилой
и нежилой недвижимости офиса Сети Агентств Недвижимости "Эксперт" на Проспекте
Ок-тября, 11, Адельгильдиной Ларисе, тел. 24-87-70.
Сразу оговорюсь, что в соответствии
с новым Гражданским кодексом РФ арендовать какое-либо поме-щение может только
юридическое лицо (другими словами, организация). А когда речь идет о
физических лицах, то можно говорить о коммерческом найме. Так что,
увидев в договоре или другом документе слово-сочетание "коммерческий найм", не
пугайтесь: это та самая операция, которую все мы привыкли называть
арендой.
По существующим законам, сдавать квартиру в коммерческий найм могут только
владельцы жилья, то есть квартира должна находиться в собственности (приватизирована,
куплена, получена в подарок, в наследство и т.д.). Если вы
не единственный собственник, то прежде всего надо заручиться согласием всех,
кто владеет этой квартирой. Более того, договор найма также придется
подписать всем хозяевам данной жилплощади. Поэтому, если пожилые родители собираются
переехать жить в деревню и просят вас сдать их квартиру,
позаботьтесь заранее о нотариально удостоверенной доверенности на свое имя, которая
даст вам право заключить сделку в их отсутствие.
Целесообразно также заранее
договориться и о распределении между собственниками дохода. Увы, не-редки случаи,
когда договор найма расторгался преждевременно из-за "денежных" конфликтов между сдающими
квартиру родственниками.
Заключая договор, обе стороны сразу снимают целый ряд финансовых
вопросов: кто должен платить квартплату, оплачивать коммунальные услуги, телефон и
т. п. Кстати, телефонные переговоры - постоянная проблема, с которой
сталкиваются хозяева квартир. Ведь счет приходит порой в тот момент,
когда жильцы уже благополучно сменили место жительства и не всегда
известен их новый адрес. Чтобы избежать этого, советую накануне окончания
срока аренды получить в районном телефонном узле справку, где будет
указа-на сумма задолженности за междугородные переговоры. Таким образом, когда жильцы
будут выезжать из квартиры, им можно будет напомнить об оплате
счета. Можно также в договор найма включить пункт, предполагающий внесение
жильцами некоторой суммы, которая будет возвращена им при выезде из
квар-тиры при условии полной оплаты междугородных телефонных переговоров.
Можно, по
согласованию с нанимателем, прийти на ГТС с заявлением и отключить
"8", то есть блоки-ровать выход на межгород.
Важным фактором для человека,
желающего снять жилье, является срок действия договора. Для семей с
детьми это привязка к школе или детскому саду. Поэтому часто
встает вопрос о том, как надо составить до-говор, чтобы хозяева
не смогли его расторгнуть раньше времени. В этом случае потенциальные
жильцы мо-гут попросить включать в документ пункт о том, что
в случае досрочного выселения жильцов хозяева вы-плачивают неустойку в размере
месячной арендной платы (именно столько придется заплатить в агентство недвижимости
за поиск новой квартиры). Постарайтесь правильно понять этих людей.
Есть еще
и "психологические" проблемы: согласитесь, не так просто доверить свои родные
стены посторонним неизвестным людям. Сколько слез, скандалов и даже сердечных
приступов происходит в тот момент, когда жильцы, прожив год-два, уезжают
и хозяин "принимает" квартиру. Разбиты две тарелки, обои испачканы, царапины
на паркете. Теперь придется выложить кругленькую сумму на ремонт квартиры
и купить новую посуду... А между тем никто не пытался
учинить разгром в вашем уютном жилище. Вспомните, сколько раз вы
сами били посуду, а новые обои через пару лет выглядели
несвежими. Поэтому, сдавая квартиру, настройтесь заранее, что часть арендной платы
вам придется отложить на ремонт.
И еще одно: подписывая договор с
жильцом, хозяин должен понимать, что длительное время в его доме
будет жить другой человек. У него другие привычки, другой уклад
жизни. И на время аренды он имеет полное право чувствовать
себя в вашей квартире как у себя дома. Он может
не мыть вовремя посуду, сушить белье на балконе, приводить гостей…
Психологический
настрой, мне кажется, и есть самое важное условие для успешной
сдачи жилья. Дать объявление и составить договор вам поможет риэлтор.
Но только вы сами можете сделать так, чтобы пус-тующая квартира
воспринималась как источник дохода, а не причина инфарктов.
Обращайтесь в солидные
агентства недвижимости, такие как "САН ЭКСПЕРТ", мы гарантируем Вам быстро
и качественно подобрать нанимателя, оформить все необходимые документы и договора.13.
