Доклад

Уважаемые участники конференции!

Прежде всего, позвольте поблагодарить ВАС за ту героическую стойкость и мужество проявленную ВАМИ при удовлетворении ВАШЕЙ природной тяги к знаниям.

В свою очередь Я буду стараться, чтобы КПД Вашего времени, проведенного Вами в условиях вынужденной неподвижности, был как можно более высок.

Итак тема нашей конференции: – земельный рынок и инвестиции. Способны ли вложения в землю приносить инвесторам доход? И если способны, то где и сколько?

Я не буду пытаться объять необъятное и говорить о инвестициях на всех землях: - в рамках моей компетенции и профессионального опыта, попробовать ответить на поставленные вопросы лишь относительно инвестиций в сх угодья, входящие составной частью в агробизнес - бизнес, основанный на извлечении дохода с земель сельскохозяйственного назначения.

ВНИМАНИЕ! ПЕРВЫЙ ВОПРОС: - Способны ли вложения в сх угодья приносить инвесторам доход ?

ОТВЕТ: Для убедительности ответа возьмем информацию из открытой публикации в еженедельнике «ВЕРСИИ» №3 от 27 января 2003 г. – статья называется «Десантники взяли колхоз Ильича». Краткое содержание: В 2-х километрах от МКАД расположено сх предприятие с массивом земли площадью 1800 га. Предприятие имеет дебиторскую задолженность 25 млн. рублей, нормативная стоимость 1 га сх угодий первого класса порядка 35 000 рублей.

Действия: Инвестор производит недружественный захват земельного массива, путем приобретения в собственность земельных долей, в среднем затрачивая на приобретение одной земельной доли размером 2 га - 1000 долларов.

Произведем простые арифметические расчеты:
1. (1800 га / 2 га) * 1000 долл. = 900 000 долл. США – затраты инвестора на приобретение долей
2. долг колхоза 25 млн. рублей или по курсу около 800 000 долл. США
3. Рыночная стоимость всего земельного массива при цене за сотку 1000 долл. США = 1800 га * 100 сот.*1000 долл.= 180 000 000 долл.
В сухом остатке инвестор, с учетом округления, имеет потенциальный валовый доход = 180 000 000 – (900 000+800 000) = 178 млн. долларов США, при наличии совершенно смешного земельного налога, измеряемого рублями с га

Таким образом, мы с Вами наглядно убеждаемся в способности вложений в сх угодья приносить инвесторам потенциальный доход, да еще содержащий такую норму прибыли, когда даже разговоры о законности сделки неуместны.

ИТАК СЛЕДУЮЩИЙ ВОПРОС: - ГДЕ и СКОЛЬКО ?

ОТВЕТ: рассмотрим данный вопрос на примере земель двух сх предприятий, расположенных:

- одно в 2-х км от МКАД,

- втрое на третьем транспортном кольце в 80 км от МКАД.

Я думаю, что вопрос с доходностью вложений в земли сх предприятия в 2-х километрах от МКАД нами уже изучен ранее и ответ очевиден: потенциальный супердоход налицо - поэтому сразу перейдем к следующей части ответа – будут ли давать доход вложения в земли сх предприятия в 80 км от МКАД, ну например АОЗТ «Октябрьское», Рузского района, где начиналась моя агрономовская юность с должности, бригадира отделения.

Попробуем определить потенциальный доход как разницу, между ценой скупки земельных долей и рыночной стоимостью земельного массива.

1. ЗАТРАТЫ НА ПРЕОБРЕТЕНИЕ ДОЛЕЙ

Затраты на покупку земельных долей – юридический вопрос, и в теме моего выступления по понятным причинам не освещается , но при наличии интереса, если ВЫ обратитесь в нашу компанию за агроконсалтингом, мы изложим его дополнительно в другом месте и при других обстоятельствах и, кстати, сможем бесплатно передать Вам фотографии с конференции.

