К сделкам, предметом которых является недвижимое имущество, законодательство традиционно предъявляет более высокие требования, нежели к сделкам с иными видами имущества. Не является исключением и договор финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества, некоторые особенности которого, а, именно государственная регистрация прав, из него возникающих, и отдельные вопросы налогообложения, будут рассмотрены в настоящей статье.

Прежде чем перейти к рассмотрению указанных вопросов, остановимся на нормах законодательства, применимых ко всем видам имущества, передаваемого в лизинг, однако в значительной степени актуальных именно для лизинга недвижимого имущества. К таким нормам можно отнести требование, предусмотренное статьёй 665 ГК РФ, согласно которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца. То есть недвижимое имущество должно быть приобретено на основании договора купли-продажи, что исключает возможность заключения договора мены или, что более важно для лизинга недвижимого имущества, осуществления лизинговой компанией самостоятельного строительства, в том числе инвестирования денежных средств в строительство новых объектов.

Второй нормой, актуальность которой обусловлена высокой стоимостью недвижимого имущества, является статья 7 Закона "О лизинге". Согласно указанной статье, срок действия договора лизинга должен быть соизмерим или превышать срок амортизации лизингового имущества. Учитывая длительность срока амортизации недвижимого имущества, который даже с применением коэффициента ускорения до 3, как правило, будет составлять не менее 10 лет, возможность и желание инвестирования лизинговыми компаниями денежных средств на столь продолжительный период в сегодняшних экономических условиях маловероятна. Однако правомерность принятия и применения указанной нормы вызывает серьезные сомнения, в силу её противоречия положениям ГК РФ (статья 610), имеющим приоритет над нормами иных гражданско-правовых нормативных актов. Согласно ГК РФ, законом могут быть предусмотрены только максимальные (предельные) сроки договора аренды. В нашем же случае закон предусмотрел минимальный срок действия договора.

Итак, вернёмся к темам, заявленным в начале настоящей статьи.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Прежде всего, необходимо обратить внимание на использование в законодательстве различной терминологии, характеризующей одни и те же правоотношения. На настоящий момент к регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом применимы следующие термины: государственная регистрация недвижимости (статья 131 ГК РФ и статья 20 Закона "О лизинге"), государственная регистрация прав на недвижимое имущество, а так же их ограничений (обременений) (статья 131 ГК РФ и Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества (статья 609 ГК РФ). Очевидно, что в перечисленных формулировках, речь идет об одном и том же - о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Последняя формулировка, содержащаяся в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), наиболее полно и точно отражает смысл действий, совершаемых на практике уполномоченными на то государственными органами.

И ещё один момент, связанный с государственной регистрацией договоров финансовой аренды (лизинга) недвижимости. В отличие от договоров аренды зданий и сооружений, регулируемых параграфом 4 главы 34 ГК РФ, которые подлежат государственной регистрации только при сроке договора не менее одного года, договора финансовой аренды (лизинга) зданий, строений подлежат государственной регистрации независимо от их срока действия (пункт 2 статьи 609 ГК РФ), поскольку иное не предусмотрено ни ГК РФ, ни ФЗ РФ "О лизинге", ни каким-либо иным законом.

Полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставлены в соответствии со статьёй 9 Закона региональным учреждениям юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенным в месте нахождения имущества. Например, в Москве таким органом является Комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Московской области - Московская областная регистрационная палата.

Для государственной регистрации права финансовой аренды (лизинга) стороны, в соответствии с Законом (статьи 16-18 и 26), предоставляют в регистрирующий орган следующие документы:

1. заявление от имени лизингодателя и лизингополучателя. В случае если соглашением сторон предусмотрено нотариальное удостоверение сделки, заявление подаётся от имени одной из сторон;

2. копии документов, удостоверяющих право собственности лизингодателя на предмет лизинга (заверенные печатью руководителя юридического лица);

3. договор финансовой аренды (лизинга) - не менее 2 экземпляров;

4. доверенность на имя лица, представляющего интересы сторон в вопросах предоставления и получения документов на государственную регистрацию прав, или документ, удостоверяющий полномочия руководителя;

5. учредительные документы лизингодателя и лизингополучателя;

6. документ, подтверждающий оплату государственной регистрации (постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 максимальная плата за регистрацию прав установлена в размере 50 минимальных размеров оплаты труда, установленных на момент подачи заявления).

Несмотря на то, что согласно статье 17 Закона, регистрирующий орган не вправе требовать у заявителя предоставление документов, не указанных в вышеприведенном перечне, регистрирующий орган, как правило, требует также предоставления следующих документов: