Специалисты, собравшиеся на "круглый стол" в особняке князя Кочубея на Конногвардейском бульваре, обсудили насущные проблемы ипотеки. В частности: как повлияет на рынок ипотечных кредитов свежепринятый закон об ипотечных ценных бумагах. По ходу дискуссии выяснилось, что влиять пока не на что.

В этой сфере за последние месяцы произошло несколько важных событий. В бюджете на 2004 год депутаты и правительство предусмотрели 4,5 млрд рублей государственных гарантий по ипотечным кредитам. Конечно, это относится не ко всей коммерческой ипотеке, а только к тем ссудам, которые идут через федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования и его филиалы. Но все равно приятно.

Несколько крупных коммерческих структур заявили о выходе на ипотечный рынок. Например, Внешторгбанк собирается в будущем году раздать ипотечных кредитов на сумму ИЗО млн. А инвестиционная компания "Тройка-Диалог" будет создавать кредитную сеть вместе с "Росгосстрахом". Инвестиционные банкиры обеспечат деньги (первоначальные вложения составят $40 млн), а страховщики предоставят свою филиальную сеть (2300 офисов во всех регионах).

Главное событие - президент подписал закон об ипотечных ценных бумагах. Теперь банки смогут выпускать сертификаты и облигации, обеспеченные заложенной недвижимостью. Это (теоретически) позволит привлекать "длинные" деньги под относительно небольшие проценты.

В общем, все симптомы бурного развития налицо.
Однако в самом начале обсуждения, организованного ИА"РосБалт" и ИИЦ "Недвижимость Петербурга", Игорь Жигунов заявил: "Ипотечного рынка в России пока нет. Он еще только начинает формироваться".

Дело не только в несовершенстве законодательной базы и специфике нашего менталитета. (Хотя и это имеет место.) Развитие ипотеки - комплексная проблема. Банковские риски остаются высокими, пока Жилищный кодекс декларирует неотъемлемое право граждан (неисправных заемщиков - в том числе) на крышу над головой. "Белых" зарплат не будет, пока сохраняется нынешний уровень ЕСН. Строителям не до ипотеки, пока дольщики бесплатно их кредитуют. Любая часть проблемы тянет за собой цепочку взаимосвязанных причин. Каждый из участников "круглого стола говорил" о своем. Но в итоге получилась довольно связная картина.

Появление на ипотечном рынке новых участников и государственных гарантий неизбежно - в перспективе - приведет к снижению кредитных ставок. Вряд ли это будет резкое падение. Но о снижении расходов по обслуживанию кредита на 3-4% специалисты говорят уверенно. Наверняка будут смягчаться - и это уже происходит - требования к заемщикам. Региональные ипотечные программы позволяют отдельным категориям заемщиков (например, молодым семьям) воспользоваться дополнительными льготами.

То есть: ипотечные кредиты становятся доступными для более широкого круга граждан. Однако это вовсе не означает, что и само жилье немедленно станет более доступным. Как справедливо заметил в своем сообщении г-н Сандалов, развитие ипотеки приведет тому, что "заработки из будущего обрушатся на квартирный рынок". Рынок, естественно, отреагирует повышением цен. И это будет продолжаться в течение нескольких лет, пока приток новых денег на рынок жилья не уравновесится адекватным ростом объемов в строительстве.

Ипотечная схема - не панацея для лечения социальных проблем. Это важная, но только часть развитого жилищного рынка. И (возможно) один из инструментов государственной жилищной политики.

Оксана ДМИТРИЕВА:

- В течение нескольких лет мы усиленно продавливали государственные гарантии по ипотечным кредитам. В этом году правительство спланировало 4,5 миллиарда рублей гарантий. Этого будет достаточно, чтобы дать старт ипотеке в широком масштабе.

Проблемы, препятствующие развитию ипотеки: первая - размер первого взноса, вторая - срок кредитования, третья - процентная ставка и четвертая - легальность доходов заемщика.

Обычно первый взнос составляет от 25 до 30%, и уже есть муниципальные программы, где бюджет берет на себя его финансирование. Сроки более или менее удовлетворительные - до 15-20 лет. Что действительно невыгодно для заемщика - это 15-18% годовых. Высокий процент и большой первый взнос могут сбить приток денег на ипотечный рынок. Один из способов решения - ипотечные ценные бумаги, второй - создание строительных сберегательных касс. Стройсберкасса выгодна и тем, у кого проблемы с доказательством легальных заработков.

Кроме того, есть варианты массового строительства жилья, в которых применяются новые технологии, снижающие себестоимость. Возможно - и до 175-ЮО/кв.м.

Игорь ЖИГУНОВ:

- Ставка по кредиту во многом зависит от того, на каких условиях кредитор привлекает ресурс. Организация рынка ипотечных ценных бумаг и ставила целью создать механизм привлечения ресурсов.

