Вступление в силу закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (28 января 2003 г.) принесет не только определенность в вопросах купли-продажи сельхозземель, но и закроет недостающее звено в нормативной правовой базе регулирования земельных отношений в России. Закон вкупе с Гражданским и Земельным кодексами, Конституцией и законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" не позволит земельной реформе пробуксовывать.

Попытки включить землю в коммерческий оборот предпринимались сразу после провозглашения независимости РСФСР. Однако выглядело это бессистемно. Реформа началась после принятия в 1993 г. Конституции РФ и указа президента РФ от 24 декабря 1993 г."О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ". В то время земля служила лишь средством для реализации инвестиционных проектов и не являлась самостоятельным объектом коммерческих отношений. При реализации инвестиционных проектов земля чаще сдавалась в аренду и случаи прямой купли-продажи были довольно редки. Главное достоинство этих документов в том, что они определили политическое направление развития земельной реформы в России.

Появление нового Земельного кодекса в конце 2001 г. позволило интенсифицировать процесс приватизации земли. Все больше предприятий стало выкупать землю под находящимися в их собственности зданиями. Покупка-продажа государственных земель под промышленными объектами перестала быть исключением. И этот процесс в прошлом году шел по нарастающей. Предпринимателю необходимо понимать, что время работает против него, потому что с каждым годом цена увеличивается и вряд ли эта тенденция изменится. Это происходит оттого, что цена купли-продажи государственной земли (согласно Земельному кодексу) привязана к ставке земельного налога: чем выше налог, тем выше выкупная цена. В 2002 г. законодатель в интересах бюджета увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. - в 1,8 раза. Те, кто не успел купить землю в 2002 году, должны будут заплатить за нее в 2003 году уже в 1,8 раза больше. Это только федеральный коэффициент. Кроме этого, правом увеличения базовой цены земли обладают региональные власти и правительство РФ. В Новосибирской области, например, региональный коэффициент составляет 3, а в Московской области - 10. Правительство РФ может своим постановлением устанавливать поправочный коэффициент от 0,7 до 1,3. На сегодняшний день он не установлен и не применяется. Но у правительства нет никаких препятствий, чтобы завтра повысить эту составляющую, и тогда цена земли может увеличиться до 30%.

С сельхозземлями тоже все не так однозначно. Помимо постоянного удорожания желающие приобрести сельхозземли могут столкнуться с некоторыми сложностями с установлением собственника земли. Как правило, все сельхозземли находятся либо находились в собственности совхозов. Приватизация совхозов сопровождалась приватизацией земель, используемых этим совхозом для производства сельхозпродукции. При приватизации собственниками земли становились в первую очередь работники совхоза. Каждый получал долю в земельном участке, которая не была индивидуально определена. Теперь покупатель столкнется с тем, что у земельной доли нет конкретного продавца. Однако включить эту землю в оборот все же можно. Например, если все дольщики продают свои доли одному из них. Последний в судебном порядке выделяет свою долю в натуре, регистрирует право собственности на конкретный участок и продает его как собственник. После чего заинтересованное лицо переводит эту землю из земель сельхозназначения в земли промышленности, и она становится объектом коммерческого оборота. В другом случае дольщики меняют свои доли на акции создаваемого акционерного общества, в результате собственником земли становится само общество, а дольщики становятся акционерами. Общество же, как собственник земли, вправе распоряжаться этой землей в полной мере.

Нетрудно обойти и запрет на покупку земель сельхозназначения предприятиями с иностранными инвестициями. Иностранных инвесторов, как правило, интересуют земли промышленности. Если инвестору для размещения производства подходит какой-то участок сельхозземель, то такая земля переводится в земли промышленности и может быть свободно продана, в том числе и предприятию с иностранными инвестициями. Земельный кодекс, конечно, ограничивает перевод земель сельхозназначения в земли промышленности, но при этом использует довольно расплывчатую формулировку.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости". Остается доказать лишь то, что по кадастровой стоимости искомая земля худшего качества.

Однако несмотря на недостатки, присутствующие в законах, положительно то, что нормативно-правовая база появилась. Теперь лишь практика поможет отточить и поправить земельное законодательство.

Андрей Гольцблат. // Газета "Финансовые Известия". - 29.01.2003