Цены на недвижимость безудержно рвутся вверх не только в Москве, но и в Питере, и во многих других регионах. Весь российский рынок жилья переживает период бурного роста рынка. Аналитики уже не успевают фиксировать рекорды, которые устанавливаются практически каждый месяц. Сумасшедший спрос во многом определяется падением доллара и страхом населения перед потерей накоплений. Чтобы хоть как-то скорректировать цены, риэлторы начинают устанавливать цены в рублях или даже в евро.
Столичный масштаб

В январе рост цен на столичном рынке недвижимости немного замедлился: по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", индекс стоимости жилья вырос на 3.3%, что на 1.2% меньше, чем в ноябре и декабре 2003 года. Но это не удивительно, если учесть традиционное затишье новогодних праздников. Наоборот, темпы роста являются слишком высокими для данного периода. В январе средний уровень цен на недвижимость превысил психологически значимый барьер в $1.5 тыс. за кв. м. "Среднее значение индекса стоимости жилья теперь составляет $1501 за метр против $1453 в декабре. Эти значения являются абсолютным рекордом на протяжении всей истории столичного рынка недвижимости, и есть основания считать, что это далеко не предел", - считает Олег Репченко, руководитель "Индикаторов рынка недвижимости".

После Нового года большинство продавцов новостроек нижнего ценового сегмента в районах массовой застройки столицы, а также в городах ближнего Подмосковья подняли цены на $100-200 за кв. м. Вымывание с рынка наиболее дешевых квартир в ближайшие месяцы приведет к очередному всплеску цен на все типы жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Зато индекс доходности жилья достиг значения почти в 8 единиц от средней ставки по банковским валютным депозитам. При таком подъеме рынка за счет удорожания квартир и арендных платежей поход составляет более 50% годовых.

Не удивительно, что в таких условиях россияне стараются перевести сбережения из неликвидных долларов в доходную недвижимость. Резкие колебания американской валюты заставляют риэлторов и застройщиков пересматривать свою ценовую политику. Например, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы с 1 февраля 2004 года переходит на рублевые цены при расчете стоимости жилья. Ранее установленные цены будут пересмотрены по курсу 30 рублей за доллар. Из такого же расчета формируется и график ежемесячного повышения цен. "У покупателей должна быть актуальная информация о ценах на недвижимость, не подверженная негативному влиянию неустойчивости валютного рынка", - говорит Григорий Пирумов, начальник управления реализации жилищной программы ДИПС.

О переходе на расчете в рублях подумывают и другие столичные компании. По словам Игоря Ладычука, представителя Инвестиционного агентства недвижимости МИАН, если доллар будет падать еще несколько месяцев, цены на новостройки станут рублевыми повсеместно. Доллар останется только на вторичном рынке, где выбор валюты определяется непосредственно продавцами и покупателями. Компании не прочь были бы выставлять цены и в евро, но достаточного количества накоплений в этой валюте у населения нет. Поэтому европейские деньги скорее всего останутся в качестве вспомогательного инструмента.

Гонка за лидером

В российских регионах рубли и доллары также остаются основной валютой рынка недвижимости. И цены в провинции растут почти так же быстро, как в столице. В Питере, например, прошлый год также оказался рекордным: долларовые цены в сегменте массовой застройки выросли на 43.4%, тогда как в предыдущие годы рост составлял 30-32%. В других сегментах рынка увеличение цен еще заметнее, а на самых удачных проектах частные инвесторы могут заработать 60-70% годовых. Расчеты в рублях и евро в Питере очень редки, хотя цены в национальной валюте за 2003 год выросли значительно меньше - всего на 32.5%. Спрос в северной столице такой же ненасытный, как и в Москве. Вместе с ним растет и количество квартир, приобретенных для последующей перепродажи.

Настоящая паника в связи с падением курса доллара и снижением его покупательской способности наблюдается на владимирском рынке жилья. С сентября прошлого года цены на однокомнатные квартиры-"хрущевки" поднялись с $12 тыс. до $15 тыс. Если двухкомнатная квартира старой планировки в декабре стоила $21 тыс., то в январе уже $23 тыc. Cразу после новогодних праздников цены на неэлитное жилье поднимались в среднем на $500 еженедельно. Аналогичная ситуация складывается на рынке нового жилья: за полгода цена квадратного метра выросла на 20%. Причем при продаже квартир большую часть сделок люди предпочитают осуществлять в евро или в рублях. Как пояснили "Известиям" в риэлторских конторах, рынок вторичного жилья "подогрет" искусственно в связи с падением доверия к доллару: многие готовы вложить свои накопления в недвижимость, даже если ее цена намного завышена. В связи с этим на рынке сложилась очень благоприятная ситуация для продажи недвижимости. В то же время для Владимира, как и для многих относительно небольших областных городов, цены на элитное жилье большой площади заметно не выросли, стабилизировавшись на отметке приблизительно $500 за кв. м.