Время снимать квартирыВы желаете снять квартиру? Вероятно, вы осведомлены, что
на рынке аренды жилья самыми изощренными способами действуют всевозможные разновидности
аферистов, как они себя называют "информационщики".
Действительно, объявления типа "Срочно
сдам квартиру. Дешево" встречаются на каждом шагу. Если же вы
откликнетесь на подобное заманчивое предложение, то вас ожидает разочарование. И
это в лучшем случае. Не так страшно потерять время и
хорошее настроение, посетившее вас накануне нового этапа в жизни. Гораздо
печальнее, если вы, поверив такому объявлению, окажитесь без денег и
той самой "дешевой" несуществующей квартиры, за информацию о которой эти
деньги отдали.
Привлекательно низкие цены за аренду жилья предлагают лишь
так называемые информационно-справочные агентства и явные аферисты. Понятно, что с
ними никаких дел иметь нельзя, хотя распо-знать их не каждому
под силу. В их хитросплетенные сети попадаются не только "стреляные
воробьи", но и "птицы" более важные и мудрые.
Выход в
вашей ситуации все же имеется. Завязывать деловые отношения надо не
с сомнительного свойства информационными агентствами и малознакомыми личностями, а с
известными, длительное время работающими на рынке недвижимости риэлторскими компаниями, такими
как Сеть агентств недвижимости "САН ЭКСПЕРТ". "САН ЭКСПЕРТ" имеет сертификат
соответствия риэлторской деятельности и полис страхования профессиональной ответственности на сумму
ДЕСЯТЬ МИЛЛИОНОВ РУБЛЕЙ! Вы будете застрахованы от непредвиденных ситуаций, которые
могут возникнуть при сдаче и съеме квартиры.
В стандартный пакет услуг,
которые оказывает агентство недвижимости, входит консультирование: клиенту надо знать ситуацию
на рынке, уровень цен, порядок и условия оплаты жилья. Затем
агентство проводит опрос с целью выяснения параметров, качества искомого жилья,
чтобы понять, где и в каких условиях человек хочет жить.
В дальнейшем риэлтору предстоит отобрать нужную информацию, проверить права на
квартиру у хозяина, провести переговоры, подготовить документы для оформления договора,
помочь клиенту принять квартиру. Для этого необходимо убедиться в том,
что жильцу будет удобно в этой квартире нахо-диться, и найти
в ней уже существующие неисправности и недостатки, чтобы исключить необоснованные
претензии хозяев в будущем.
В этом случае за услугу вам
придется заплатить сумму, равную месячной плате за квартиру. После осмотра
жилья и по взаимному согласию всех заинтересованных сторон риэлтор оформит
договор и лишь в этом случае получит от вас деньги.
Вам, как квартиросъемщику, следует оговорить в договоре все интересующие вас
нюансы. Разумеется, что после заключения сделки вы будете своевременно вно-сить
плату за найм квартиры и соблюдать правила проживания в ней.
Такой сегмент рынка недвижимости, как аренда жилья, всегда был и
в ближайшее время останется самым востребованным. Относительно дешевые квартиры не
задерживаются больше, чем на один день; дорогие реализуются в течение
1-2 месяцев. Как правило, на каждую квартиру находится свой квартиросъемщик.
В последние годы в связи с активизацией спроса на качественное
жилье "арендный бизнес" обрел новую силу. Многие сметливые и обеспеченные
хозяева стали сдавать не только свои собственные "лишние метры", но
и специально приобретать новые квартиры для их последующей сдачи. Выясни-лось,
что средства, вложенные в недвижимость высокого класса, относительно быстро окупаются.
Итак, уровень спроса на временное жилье высокий и будет продолжать
расти. Повышение цен если и ожидается, то незначительное. Все этого
позволяет говорить об относительно стабильной ситуации на рынке аренды жилья.
Материал подготовлен начальником отдела аренды офиса на проспекте Октября, 11
"САН ЭКСПЕРТ" Адельгильдиной Ларисой (тел.24-87-70) 14. Аренда без конфликтовСогласно Гражданскому
кодексу РФ, собственник жилья (наймодатель) вправе по договору коммерческого найма
сдать свое жилье нанимателю.
Найм (или как часто пишут - аренда)
жилья всегда сопряжен с риском. Наймодатель может внезапно повысить арендную
ставку, досрочно "выставить" жильца за дверь, "забыть" возместить расходы, которые
жилец понес в связи с ремонтом снимаемого жилья. Но вероятность
такого исхода можно свести к минимуму.
Для этого достаточно следовать
нескольким правилам:
1. Всегда составляйте договор. В дальнейшем это избавит вас
от возможных недоразумений. Даже если хозяин жилья - ваш старый
приятель, договор все равно необходим. Этот документ приобретает юридическую
|
