За последнее десятилетие, вопреки народному поверью о том, что коммерческая недвижимость - это своего рода инвестиционная скатерть-самобранка, многие собственники на своем опыте убедились, что в условиях конкурентной среды одного владения объектом все-таки недостаточно - им еще надо умело управлять. Так что к тезису о том, что недвижимость - выгодное и надежное вложение капитала, следовало бы сделать одну поправку: при грамотном управлении.

Растущий спрос на услуги по управлению недвижимостью не мог не вызвать интерес профессионалов к этому сегменту рынка. Если в начале 1990-х гг. частные управляющие компании можно было пересчитать по пальцам, то сегодня эти компании растут, как грибы после дождя. Удивляться здесь нечему: это стабильный предсказуемый доход, который к тому же, в отличие от риэлторских "одноразовых" комиссионных, не подвержен сезонным колебаниям.

Светлана Танчак, начальник отдела управления недвижимостью компании "АЛМ-Девелопмент": "Квалифицированное управление позволяет повысить привлекательность объекта, что в результате приводит к увеличению его стоимости. Управляющей компании чаще всего передаются следующие аспекты управления: сдача помещений в аренду (рекламная компания и т.д.), клининг (то есть профессиональная уборка), охрана объекта, техническое обслуживание инженерных систем. В настоящее время заключаются преимущественно договоры на комплексное управление зданием, что объясняется желанием собственника сконцентрироваться на своем основном бизнесе, при одновременном снижении расходов на управление".

...И еще раз учиться

Западный стиль управления - дело для нас новое, и вопрос подготовки квалифицированных кадров стоит остро. Те компании, которые хотят позиционироваться в этом бизнесе "всерьез и надолго", проявляют заботу об изучении современных технологий управления. Особым признанием у профессионалов рынка пользуется американский курс по подготовке управляющих недвижимостью, который читается специалистами Национального учебного центра риэлторов при Российской гильдии риэлторов. Курс принадлежит авторитетному Институту управления недвижимостью США (IREM - Institute of Real Estate Management).

В самих Штатах членство в IREM имеют на сегодня лишь 9% от всех управляющих, но это самые квалифицированные из них, под их управлением находится 43% недвижимости. Чтобы стать членом IREM, необходимо сначала пройти курс подготовки и получить квалификацию по одной из программ. В России пока доступна наиболее универсальная и востребованная квалификация - CPM (Certified Property Manager - Сертифицированный управляющий собственностью). Из 16 тыс. членов Института 9 тыс. получили эту квалификацию.

"В 1995 г. IREM впервые в России провел пробный недельный курс совместно с Восточно-европейским фондом недвижимости, - рассказывает Александр Иванов, президент компании "Российская оценка", один из трех российских инструкторов, имеющих право преподавать данный курс от имени IREM. - В 1997 г. РГР выиграла гранд и запустила программу в России".

После успешного завершения курса анкеты, рекомендации и подготовленный слушателем бизнес-план пересылаются в США. Формальным итогом обучения, по словам Александра Иванова, является членство в IREM и квалификация CPM, которая высоко ценится на Западе. Сейчас в России очень вырос интерес к управлению торговой недвижимостью, поэтому ведутся переговоры о чтении специального курса по этой теме.

Прозрачность - залог доверия

Сама идея о том, что управляющего надо искать на стороне, внедрилась в сознание собственников не сразу.

Каро Алабян, руководитель отдела управления недвижимостью компании "Стайлз энд Рябокобылко": "В начале 1990-х гг. профессиональных управляющих компаний практически не было. У собственников тогда не было иного выхода, кроме как организовывать эксплуатацию объектов самостоятельно при помощи создания своих управляющих компаний. К этому их подталкивало и стремление получить дополнительный доход. При этом стоимость эксплуатационных расходов тщательно скрывалась".

Есть компании, которые и сейчас стараются напустить тумана и, предложив заказчику низкие расценки, взять свое при эксплуатации за счет того, что многие моменты не были детально прописаны в договоре и поэтому должны оплачиваться дополнительно. Владимир Родин, первый заместитель генерального директора группы компаний "Город", рассказал о том, что недавно к ним обратились представители крупной компании, которые хотят заменить своих управляющих - иностранную фирму, известную во всем мире. При возникновении проблем ее представители постоянно отсылают заказчика к договору и, если там данный случай не описан, отказываются выполнять работу, пока она не будет дополнительно оплачена. На оформление уходит много времени и от этого страдает бизнес.

Компанию "Стайлз энд Рябокобылко", по словам К. Алабяна, отличает полная финансовая прозрачность расходов. Здесь четко разделяются эксплуатационные расходы и плата за управление. Собственник не платит ни одного цента сверх себестоимости и может увидеть, сколько именно получает управляющая компания за свои услуги. При такой организации бизнеса искать прямую зависимость бюджета здания от платы за управление было бы не совсем корректно, считает К. Алабян, ведь эксплуатацию можно построить по-разному. Поэтому доход управляющей компании определяется не как процент от эксплуатационных расходов, а зависит от собранных с арендаторов платежей, что делает управляющего непосредственно заинтересованным в финансовых результатах собственника здания. В абсолютных величинах в элитных офисах годовой бюджет обычно закладывается на уровне $80-120 за кв.м в год, а управленческая составляющая - около $8-15.

