К недвижимости стоит относиться просто. Есть деньги - покупай, нужны деньги - продавай. Хочешь иметь постоянный доход - сдавай недвижимость в аренду. Отметим важную деталь - чтобы сдать что-либо в аренду, вначале нужно это приобрести. То есть необходимо иметь свободные средства, причем достаточно большие.

Большинству москвичей сама мысль о том, чтобы без особой необходимости купить квартиру, офисное или торговое помещение кажется абсурдной - ведь речь идет о многих десятках и даже сотнях тысяч долларов. А за меньшие суммы ничего приличного не приобрести.

Однако, не так давно на рынке появилось принципиально новое предложение - компания "Группа Тоннэкс" приглашает всех желающих стать совладельцами коммерческой недвижимости. Программа, разработанная этой фирмой, получила название "Доходный метр", ее подробностями делится Нина Кацман, начальник отдела рекламы "Группы Тоннэкс"

В чем суть программы "Доходный метр"?

По нашей идее наша программа формирует в России новый класс - рантье. Мы даем возможность любому частному или юридическому лицу стать совладельцем объекта коммерческой недвижимости и получать ежемесячный доход, от его сдачи в аренду. Такими объектами, приносящими доход участнику программы, могут быть офисы, магазины, рестораны?

Вообще говоря, у российского частного инвестора мало вариантов вложения и защиты своих накоплений. Свежи истории типа МММ, которые наглядно показывают, чем заканчивается то, что звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой. С другой стороны, такие консервативные варианты вложения, как банки, уже не обещают высоких процентов и поэтому потеряли былую привлекательность для частного инвестора.

Вложение всех средств в собственный бизнес требует колоссальных затрат труда и огромного напряжения. Получение прибыли при покупке акций российских предприятий ненадежно и непредсказуемо. А вот вложения в доходную недвижимость . могут обеспечить надежность вложений и приносить стабильный доход.

Все эти очевидные рассуждения осложняются одним обстоятельством - для покупки действительно доходного объекта недвижимости необходим солидный капитал. Кроме того, сама процедура приобретения объекта, оценка его состояния, анализ доходности, а так же подготовка к сдаче в аренду и сама работа по сдаче в аренду требует соответствующих знаний и опыта совершения подобных сделок. Ни того, ни другого, как правило, у частного инвестора нет.

Сколько денег должен иметь человек, чтобы принять участие в вашей программе?

Минимальный размер вложений, как правило, составляет $5000.

Какой доход приносит соинвесторам участие в программе?

Участникам программы можно гарантировать доходность 15-20% годовых. Чем выше ликвидность объекта, тем больше процент дохода. Сейчас риэлторы прогнозируют дальнейшее повышение спроса на коммерческую недвижимость, так как предложения все еще не достаточно и в ближайшее время рынок вряд ли насытится. Рост цен на недвижимость часто не уступает росту цен на фондовые активы, а порой и превосходит его. Кроме того, в периоды экономического спада цены на недвижимость обычно менее "эластичны", и темпы снижения уступают темпам падения цен на акции.

Существуют ли аналоги вашей программы в России и за рубежом?

В России таких предложений для широкого круга инвесторов нет, хотя подобные проекты осуществляются иногда тесным кругом друзей и знакомых. За рубежом же такой программы существовать не может в принципе, поскольку нет проектов, связанных с недвижимостью, способных обеспечить столь высокую доходность. Кроме того, в развитых странах существует цивилизованный рынок ценных бумаг и есть возможность участвовать в инвестиционных проектах путем купли-продажи акций или облигаций.

Каким образом осуществляется отбор объектов коммерческой недвижимости? Каковы их средние характеристики?

Основным принципом отбора объектов служит соотношение между ценой покупки и предполагаемым доходом от арендной платы. Естественно, что мы стараемся купить объект возможно дешевле, а сдать дороже. Привлекательными с нашей точки зрения считаются объекты, позволяющие извлекать доходность от 30% годовых.

Средний объект, с которым мы работаем, имеет площадь 200-500 кв. м., он должен быть расположен в проходном месте. Причем не столь важно в каком именно районе, но непременно в людном месте. Желательно, чтобы объект на момент покупки его нами уже был в хорошем состоянии, хотя это не принципиально. В случае необходимости мы сами делаем реконструкцию.

Какие гарантии надежности дает своим вкладчикам "Группа Тоннэкс"?

Основной гарантией является право собственности на объект недвижимости. При этом в договоре записано, что "Группа Тоннэкс" обязуется ежемесячно выплачивать фиксированный доход и осуществлять все действия по управлению объектом. К тому же мы даем обязательство в случае необходимости выкупить долю инвестора по фиксированной цене.

Каков ваш взгляд на перспективы рынка коммерческой недвижимости в сегменте небольших объектов, таких, в какие инвестирует "Тоннэкс"?

Пока еще прибыльность от вложений в коммерческую недвижимость, по-настоящему недооценена, и поэтому есть возможность приобретать их дешевле реальной рыночной стоимости. По нашим прогнозам, такая ситуация на рынке продлится еще 2-3 года, потом просто не останется таких объектов, где соотношение цена покупки - арендная плата позволяют извлекать высокую доходность. Реальная рыночную стоимость коммерческих объектов станет очевидна, и вряд ли удастся приобрести что-либо относительно недорого.

С другой стороны, ставки арендной платы могут еще подрасти, дойти до уровня среднеевропейских, потом стабилизируются. Осталось не так много времени, но сейчас есть возможность успеть при разумных вложениях обеспечить себе пожизненный стабильный доход.

По вашим ожиданиям, будет ли меняться со временем доходность ваших объектов?

Ставка дохода для наших инвесторов не изменится, поскольку прописана в договоре. Стоимость же объектов, по нашим оценкам, должна повысится.

Какова реакция тех, кто обращается к вам, на столь необычное предложение?

Заинтересованная. Естественно, людям требуется время, чтобы разобраться во всех юридических вопросах, изучить договора, проконсультироваться со специалистами в вопросах недвижимости и юристами. Мы всегда приветствуем такой подход.

Подробнее о программе можно узнать на сайте www.tonnex.ru
Сергей Рымов