В связи с постановкой вопроса о дальнейшем развитии производственной базы предприятий, развитием Жилищного строительства возникает вопрос о приобретении недвижимости с использованием лизинговых схем. Кроме того, лизинговая деятельность сейчас бурно развивается, применение лизинговых схем позволяет использовать уже обкатанные схемы вложения средств в производство, гарантирующие их возврат и получение дохода.

Однако использование лизинговых схем применительно к зданиям порождает массу вопросов, связанных как со схемой проведения операции, так и с ее эффективностью.

При лизинге активной части основных производственных фондов разрешены к применению ускоренные нормы амортизации, позволяющие сократить сроки лизинговой операции, снизить риск лизинговой компании по осуществлению сделки, заметно сократить цену выкупа лизингового имущества по окончании срока операции.

При лизинге зданий низкие нормы амортизации (1-1,2%) значительно снижают эффективность лизинговой операции с привлечением кредитов коммерческих банков. Кроме того, коммерческие банки не идут по определенным причинам на долгосрочное кредитование, в том числе и лизинговых операций.

Снижение эффективности лизинговой операции связано с тем, что при осуществлении сделки, когда объект лизинга находится на балансе у Лизингодателя и учитывается не как товар, а как объект основных средств, о погашении стоимости можно говорить как о величине износа, накопленного Лизингодателем за время использования объекта сделки. В результате, не затрагивая чистую прибыль предприятия, лизинговая компания может отправлять в погашение основного долга по кредитному договору только амортизационные отчисления, которые обычно предусматриваются в составе лизингового платежа. Поэтому лизинговые платежи значительно утяжеляются процентами по кредитному договору из-за низких темпов погашения основного долга.

Кроме того, срок кредитного договора обычно меньше срока лизинга, поэтому лизинговая компания должна создавать резерв для возможности более быстрого погашения кредита по договору, сопряженному с договором лизинга. А это, как правило, затрагивает интересы Лизингодателя, так как он вынужден погашать основной долг за счет чистой прибыли, оставшейся после налогообложения. Вместе с тем заметно увеличиваются лизинговые платежи Лизингополучателя.

Устранить этот недостаток можно применением повышенных норм амортизации, которые позволяли бы списывать на себестоимость лизинговых услуг большие суммы амортизации, тем самым давая возможность большими темпами погашать суммы основного долга по кредитному договору, используя как источник лизинговый платеж.

Нормы амортизационных отчислений, применение которых дает возможность Указ Президента № 685 от 23 мая 1996 г. (на уровне 5-6%), позволят увеличить эффективность лизинговой операции в целом на 3%. Это связано с большими темпами списания на расходы лизинговой компании амортизации, накопленной Лизингодателем.

Однако в настоящее время применение этого Указа невозможно (он отменен другим Указом Президента). Кроме того, в сложившейся экономической ситуации применение и этих норм амортизации ставит под вопрос эффективность использования лизинговых схем при приобретении объектов недвижимости.

В целях повышения эффективности лизинга зданий для Лизингополучателя предлагается применение повышенных норм амортизации по сделкам с объектами недвижимости.

Применение норм амортизации с коэффициентом 2. ко всем видам движимого и недвижимого имущества позволяет увеличить эффективность лизинговой операции на 5-10%. Применение повышенных норм амортизации на уровне 10% позволяет заметно снизить цену выкупа имущества по завершении сделки, так как остаточная балансовая стоимость за 2-3 года уменьшается на 20-30%, что в конечном итоге дает возможность предприятию окрепнуть и встать на ноги после завершения сделки.

Кроме применения повышенных норм амортизации, возможно рассмотрение варианта, связанного со льготой по налогу на прибыль лизинговых компаний в части погашения основного долга по кредитному договору в полном или частичном размере. По действующей льготе по налогу на прибыль налогооблагаемая база уменьшается на величину средств, направленных на погашение основного долга по кредиту, взятому на развитие производственной базы, но не более 50% от налогооблагаемой базы. Однако нет уточнения, на развитие чьей производственной базы может быть приобретен кредит. И из-за этого налоговая инспекция подразумевает, что средства должны направляться на развитие собственной производственной базы. Однако в связи с этим возникает ряд вопросов.

С одной стороны, собственником имущества является лизинговая компания, и она приобретает в свою собственность имущество, используемое другим предприятием.

С другой стороны, лизинговая компания является посредником, и говорить о том, что лизинговая компания развивает собственную производственную базу, говорить нельзя.

Поэтому возникает неопределенность с применением вышеуказанной льготы.

На наш взгляд, для лизинговой компании при приобретении имущества с последующей его сдачей в лизинг со сроком сделки более 3 лет необходимо поставить вопрос о льготе по налогу на прибыль в части погашения основного долга по кредитному договору, сопряженному с договором лизинга в полном объеме.

В результате применения данной льготы в сложившейся экономической ситуации появляется возможность говорить о лизинговой операции как о реальной альтернативе приобретения зданий за счет собственных источников, а также схеме кредитной операции.

Кроме того, предприятие, использующее лизинговую схему приобретения зданий, пользуется следующими преимуществами:

Предприятие не платит налог на имущество, так как объект является собственностью лизинговой компании.
Погашение тела кредита льготируется у лизинговой компании, в результате не затрагивается чистая прибыль предприятия, связанная с погашением основного долга по кредиту (по сравнению со схемой кредита).
Из-за ускоренного погашения тела кредита предприятие несет незначительные расходы, связанные с выплатой процентов по кредитному договору.
Из-за отсрочки выкупа и постановки на баланс Лизингополучатель имеет возможность накопить достаточные источники для выкупа этого имущества по окончании срока лизинговой операции.
Все расходы, связанные с осуществлением лизинговой операции, относятся на себестоимость реализованной продукции, чем достигается значительная экономия по налогу на прибыль.
Возможность использования площадей без больших начальных вложений.
Имущество по лизинговой сделке обычно не учитывается на балансе Лизингополучателя, а его стоимость не включается в остаток кредитной задолженности, что улучшает финансовые показатели предприятия-арендатора и, следовательно, позволяет ему привлекать дополнительные кредитные ресурсы.
Однако надо отметить, что на данном этапе развития финансового рынка существует проблема привлечения кредитных ресурсов на длительный срок. А потому лизинг зданий, являясь долгосрочной финансовой операцией, позволяет развивать материально-техническую базу предприятий без привлечения долгосрочных кредитов.

Подводя итог сказанному, для развития привлекательности лизинга зданий требуется:

Привлечение долгосрочных кредитных ресурсов под низкие процентные ставки.
Возможность применения повышенных норм амортизации для зданий.
Применение льгот по налогу на прибыль для лизинговой компании по долгосрочной лизинговой операции со сроком более 3 лет.

Источник: "ЛИЗИНГ РЕВЮ" № 4, 1997.