В Екатеринбурге сразу после новогодних и рождественских праздников резко подскочили цены на жилье. И раньше недешевые (от $900 до $1.5 тыс. за кв. м в элитных домах в центре города), они сразу выросли минимум на 10%. Ничего необычного в этом владельцы риэлторских фирм не видят. Просто в это время упал доллар - на пункты падения его курса поднялись и цены на квартиры, поскольку доллар США по-прежнему является расчетной единицей при продаже-покупке квартир. Риэлторы таким образом просто компенсируют свои потери. Причем подорожало все жилье - и многокомнатные квартиры в центре, и однокомнатные на окраинах. В среднем рост цен - 10-20%. Прогноз, тем не менее, благоприятный для продавцов: в начале года люди обычно раскачиваются, а потом все равно покупают.

В Саратове в 2003 году цены на недвижимость также значительно увеличились. Это ощутили и клиенты городских фирм по недвижимости, и сами риэлторы. "Особенно выросли цены на однокомнатные (в три раза) и двухкомнатные квартиры (в полтора раза), - рассказывает член саратовской ассоциации риэлторов Ирина Курдюмова. - "Двушка" со смежными комнатами в хорошем доме, которую год назад можно было купить за 400 тыс. рублей, теперь обойдется в миллион. Причем двухкомнатные квартиры по цене почти уравнялись с трехкомнатными. Одинакова стоимость квартир в центре города и квартир в районах, приближенных к центру". В три раза за последние полгода возросла аренда жилья. И если квартир, которые сдавались поденно, тогда было всего 40%, то в последнее время их количество выросло до 70%.

Цены на квартиры в Ростове-на-Дону с конца прошлого года номинируются в рублях. Ростовчанам, привыкшим оперировать цифрами в долларах, теперь в разговорах с представителями риэлторских фирм приходится брать паузу, чтобы пересчитать на более привычные у.е. В октябре прошлого года в Ростове цены на недвижимость превысили докризисный уровень, по итогам прошлого года валютные цены на квартиры выросли более чем на 20%. В декабре средняя стоимость квадратного метра жилья в Ростове составила $500. По прогнозам, тенденция роста цен сохранится. При этом риэлторы считают, что в ближайшее время в столице Южного федерального округа будет больше предложений в сегменте элитного жилья.

Среднестатистический житель Нижнего Новгорода еле успевает накопить необходимую сумму для покупки квартиры. За последний год цены на жилье в городе выросли на 30%. В конце прошлого года они достигли уровня докризисного периода 1998 года. "В 2004 году мы прогнозируем рост цен на квартиры еще на 15%", - заявил "Известиям" специалист по недвижимости Павел Родионов. Помимо традиционного роста цен риэлторы отмечают новую для Нижнего Новгорода тенденцию - цены на квартиры, расположенные в непрестижных районах Нижнего, подтягиваются к уровню стоимости жилья в центре города. Так, например, если до августа 1998 года в престижной Нагорной части города однокомнатная квартира стоила $15-16 тыс., а в непрестижном Автозаводском районе такая же выставлялась по $7 тыс., то сейчас цены почти что сравнялись. Цены на квартиры в Нижнем Новгороде по-старому определяются в долларах. Хотя риэлторы отмечают постепенный переход на рублевые операции. К тому же клиенты в последнее время охотнее расплачиваются и берут евро или рубли.

В хвосте

А вот в Новосибирске рост стоимости жилья в прошлом году не превышал роста инфляции. Но интерес к недвижимости как к способу сохранения накоплений все равно повысился. Хотя массовых инвестиций пока не наблюдается - новосибирцы, видимо, сейчас только присматриваются к событиям вокруг американской валюты. Жилье в новостройках здесь стоит до $1.5 тыс., на вторичке - $300-1 тыс. По данным председателя новосибирской ассоциации риэлторов Александра Орлова, сейчас наибольшим спросом в Новосибирске пользуются самые дешевые квартиры - однокомнатные на окраине. Рост цен на них за 2003 год составил 20-25%. Остальное жилье подорожало на 5-15%. При этом в Новосибирске уже давно, с 1999 года, цены на квартиры номинируются в основном в рублях.

В Калининграде значительного роста цен на недвижимость в последние два года не наблюдается. В областном центре средняя стоимость новостроя колеблется от $450 до $600. "Зато очень высоко в последнее время стали котироваться федеральные курорты, - сообщил "Известиям" риэлтор одной из калининградских компаний Василий Сухоруков, - Светлогорск и Зеленоградск. Стоимость жилья здесь уже сравнялась с Калининградом, а участки под индивидуальное строительство по стоимости сравнимы с престижными районами Питера. Но наибольший прогресс спроса на недвижимость наблюдается в Балтийске. Квартира, которая раньше с трудом уходила за шесть тысяч зеленых, сейчас влет продается за $15-16 тыс. Подобный ажиотаж вызван развитием транспортного комплекса города, да и дикий курорт в Балтийске привлекает все больше внимание столичным жителей. Сейчас грядет очередная волна повышения цен в указанных городах. Чтобы не раздражать потенциальных клиентов, мы планируем, сохранив цифровые значения без изменений, перейти на расчеты в евро".

Финансовые известия