Итак - земельный массив сх угодий АОЗТ «Октябрьское» согласно экспликации земель на 1990 г. составлял 4 333,06 га,

Размер одной земельной доли – 4,10 га

Всего земельных долей – 4 333,06 га / 4,10 га = 1 057 земельных долей

Если на покупку одной доли размером 2 га, в 2-х км от МКАД, тратилось в среднем 1000 долл., то имеет смысл заложить расходы на приобретение долей в нашем случае по верхней планке , т.е. 500 долл./га.

Стоимость приобретения одной доли – 500 долл./га * 4,10 га = 2050 долл.США.

Затраты на приобретение всех долей – 2,2 млн. долларов

2050 долл.* 1 057 зем.дол.= 2 166 850 долл.США .

2. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ.

На основании Ст12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Мы – оценщики, имеющие лицензию полномочного, контролирующего оценочную деятельность, органа – Минимущества РФ производим оценку и продуктом нашей работы является документ- содержащий сведения доказательственного значения о стоимости объекта оценки. В своей работе мы обязаны выполнять указания нормативно – правового акта – Постановления Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г.» Об утверждении стандартов оценки» и следовать «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков» Минимущества РФ, а именно главе 5 «Особенности оценки рыночной стоимости земель сх назначения».

Итак, попробуем установить рыночную стоимость земельного массива и посмотрим, какой потенциальный доход у нас получится .

Стандарты обязывают нас считать стоимость тремя подходами, либо обосновать отказ от них.

2.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

По нашему мнению, в этом подходе для расчетов рыночной стоимости земельного участка в Московской области уместно использовать нормативную цену земли, утвержденную Постановлением Правительства М.О. №5117 от 07.07.97 . ПОЧЕМУ ?

Мы исходили из следующих соображений:

П.3 гл.66 ЗК РФ «Оценка земли» гласит «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости»

п.13 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяет, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса используется нормативная цена земли.

Таким образом, прослеживается логика, если известна рыночная цена земли и установлен процент, то можно рассчитать кадастровую стоимость земли. И напротив если известна кадастровая оценка и установлен процент, можно рассчитать рыночную стоимость.

Следуя этой логике Постановление Губернатора М.О. от 2002 года устанавливает, что в случае отсутствия кадастровой стоимости применять нормативную цену земли с поправочным коэффициентом 1,25, при этом п.3 Постановления Губ .М.О. №5117 гласит – «..нормативная цена земли не превышает 75% уровня рыночных цен».
Таким образом, Мы считаем возможным принять за кадастровую стоимость (ввиду ее отсутствия) – нормативную цену земли и пересчитать ее в рыночную, исходя из пропорции, что нормативная цена есть 75% от рыночной.

Проделаем следующие расчеты :

Большинство земель АОЗТ «Октябрьское» – дерново-подзолистые , поэтому для нашей экспресс- оценки мы используем данные о нормативной цене 1 класса сх земель , а именно 19 500 руб/га .

19 500 руб./ га * 1,25 = 24 375 руб/га

нормативная цена 24 375 руб ——- 75 %

рыночная стоимость Х руб ——— 100 %

Х = 32 500 руб/ га или 1016 долл./га.

1000 долл. * 4 333,06 га = 4 402 388,96 долларов

или 4,4 млн. доларов.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ при ЗАТРАТНОМ ПОДХОДЕ - 4,4 млн. долларов

2.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД

По нашей информации средняя цена предложения на землю с правом строительства, однако без коммуникаций, составляет в районе расположения АОЗТ «Октябрьское» около 100 долларов за сотку, однако эта цена за землю с правом строительства и нам необходимо скорректировать стоимость на это право.

По нашему мнению поправочный коэффициент можно установить как отношение нормативной цены участка вне населенного пункта с правом строительства, к нормативной цене сх угодий.