Как скоро заработает закон об ипотечных ценных бумагах, сложно сказать. На сегодняшний день рынка ипотеки нет как такового. Если мы говорим о сделках вторичного рынка с использованием ипотечных кредитов - это, наверное, 1%, а на первичном рынке ипотеки пока нет вообще. Мы разрабатываем программу взаимодействия со строительными организациями. Есть спрос на данный вид товара, рассматриваем разные схемы, измеряем риски. Строительство кредитовать нужно, и это весьма перспективно. Если удастся разработать и принять закон о защите прав инвесторов, это даст мощный толчок экономике (и развитию ипотеки).

О психологии. Да, страшно брать кредит: я не знаю, что завтра будет, придет злой банк и отберет квартиру. Нет доступной информации. На Ярмарке недвижимости висел стенд со словом "ипотека". Результатов не было. На следующий год повесили стенд со словами "кредит на покупку квартиры". Вот тогда народ пошел.

Леонид САНДАЛОВ:

- Пионерами в области российской ипотеки были иностранные банки. И никто не жаловался на отсутствие средств - наоборот, не было клиентов. Вопрос в том, как облегчить условия, необходимые для получения кредита. Если снять необходимость официально подтверждать доходы, число выданных кредитов возрастет даже не в разы, а в десятки раз. Но надо учитывать последствия. Сегодня имеет место отложенный спрос. Доступность ипотечного кредита приведет к тому, что заработки из будущего обрушатся на квартирный рынок. Предложение на вторичном рынке не вырастет. Рынок строительства связан с ненадежностью, рисками, отсутствием площадей для застройки. Кроме того, этот сегмент очень инерционен. Так что очевидный результат - рост цен. Спрос снизится лишь тогда, когда большинство тех, кто располагает какими-то деньгами, свои первичные потребности удовлетворит. Но это произойдет не раньше чем через десять лет...

Михаил ЗЕЛЬДИН:

- Доходность инвестиций в недвижимость измеряется отношением арендной ставки к цене объекта. За последние годы этот показатель снизился и сейчас составляет около 15%. При этом цена объекта росла на 20-25% в год. Эффективность вложений в недвижимость, даже самых "тупых" вроде приобретения квартиры на первом этаже, перевода в нежилой фонд и сдачи в аренду, - составляла порядка 40% годовых! На фоне этих цифр 15-20% банковских процентов по ипотечному кредиту уже не выглядят столь чудовищными. Рост цен влияет на распределение" доходности в связке "банк-заемщик". Банк на росте цен на недвижимость не зарабатывает. Хотя это снижает банковские риски: через год квартира может быть продана по цене, во всяком случае, не ниже суммы полученного кредита. Но основные выгоды имеет заемщик.

Константин ФЕДОРОВ:

- Строительная организация, до того как начнет привлекать средства дольщиков, примерно год несет по проекту довольно большие затраты. Как раз в этот период строители испытывают наибольшую потребность в привлечении средств. В том числе - от банков. В Международном банке мы разработали систему облигационного жилищного займа. Она позволяет решать несколько задач, связанных и с ипотекой, и с защитой прав дольщиков. Застройщик создает себе кредитную историю. Деньги, полученные от серьезного кредитного института, позволяют отказаться от бартера с подрядчиками и субподрядчиками. Это снижает риск "двойных продаж". Договор долевого участия никого ни от чего не защищает. Приобретая облигации, дольщики изменяют свой статус. Они становятся не инвесторами, а кредиторами. А застройщик, становясь эмитентом, раскрывает о себе такую информацию, которая недоступна обычным дольщикам. Кроме того, если уж банк вложил средства в серьезный инвестиционный проект, значит, ему можно доверять.

Максим ЕЛЬЦОВ:

- Процентная ставка зависит от чистоты залога. Грубо говоря - от возможности выселить недобросовестного заемщика. Если залог ненадежен, риски будут закладываться в процентную ставку. Как риэлтеры мы с этим сталкиваемся постоянно. Залог вроде бы есть, недвижимость растет в цене. Но "очистить" его и продать - сложно.

Только получая чистые залоги, банк может снизить риски и уменьшить процентные ставки. Возможно, это повлияет и на снижение требований по официальному подтверждению доходов.

Риэлтеры и банкиры - не то чтобы по разные стороны баррикад. Но у каждого - свое направление. Есть определенная специфика в том, как работает наш вторичный рынок, как проводятся взаиморасчеты. Риэлтеры редко показывают в договоре реальную стоимость квартиры. И не привыкли к безналичным расчетам. Максимум 5% клиентов согласны получать деньги по безналу. Мы готовы решать эти проблемы, но нужно и встречное движение. Должна появиться кредитная история, страховые компании должны предложить свои продукты; государству нужно подумать о снижении "ЕСН - это тормозит переход на "белые" зарплатные схемы...

Недвижимость и строительство Петербурга (N 49)