Прошедший год для жилищного кредитования был судьбоносным. В полку ипотечных игроков прибыло, и сегодня около двух сотен банков предлагают кредиты на покупку квартир и загородных домов. Проблемами ипотечного кредитования серьезно занялось правительство. И осенью прошлого года были приняты два важных закона: "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" и "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации", которые позволяют Пенсионному фонду размещать до 15% своих денежных активов в ипотечные ценные бумаги. От этих двух документов сегодня зависит едва ли не все будущее российской ипотеки, какой бы патетикой не казались эти слова. Вот почему беседу с первым вице-президентом Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерием Казейкиным мы начали именно с обсуждения документов.
- Валерий Семенович, прошло три месяца после принятия закона об ипотечных эмиссионных ценных бумагах. Рынок как-то ощутил на себе законодательные нововведения?

- Отчасти да. В целом в прошлом году было принято более 10 законов, которые имели отношение к развитию ипотеки, но рассматриваемые - основополагающие. Первый закон позволяет не только ипотечным операторам, каким является Федеральное агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), но и банкам выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными и недвижимостью. Первым шагом к реализации этого закона стала разработанная Центробанком инструкция, которая определяет специальные требования для банков, желающих принять участие в эмиссии ипотечных ценных бумаг. Для рынка такой закон очень важен: чем больше будет операторов ипотечного рынка, тем больше может появиться надежных ценных бумаг.

Второй закон, позволяющий пенсионным фондам размещать деньги в ипотечные ценные бумаги, хорош тем, что является источником инвестирования для игроков ипотечного рынка. У пенсионных фондов самые "длинные" деньги. Сегодня размер накопительной части средств достиг уже порядка 50 млрд. рублей. Так вот 15% денег они могут вложить в ценные бумаги.

Однако пока есть сложность в этом размещении: для сохранения пенсионных денег от инфляции эти бумаги должны приносить доход, равный самой инфляции плюс 3%. Инфляция в России по итогам прошлого года составила 12%, прибавим 3%. То есть инвестировать средства ПФ есть смысл в бумаги с доходностью не менее 15%. Владимир Путин, выступая на Госсовете, сказал, что пока считает преждевременным инвестировать средства ПФ в ипотечные бумаги. Это вызвало недоумение. Хотя президент абсолютно прав, деньги ПФ должны быть полностью защищены, но при этом должна развиваться ипотека. То, что делает АИЖК, я считаю очень разумной политикой. Агентство рефинансирует кредиты, выданные под 15% в рублях. Скоро ожидается следующая эмиссия ценных бумаг, при которой ставка может быть снижена до 13 процентов.

Ставка в 15% годовых образовалась в результате прошлогодней эмиссии АИЖК на сумму 1 млрд. 70 млн. руб., деньги были размещены под 9,69%. Это позволило первичному оператору рефинансировать кредиты в региональных отделениях на условиях 15%. Из них 1% получил оператор, 1% - региональный уполномоченный банк, 1% АИЖК и 12% - это сами деньги, их исходная цена. При использовании средств ПФ исходная цена денег будет 15%, плюс 3% маржа ипотечных операторов, получится 18 процентов.

- Выходит, если АИЖК снизит ставку до 13%, пенсионным фондам будет по-прежнему невыгодно размещать свои средства на ипотечном рынке, а банки так и останутся без "длинных" денег?

- Да, разрыв увеличится. Возникает замкнутый круг: чтобы сделать ипотеку массовой, надо снижать ставку, а чтоб сохранить пенсионные сбережения граждан, ставку снижать нельзя. Но первая эмиссия у Федерального агентства прошла очень успешно и показала, что есть инвесторы, которые могут привлекать средства с фондового рынка. Бумаги раскупили сторонние инвесторы: инвестиционные и страховые компании. Значит, банки могут уверенно выпускать ипотечные ценные бумаги. У них появятся "длинные" деньги, и ставки уменьшатся. Ведь самая большая проблема ипотеки известна - низкие доходы населения и высокие процентные ставки. Плюс к этому инфляция, которая приводит к увеличению стоимости квадратного метра жилья.

- По большому счету, весь процесс развития ипотеки "завязан" на инфляцию.

- В целом развитие ипотеки зависит от стабилизации общей экономической ситуации в стране. Если уменьшается инфляция, то уменьшаются и ставка рефинансирования, и проценты по кредиту. По прогнозам правительства, инфляция будет уменьшаться в среднем на 2% в год. В этом году ожидается уровень в 10%, через год он станет 8%, еще через год 6%. Это произойдет в 2006-2007 году. Тогда количество россиян, которые смогут взять кредит, возрастет в несколько раз и достигнет 40-50 процентов.

Когда стабилизируется общая экономическая ситуация, у населения появятся "белые" доходы, кредит станет взять проще. Если уменьшится инфляция, ПФ будут активно размещать свои деньги в ипотечную программу. В принципе, это процесс постепенный. Первыми в ипотеку "пойдут" негосударственные ПФ. Ведь ипотека сама по себе стимулирует экономический рост.

- А когда ставка начнет снижаться, заемщики, взявшие кредит на условиях 13-15% годовых, смогут рассчитывать на уменьшение процентов?

- По стандартам АИЖК для заемщиков, уже получивших кредит, предполагается снижение ставок по мере снижения ставки Федерального агентства. Что касается аккредитованных при агентстве банков, то, конечно, они тоже будут снижать ставки и для "старых", и для новых заемщиков. Например, сейчас, когда снизилась ставка рефинансирования очень многие банки уменьшили ставки по депоз