Учебные и методические материалы
к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости

Понятие земельного участка является базовым понятием земельного права и городского землеустройства.

В различных странах понятие земельного участка существенно различно и обусловлено традициями этих стран. Например, в Англии и Швеции под земельным участком понимается конус, центр которого в центре земли, который сечет земную кору по границе земельного участка и уходит вверх к Богу. Полезные ископаемые и все постройки, внутри конуса, принадлежат владельцу земельного участка. Из определения земельного участка вытекает, что земельные участки не могут перекрываться.

В (30) дан подбор законодательных актов по земельным вопросам, что позволяет проследить развитие понятия земельный участок.

Закон о социализации земли (принят ВЦИК 27.01.18г):

"Ст. 1. Всякая собственность на землю, недра, воды, леса и живые силы природы в пределах РСФСР отменяется навсегда.

Ст.3. Право пользования землей принадлежит лишь тем, кто обрабатывает её собственным трудом, кроме случаев, особо предусмотренных настоящим законом". Определение понятия земельного участка отсутствует за ненадобностью.

Земельный кодекс РСФСР, принятый ВЦИК 30.10.22г:

"2. Все земли в пределах РСФСР, в чьем бы ведении они не состояли, составляют собственность Рабоче-крестьянского Государства". Определение понятия земельного участка также отсутствует.

Законодательной основой начала проведения земельной реформы послужили:

- закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", принятый ВС РСФСР 22.11.90г;

- Земельный Кодекс, принятый ВС РСФСР 25.04.91г;

- Конституция РСФСР, принятая всенародным голосованием 12.12.93г.

Земельная реформа - "сложный и многогранный комплекс мер, призванный в своей совокупности реализовать следующие основные цели:

- осуществить переход к многообразию форм собственности на землю, землевладение и землепользования;

- обеспечить социально справедливое и экономически обоснованное перераспределение земель и создание равных условий для всех форм хозяйствования;

- создать экономический механизм регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель;

- остановить процессы деградации земли и связанных с нею других природных ресурсов, обеспечить их восстановление...

Земельные отношения - крупная и сложная проблема, она определяется совокупностью отношений между субъектами земельного права по поводу использования земли как ограниченного природного ресурса. Они включают в себя отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Объектами земельных отношений являются земельные участки, их части, земельные доли и права на них. Субъектами земельных отношений выступают физические и юридические лица" (30) стр.156-157. Обратите внимание: появился объект земельного отношения, поэтому необходимо дать точное и исчерпывающее определение земельного участка как объекта земельного отношения.

В Земельном Кодексе 1991г появились многие понятия, которые необходимы для создания рынка недвижимости:

- Форма собственности на землю (ст.3);

- Состав земель РСФСР (ст.4);

- Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение (ст.37);

- Плата за землю (ст.37);

- Защита прав (ст.54) и Гарантии прав (ст.55) собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

- Состав земель городов (ст.71);

- Городская черта (ст.72) и т.д.

Определение понятия земельного участка отсутствует.

Понятия земельного участка появляется в проекте Земельного кодекса 1995г (2) и одновременно в других нормативных документах Роскомзема.

"Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации. Правовой статус зе мельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения" (2) Ст. 11.

"Земельный участок - часть поверхности земной коры, имеющая фиксированные границы, местоположение и правовой статус" (17).

"Земельный участок с юридической точки зрения не ограничивается только его территориальными границами на поверхности земли и включает всё, что находится над и под поверхностью земли. Собственник земельного участка вправе использовать в се его пространство по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц" (31) стр.7.

"Территорию Москвы образуют земельная и водная поверхность, недра, воздушное пространство в границах Москвы. Изменения границ Москвы утверждается Советом Федерации Федерального Собрания РФ в соответствии с Конституцией РФ и федеральным законом" (6) ст. 2.

Прогресс понятийного аппарата очевиден. Однако, приведенные определения земельного участка для условий городов необходимо развивать и уточнять.

Поверхность земной коры, конечно, есть в городе. Но эти земли не приносят дохода и они мало интересуют земельные комитеты. Это земли водного и лесного фондов, с/х назначения, парки, скверы и т.д. В больших городах наиболее ценные земли покрыты асфальтом, зданиями и другими различными сооружениями.

В городах очень жесткие ограничения по высоте строений устанавливаются не только генеральным планом развития города. В крупных городах сложные и насыщенные подземные коммуникации, поэтому все вскрышные и подземные работы жестко контрол ируются.

Понятие территории города Москва включает город Зеленоград и ряд других административно подчиненных территорий.

На рынке недвижимости сделки осуществляются только с правами на недвижимость. И стоимость недвижимости зависит от объема продаваемых прав на эту недвижимость. Например, в Англии стоимость недвижимости, которая сдана в аренду, равна пол овине ее рыночной стоимости. Очевидно, что обременения и сервитуты могут существенно снижать стоимость земельного участка.