Текст: Артем Ейсков

Помимо схемы ипотечного кредитования, о которой "Газета.Ru" не раз писала, на рынке существуют еще несколько вариантов покупки жилья с отсрочкой оплаты. Одна из них - строительные кооперативы, ЖСК.

Многим из нас знаком этот термин еще по советским временам, когда жилищные кооперативы были чуть ли не единственной возможностью получить приличное жильё за короткий срок. Спешим разочаровать ностальгирующую публику: под тем же термином скрывается совсем другой бизнес.

В качестве примера рассмотрим правила одной из разветвлённых сетей жилищных кооперативов, действующей в России - эти правила стали фактически стандартом для подобных организаций.
Основной принцип бизнеса ЖСК, этого добровольного объединения желающих получить квартиру, можно сформулировать так: "многие кредитуют покупку жилья для немногих".

Все члены кооператива делятся на две категории - на тех, кто уже может выбирать и покупать жильё (т.е. уже накопил существенную часть его стоимости) и, соответственно, тех, кто еще не накопил и посему не может... Чтобы встать в очередь на получение жилья, Вы должны накопить порядка половины требуемой суммы (стоимости квартиры). Время стояния в очереди зависит от скорости пополнения общего фонда (от чего зависит эта скорость, мы скажем ниже).

Когда Ваша очередь подходит, можно получить желаемую квартиру и вселиться в неё, но право собственности остаётся за кооперативом. Полностью Вашей квартира станет только после погашения всех платежей в кооператив, т.е. после того, как Вы выплатите ее стоимость полностью. Подчеркнем, что квартира совсем не обязательно должна быть новой - вы можете выбрать квартиру и на рынке вторичной недвижимости.

Деньги на покупку недвижимости берутся из общего фонда ЖСК, т.е. из накопленных средств всех его пайщиков. За получаемый кредит Вы платите от 1% до 3%, которые идут на обеспечение деятельности кооператива.

Понятно, что пайщиков, накопивших 10-20-30% стоимости своей будущей квартиры (они фактически и дают свои деньги в кредит тем, кто уже встал на очередь) должно быть намного больше, чем счастливчиков, готовых покупать себе жильё. Конечно, те кто уже вселился в свои квартиры, продолжают выплачивать свои взносы, сглаживая эту разницу, но, тем не менее, она остаётся.

Если говорить о деньгах, то получается, что условия ЖСК заметно выгоднее, чем при ипотечной схеме: около половины требуемых средств (цены квартиры) пайщик получает в виде очень дешёвого кредита - под 1-3% от суммы. Сравните: в ипотечных схемах оплата кредита составляет от 12% годовых в валюте до 21% - в рублях. Объясняется это тем, что кредитные средства в кооперативах привлекаются не с рынка по соответствующим ставкам, а от других таких же пайщиков, отдающих их кооперативу без всяких процентов.

У такой системы есть две возможности быть устойчивой: либо привлекать всё больше новых пайщиков, "подкармливающих" верхнюю часть очереди, либо постоянно увеличивать время ожидания стоящих в очереди.

В целом, всё это напоминает классическую финансовую пирамиду, требующую постоянного привлечения новых, "нижестоящих", звеньев. Правда, есть и одно существенное отличие, которое не позволяет назвать систему ЖСК афёрой - если соблюдаются все заявленные правила, то в конце концов все пайщики своё жильё получат. Только кто-то (близкие к вершине) - быстро, а кто-то (припозднившиеся) - "когда-нибудь".

Несмотря на апеллирование авторов схемы ЖСК к иностранному опыту, ее не корректно сравнивать с немецкими строительными сберегательными кассами (Bausparkasse). Во всех странах, где существуют строительные сберегательные кассы (ССК), огромное влияние на них оказывает государство - от прямого и очень жёсткого контроля за их деятельностью до реальной помощи вкладчикам - государство берет на себя выплату премий на накопленные средства, оплату части стоимости жилья и т.д. Кроме того, сроки накопления паёв там значительно длиннее, что позволяет равномерно распределить получение квартир (все ждут примерно одинаковое время). И, главное - собственность на приобретаемое жильё пайщик получает сразу при вселении и продолжает выплачивать паи, собственником уже являясь.

Пока не определены и юридические основания деятельности подобных кооперативов. Да, есть Гражданский кодекс, на который ссылаются организаторы. В нём в самых общих чертах прописаны правила работы потребительских кооперативов. Но Дума готовит новые законы, непосредственно регулирующие деятельность небанковских кредитных организаций, к которым относятся ССК и ЖСК. Исходя из имеющихся сведений, требования к ним будут весьма жёсткими, сравнимыми с требованиями к банкам, и не факт, что все кооперативы смогут им соответствовать.

Подводя итог, можно сказать, что система получения жилья через ССК-подобные организации жизнеспособна и иногда даже выгодна. Но в условиях юридической неопределённости и отсутствия накопленного опыта вложения в ЖСК выглядят все же рискованными.
По сути, в таких организациях практически все зависит от честности и квалификации управленцев, координирующих приток и отток денег в кооперативе.

Однако даже при абсолютно добросовестном руководстве сбой в привлечении новых клиентов (уменьшение их числа) может привести к затягиванию сроков получения жилья существующими членами кооператива, а это, в свою очередь, - свести на нет весь смысл предприятия.