Свои люди, сочтемся

В отличие от риэлторских услуг, рынок профессионального управления в России еще во многом остается стихийным, стандарты качества в сознании собственников еще не сформированы, и в условиях информационного вакуума поиск управляющих компаний осуществляется либо интуитивно, либо за счет личных контактов.

Владимир Родин, первый заместитель генерального директора группы компаний "Город": "Иногда к нам приходят из начинающей компании, имеющей хорошие связи с иностранцами, но не имеющей опыта управления, и говорят: "У нас есть возможность взять большие объемы коммерческих площадей в управление, но наша компания никому не известна. Не могли бы вы нам дать свой логотип?" Это нормальное сотрудничество, но о чем это говорит? Сегодня на московском рынке лишь порядка двух десятков квалифицированных управляющих компаний. Для такого огромного города - это капля в море. Остальные - это либо те, что созданы самими собственниками, либо компании, в открытых конкурсах не участвующие и получающие объемы лишь на основе личных связей".

По мнению В. Родина, рынка в сфере управления у нас пока нет: "Уже есть много компаний, предлагающих свои услуги, но про качество их работы никто ничего не знает. Владельцы коммерческой недвижимости зачастую лишены ключевой информации именно в той сфере, от которой зависит, будет ли их собственность прибыльной или убыточной, - в сфере управления".

Надо сказать, что к участию в открытых конкурсах больше стремятся именно отечественные компании, для которых управление - их основная деятельность. Для фирм, имеющих тесные контакты с владельцами зданий и потенциальными западными арендаторами управление - это скорее дополнительная услуга, которую они оказывают своим клиентам.

К. Алабян: "Мы начинаем выстраивать отношения с владельцем здания задолго до подписания договора на управление таким образом, что клиент приходит к выводу, что мы сможем управлять его объектом лучше всех. Взаимоотношения с собственником всегда были ключевым фактором в бизнесе и не только у нас, но и во всем мире. Если мы говорим о поиске подрядов на управление недвижимостью для зданий класса А (а именно про них мы и говорим), то на рынке никто ничего не говорит о зданиях, где возникают потребности в управляющей компании, но все профессиональные управляющие компании обо всем знают".

Цены на аналогичные услуги у западных компаний несколько выше, чем у отечественных. Эти дополнительные расходы оправданы, если объект рассчитан на зарубежных арендаторов, для которых важно иметь дело с фирмой, которую они хорошо знают. В зависимости от класса здания и пакета услуг, совокупные расходы по эксплуатации и управлению могут колебаться от $3 до $12 за кв.м и в некоторых "интеллектуальных зданиях", требующих особо высокой квалификации персонала, доходят до $15.

Специалисты отмечают тенденцию роста числа отечественных компаний. "Иностранцы, бесспорно, являются носителями прогрессивных управленческих технологий, - считает В. Родин, - но эксплуатационный потенциал они используют российский. Это позволило российским фирмам, освоив зарубежный опыт, предложить полный комплекс услуг и успешно конкурировать на формирующемся рынке управления". Впрочем, в наиболее привлекательном для управляющих компаний секторе недвижимости класса А западный менеджмент по-прежнему в цене.

ЖКХ тоже не дремлет

Управление имеет разную специфику в офисных и торговых комплексах. Совершенно особой сферой является эксплуатация жилого фонда. Муниципальные эксплуатационные управления по-прежнему доминируют на рынке, но их уровень сервиса уже недостаточен для собственников квартир в домах бизнес-класса, не говоря уже об элитном секторе, где возможны даже такие специфические услуги, как содержание оружейной или сигарной комнаты, холодильника для мехов или специальных лифтов с электронными чипами для доступа на отдельные этажи.

Жилищный сектор - гораздо менее доходный по сравнению с коммерческим с точки зрения управления. Для серьезных застройщиков - это вопрос не столько прибыли, сколько престижа: они предлагают своим жильцам полный комплекс услуг. И факт, что они готовы построенный объект сами эксплуатировать, говорит о серьезном отношении к качеству строительства.

Юрий Синяев, начальник отдела продаж группы компаний "Конти": "Жильцы всегда имеют выбор. Они могут нанять и другую управляющую организацию, но все понимают, что компания, которая строила дом, лучше всех разбирается в технологических схемах и коммуникациях. Важно и то, что мнение специалистов, которые возьмут на себя эксплуатацию, учитывается уже при строительстве. Стоимость, конечно выше, чем у муниципальных структур, но, если жильцы видят, что смета обоснована и нет никаких срывов в работе, то у них не возникает искушение вернуться под власть РЭУ, потому что они видят, что реально получают более высокий уровень обслуживания и рычаги влияния на выбор содержания и качества услуг".

И все же наиболее заметны перемены в управлении именно в коммерческой недвижимости. Можно сказать, что в элитных офисах и лучших торговых комплексах управленческая революция уже произошла. Причем, если раньше в основном зарубежные компании требовали привычного им западного стиля управления зданиями, то сейчас и наши фирмы, обладающие достаточными ресурсами, не хотят отставать. Класс В тоже постепенно подтягивается к этому уровню. Что касается класса С в помещениях обветшалых НИИ и предприятий, то здесь арендных платежей не хватает на управленческие "излишества", а собственники и арендаторы поневоле исповедуют более традиционную идеологию: "И так сойдет".

Журнал "Мир и дом"