Нормативная цена га. сх угодий - 24 375 руб
Нормативная цена с правом стр. - 15 руб/кв.м. или 150 000 руб/га (4-я оц.з.) .

Таким образом поправочный коэффициент = 24 375/ 150 000 = 0,16

100 долл/сот.* 100 сот * 0,16 = 1 600 долл./га
1600 долл./га * 4 333,06 га = 6 932 896 долл

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ при СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ - 7 млн. долларов

И наконец самый интересный

2.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Тема моего выступления - «Инвестиции в агробизнес: оценка эффективности затрат и рыночная стоимость сх угодий » и именно доходный подход определил включение в название выступления фразу об оценке эффективности затрат.

Далее я вынужден сделать необходимое отступление.

Из Учебников советской эпохи известно, что эффективность сельского хозяйства характеризует ряд показателей: урожайность полевых культур и продуктивность животных: расход кормов на получение 1 ц продукции животноводства: валовой и чистый доход: выход валовой и товарной продукции на единицу затрат живого труда , на 1 га земельных угодий , на 1 руб. материальных и трудовых вложений, на 100 руб. основных и оборотных средств: фондоемкость, энергоемкость, материалоемкость, трудоемкость и себестоимость единицы продукции: срок оборота и коэффициент оборачиваемости оборотных средств: уровень рентабельности, норма прибыли.

Причины, определяющие соотношение между полученной продукцией и затратами общественного труда и обуславливающие перечисленные выше показатели, и являются факторами эффективности сельскохозяйственного производства.

Я вижу дорогие слушатели, что одно перечисление вышеназванного навеяло на Вас непреодолимую скуку и у некоторых начали закрываться глаза. Не скрою -будучи студентом, на лекциях в Тимирязевской академии я тоже засыпал под эти магические фразы и лишь потом жизнь заставила разыскать эти умные книжки и попытаться разобраться .

Перейду сразу к главному, говоря обывательским языком - все гораздо проще, причина определяющая эффективность затрат в агробизнесе , есть не что иное, как законы биологии , работающие всегда, всюду и при любом государственном строе и при любом правительстве.

Попробую пояснить сказанное на ПРИМЕРЕ №1 :

Имеется сх предприятие – птицефабрика , в бухгалтерских документах по балансу прибыли – 0, чистых активов –0 , и долги чуть ли половине бывшего советского союза , другими словами готовый банкрот, однако по неизвестной причине предприятие продолжает работать и директор до недавнего времени ездил на джипе и каленым железом его с работы не выкуришь

Аудиторы проверяют бухучет –все в порядке- копейка к копеечке, однако прибыли нет и нет – хозяин в отчаянии думает - может пристрелить директора , тогда прибыль появится .

И это типичная ситуация в сх, - анализ и оценка бизнеса такого предприятия по бухгалтерским документам – мартышкин труд – предприятие банкрот. ВОПРОС- ЧТО делать?.

ОТВЕТ : Зная биологический закон: - что для образования 100 гр. яичной массы курице - несушке необходимо 640 кДж О.Э. и 28 г. сырого протеина , а для поддержания жизни несушке живой массой 3 кг необходимо 1089 кДж О.Э. и 3 гр. протеина на кг. живого веса, мы можем с точностью до миллиметра рассчитать количество потраченных за год, месяц или день кДж О.Э. и гр.сырого протеина.

Ну а дальше совсем просто, берем за шкирку директора и говорим - ты сволочь за год, при продуктивности твоего куриного кросса 270 яиц в год, скормил за год столько-то тонн комбикорма. В этом комбикорме – содержится всего - Х кДж О.Э. и У гр. сырого протеина. Цена тн. комбикорма – известна, содержание О.Э. и сырого протеина в комбикорме – известна. Решаем простое арифметическое уравнение и требуем у директора довнести украденные яйца .

