Принятая в России "американская схема" ипотечного жилищного кредитования в полную силу не работает: государство не выкупает залоги, рынок ценных ипотечных бумаг только зарождается, закладные к ценным бумагам пока не причислены, проценты по кредитам велики, сроки - малы.

Как исправить ситуацию, думали участники региональной банковской конференции. Они сочли необходимым принять федеральные законы "О строительных сберегательных кассах", "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья", "О кредитных бюро", "О государственной поддержке молодых семей в жилищной сфере", а также внести изменения в ГК РФ, Налоговый кодекс РФ (специальный режим для эмитентов ипотечных ценных бумаг), в правила предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья на селе. Кроме того, предполагается работа над механизмом рефинансирования ипотечных кредитов.

Даже если документы будут созданы и приняты в течение нескольких месяцев, система начнет действовать не скоро. Проект принятой резолюции разрабатывали чиновники, а у них - своя точка зрения на ипотечную проблему.

Например, руководитель дирекции региональной политики и маркетинга федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Егоров считает, что предлагаемые сегодня населению условия ипотечного кредитования вполне приемлемы: рублевый кредит под 15% годовых, срок выплаты до 30 лет, отказ от поручительства.

Под контролем администрации, заявил г-н Егоров, действует "система региональных операторов" в 51 регионе, примерно 30 регионов поставляют в АИЖК закладные. Все это, по его мнению, - большое достижение агентства. Однако при этом рефинансирование кредитов идет медленно, в агентстве остаются деньги. Чтобы система заработала, полагает г-н Егоров, надо "хотя бы остановить рост цен на жилье". А для этого, в свою очередь, в течение семи лет увеличить объем ввода жилья по стране в 2 раза.

Все решает процент

Практики точку зрения чиновников не разделяют. По их мнению, реально ипотека может заработать: при сниженных по крайней мере вдвое процентах, при сроке кредитования лет в 20 (про 30 лет никто не поверил), при участии в процессе банков (свободными резервами), страховых компаний, пенсионных фондов, а главное - при поддержке государством всех видов долгосрочного кредитования и формировании рынка закладных

Участники рынка отмечают, что монополистом на рынке кредитования физических лиц остается Сбербанк, выдающий ссуды под 17% годовых Внешторгбанк, также вышедший на ипотечный рынок, предлагает ставку 14-15% годовых. Возможно, для Пскова, где в кредитовании участвует бюджет, или для Архангельска, где средний размер ссуды составляет 30 тысяч рублей, работа с этими банками будет приемлемой, но для городов, где цены на недвижимость высоки, кредиты под такие проценты не вызывают интереса заемщиков.

В области ипотеки Россия на фоне других государств выглядит бледновато. В развитых странах доля ипотечных кредитов в кредитных портфелях банков достигает 45-50%. В России этот показатель оценивается в 1%. Перспектива для роста явно есть.

Банковский аналитик по России рейтинговой компании Standard&Poor"s Екатерина Тpoфимова обнадежила банкиров, заинтересованных в развитии ипотеки: прогноз для них - позитивный. Это подразумевает, в том числе, что банки будут ди версифицировать свою деятельность, включая в перечень услуг ипотечное кредитование.

По словам г-жи Трофимовой, для роста объемов ипотечных кредитов необходимы: экономический рост в стране, уменьшение кредитных ставок, увеличение благосостояния населения и государственная поддержка.

Первичный рынок - против

Вновь и вновь чиновники возвращаются к теме кредитования клиентов первичного рынка. Однако, как показывает практика, не факт, что "первичке" ипотека так уж нужна. Застройщики, входящие в "Союзпетрострой", в прошлом году обсуждали эту тему с руководством местного филиала АИЖК и пришли именно к такому выгоду. "Инвесторы не хотят иметь дело с несовершенной системой ипотеки, не хотят ее и граждане - под такие проценты и с требованием легальности заработка (30%-ный кредит-это 1000 долларов на члена семьи в месяц)", - говорит директор "Союзпетростроя" Лев Каплан.

Президент банка "Онего" (Петрозаводск) Сергей Савинский утверждает, что пока строители получают "бесплатные деньга" от дольщиков, ипотека не заработает. Впрочем, можно применить пресловутый административный ресурс, обязав застройщика продавать несколько квартир в доме по ипотечной схеме. В награду - хороший участок.

С другой стороны, именно отсутствие ипотеки делает "долевку" практически единственным возможным способом финансирования жилищного строительства.

Питерский вариант

"Я устал считать совещания, на которых говорят об ипотеке, - посетовал Лев Каштан. - "Союзпетрострой" еще пять лет назад ставил вопрос об ипотеке. Даже было подготовлено соответствующее распоряжение губернатора. Теперь эти документы регулярно корректируются, но ипотека так и не работает".

В 1998 году в торжественной обстановке в Таврическом дворце состоялось открытие регионального филиала АИЖК, были подписаны договоры с тремя уполномоченными банками. Результат - сотня кредитов.

Новая власть уже взялась за дело - попыталась организовать Санкт-Петербургское ипотечное агентство. Однако опять идут разговоры на уровне намерений. В частности, отметил советник председателя Комитета по жилищной политике Владислав Назаров (ранее возглавлявший региональное АИЖК), с учетом ограничений по выселению недобросовестных заемщиков, необходимо создать резервныйжилой фонд. Но при большом количестве людей, нуждающихся в срочном переселении из аварийного фонда, вопрос не может быть решен быстро и эффективно...

Так и повелось заинтересованные в диверсификации банки придумывают эксклюзивные псевдоипотечные схемы, приспосабливают их к нормативным актам - и работают, как могут.

Елена ЗУБОВА
Недвижимость и строительство Петербурга (N 49)