Последнее время развитие рынка ипотечного кредитования "отвечает" за две государственные задачи: решение жилищного вопроса нуждающихся россиян и - попутно - за удвоение ВВП. И банки удваивают объемы выданных ипотечных кредитов. Несмотря на то, что покупать квартиру сейчас невыгодно (цены неоправданно высокие), а при помощи ипотечного кредита - невыгодно вдвойне.

Главным "тормозом" развития ипотеки традиционно считалось нежелание банков выдавать гражданам такие "длинные" (на 20 лет) кредиты - из-за отсутствия длинных ресурсов и достойных заемщиков. Вчера вице-премьер Владимир Яковлев, повторив, что "задача государства - создать условия, чтобы человек смог приобретать жилье", предложил два варианта изыскания средств на развитие ипотеки. Первый - за счет профицита бюджета, второй - за счет сверхдоходов нефтяных компаний. При этом оказалось, что получить ипотечный кредит - уже не самая сложная проблема, с которой сталкивается желающий приобрести жилье.

Сейчас в Москве гораздо сложнее найти подходящую квартиру, чем получить ипотечный кредит. Покупатели звонят застройщикам на стадии "недорытого котлована" и слышат, что "все квартиры проданы". Проданы они обычно риэлтерам, которые выкупают квартиры оптом, не дожидаясь даже начала "нулевого цикла".

На вторичном рынке купить квартиру при помощи ипотечного кредита почти невозможно - разве что у хозяина вообще нет возможности продать ее по-другому. Во-первых, в договоре придется указывать настоящую цену квартиры (и платить с этой сделки настоящий налог) Во-вторых, продавцу придется предоставлять банку для проверки пакет из десятка документов, которые долго собираются, но быстро теряют срок годности.

Москву оштрафуют за плохое развитие ипотеки

Для развития ипотеки в госмасштабах существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно выкупает у банков выданные по его стандартам кредиты (15% годовых в рублях на 20 лет). И региональные банки стали так активно выдавать ипотечные кредиты в рублях, что у АИЖК скоро закончится лимит госгарантии по ним.

Московские банки предпочитают выдавать кредиты в валюте - АИЖК такие не выкупает. Поэтому региональный оператор АИЖК по Москве - КБ "Московское ипотечное агентство"(МИА) - пока не смог рефинансировать в агентстве ни одного кредита. По стандартам АИЖК такое поведение оператора карается штрафом - МИА-банк в прошлом году обязан был предоставить агентству закладных на 350 млн. рублей.

"На сегодня штраф не заплачен, но вопрос о его выплате стоит, - заявил "Финансовым Известиям" президент КБ "МИА" Дмитрий Будаков. - Пока мы готовим свою позицию по этому вопросу". В чем будет заключаться позиция, Будаков не уточнил, объяснив это "нежеланием нанести ущерб нашему партнеру (АИЖК. - Финансовые Известия). Но выразил надежду, что в конце февраля банк "кроме выкупа кредитов у других банков сам начнет выдавать ипотечные кредиты".

Все дорожает

Цены на квартиры растут гораздо быстрее, чем инфляция. В Госстрое считают, что в этом отчасти виновны и банки, которые деформируют рынок: заемщиков кредитуют, а в строительстве жилья не участвуют. "Предложения мало, вот цены и растут", - пояснил замглавы Госстроя Владимир Пономарев. По его мнению, банкам нужно заботиться не только о спросе, но и о предложении.

Интересно, что повышаются не только цены на жилье, но и процентные ставки по ипотечным кредитам. После того как в начале января Центробанк на 2% снизил ставку рефинансирования (вслед за официально снизившейся инфляцией), грамотные заемщики ожидали и снижения ставок по кредитам. Однако не дождались - никто из банков ставок так и не снизил. Не стали снижать ставку выкупа кредитов и в АИЖК - его гендиректор Александр Семеняка ответил "Финансовым Известиям", что "агентство снижает ставку не вслед за ЦБ и инфляцией, а в зависимости от стоимости ресурсов". А некоторые банки, например Внешторгбанк, ставку даже повысили - правда, всего на 1%.

В общем, снизить стоимость кредита для потребителя никак не удается: выплаты и комиссии - банку, нотариусу, страховщику, риэлтору - могут доходить до 15% от стоимости приобретаемого жилья. Проценты по кредитам выглядят в этом случае самым безобидным "злом".

Некоторые смогут дешевле

Одним из вариантов получения "длинных" денег для банков являются ипотечные облигации. Банкам, которые захотят привлечь деньги под выданные ипотечные кредиты, придется иметь норматив достаточности капитала (Н1) не ниже 14%, в то время как для обычных банков он составляет 10%. "Н1 должен быть выше из-за более длинных и неопределенных рисков", - пояснил первый зампред ЦБ Андрей Козлов.

В инструкции, которой ЦБ намерен регулировать деятельность "ипотечных" банков, будут и дополнительные нормативы. Соотношение выданных ипотечных кредитов к капиталу по текущей версии инструкции должно быть не меньше 10%. Это означает, что ипотечные облигации не смогут выпустить такие крупные банки, как Сбербанк и Внешторгбанк. Причем в ЦБ явно идут либеральным путем - в предыдущем варианте документа этот показатель составлял 30%.

Кроме этого ограничения (на сегодня отрезающего от выпуска облигаций все банки, кроме "ДельтаКредита" и КБ "МИА") объем эмиссии должен быть не больше величины выданных банком ипотечных кредитов, а доля частных вкладчиков в пассивах банка не должна превышать 50%.

Финансовые известия