Оказывается директор продал свой джип, купил полмиллиона курей, подсадил их в хозяйские клетки, и каждое утро делит по своему усмотрению яйца на свои и хозяйские, и абсолютно ничего не слышал про уравнение Эванса из лекций Пола Миллера по птицеводству, которое позволяет рассчитывать продуктивность курей даже с учетом температуры в курятнике.

Таким образом нам не всегда нужен баланс сх предприятия , чтобы рассчитать доход сх производства. В себестоимости мяса, молока или яиц всегда сидит 70-80 % стоимости кормов и если это соотношение по бухучету другое - значит это неправильный менеджмент.

А с правильным менеджментом в нашем сх большая и большая напряженка. И наибольшую эффективность в агробизнесе дают затраты на воспитание трудовых ресурсов.

ПРИМЕР №2:

Биология - для поддержания жизни дойной корове живой массой 400 кг. в день необходимо 50 кДж О.Э. На каждый литр молока расходуется 5 кДж О.Э., при этом необходимо соблюдать сахаропротеиновое соотношение около 1:2.

Ваш зоотехник, пенсионного возраста, пересчитывает рацион коровы по кормовым единицам, пичкает бедное животное комбикормом и никак не может понять, почему оно не доится как положено. Ответ прост – кормовые единицы – устаревший показатель 30-х годов прошлого века (совпадает с датой рождения зоотехника - других специалистов- нет! ) показывает- сколько килограмм жира образуется у барана если ему скормить килограмм овса .

Таким образом, прав был товарищ Сталин, когда говорил, что кадры решают все.

Я могу продолжать эту тему до бесконечности : рассказать про бройлерных кроликов и 500% рентабельность, про работу регуляторов роста на сахарной свекле - дающих прибавку % сахара, и циклы оборота денег в молочном животноводстве длиною в сутки, и многое, многое другое . Но это потом и при других обстоятельствах.

Суть же всего сказанного такова – владея биологическими законами можно не только рассчитать доход в сх, но и перекручивать любую нетоварную продукцию растениеводства в товарную: мясо, молоко, яйца .

Таким же образом и в растениеводстве с большой точностью рассчитывается программируемый урожай по заданным параметрам. Для заграницы это в порядке вещей – для нас на десятом году капитализма – хорошо забытое прошлое.

Итак, вернемся к нашей оценке.

1. Установим севооборот

Наше хозяйство молочное – необходимы корма. Поэтому целесообразен кормовой севооборот.

1. Однолетние травы с подсевом многолетних
2. многолетние травы
2. многолетние травы
3. многолетние травы
4. многолетние травы
5. многолетние травы
6. многолетние травы
7. озимые зерновые

ПРИМЕЧАНИЕ: Если инвестор лезет в сх, то он должен сознавать, что вложение его денег в землю происходит на долгие годы, поэтому ему необходима только собственность на землю. Пример севооборота - нагляден.

Далее рассчитывается программируемый урожай для каждой культуры, в севообороте по полям в следующей последовательности:

Потенциальный урожай (ПУ) – урожай, который при соблюдении всех элементов принятой агротехники может быть получен в идеальных почвенно-климатических условиях: величина ПУ определяется приходом фотосинтетически активной радиации (ФАР) и биологическими особенностями культуры (сорта).
Климатически обеспеченный урожай (КОУ) – урожай, который при полном соблюдении агротехники теоретически может быть получен на идеальной почве в конкретных метеорологических условиях : в качестве лимитирующих на рассматриваемой территории выступают факторы тепло- и влагообеспеченности.
Действительно возможный урожай (ДВУ) – урожай, который при соблюдении агротехники теоретически может быть получен на конкретном поле в складывающихся метеорологических условиях при реальном уровне плодородия. Для хорошо окультуренных поле ДВУ близок к КОУ

В итоге мы получаем валовой выход продукции растениеводства и полученную продукцию можем перекрутить в любую товарную продукцию животноводства – молоко и мясо.

Я не буду утомлять уважаемую публику агрономическими подробностями, а в качестве примера приведу короткий путь расчетов через зерно, используемый нами для экспресс-оценки сх угодий.

Из экономических справочников известен балл бонитета для Московской области по продуктивности в центнерах корм. ед. с одного га.- цена одного балла – 0,5 корм.ед.

ПАШНЯ 35,4.
СЕНОКОСЫ 18,4
ПАСТБИЩА 10,8

Таким образом получим валовый выход продукции с оцениваемого земельного массива

В килограмме зерна мягкой пшеницы содержится – 1,25 корм. ед

6 778 240 корм.ед. / 1,25 корм.ед. = 5 422 592 кг. зерна мягкой пшеницы

С учетом округления валовый урожай с наших площадей – 5 426 тн. зерна

Государство закупает в гос.резерв пшеницу 3-го класса по цене 2400 руб /тн., однако наше хозяйство имеет молочное направление, расположено не в зерновом регионе и ему выгоднее скормить зерно коровам.

Далее логика наших расчетов такова:

1. для поддержания необходимой рентабельности сх производства необходимо получать минимальный 7 % доход от производства, (источник: методика зем.кадастра) т.е. себестоимость зерна в рентабельном хозяйстве будет порядка 2400 руб/тн * (100-7%) = 2 232 руб/тн (если меньше-неправильный менеджмент).
2. Если бы наше хозяйство не выращивало зерно самостоятельно - ему пришлось бы закупать его на стороне, при этом брать коммерческий кредит в банке – допустим 25 % годовых тогда на тонну зерна тратилось бы 2 400 +(2400*0,25)= 3 000 руб/ тн
3. Доход будет равен количеству денежных средств оставшихся в распоряжении хозяйства – 3000 – 2 232 = 768 руб/тн

ЧОД = 768 руб/тн *5 426 тн.= 4 167 168 руб. или 130 224 долл США /год

Далее капитализировать доход можно двумя путями:

1. Умножить ЧОД на ставку капитализации - мы вынуждены отказаться от этого метода т.к. на сегодняшний момент мало сделок с землей и затрудняемся проверить правильность построения ставки для сх угодий.
2. Умножить на период владения = 33 года, используемый в методике определения кадастровой стоимости

Пойдем вторым путем, тогда
130 224 долл США /год *33 год а = 4 297 392 долл.США

РЫНОЧНАЯ СТОМОСТЬ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ - 4,3 млн.долл. США

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗЛЬТАТОВ – удельные веса согласно 369 Постановления

ЗАТРАТНЫЙ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОДНЫЙ
4,4 млн. 7 млн. 4,3 млн.
0,2 0,4 0,4
0,88 2,8 1,72

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ – 5,4 млн. долл.США

Потенциальный валовый доход инвестора от вложений в данные сх угодья 5,4 млн. – 2,2 млн.долл =3,2 млн. долл. США или 739 долл/га + каждый год владения землями при условии ведения рентабельного хозяйства дает ежегодно отдачу 130 224 долл.США (30,05 долл/га).

Таким образом мы получили ответ на вопрос - где и сколько дохода можно получить при инвестициях в агробизнес на примере М.О.

ВЫВОД :

 При инвестициях в сх угодья в М.О. в зоне до 40 км от МКАД, в сегментах повышенного спроса можно ожидать потенциальный супердоход от спекуляции земельным участком + получать стабильный доход от сх производства.
 По нашему мнению, при инвестициях в сх угодья в М.О. в зоне за 40 км от МКАД, так же можно ожидать, уже просто потенциальный доход от спекуляции земельным участком + получать стабильный доход от сх производства, при этом чем дальше удаление от Москвы – тем ниже спекулятивный интерес и меньше затрат на сх производство т.к. уровень з.п. ниже и потерь от вытаптывания меньше.

Е.Ю.Шарыкин, ЗАО «АБМ Партнер»